李明遠(yuǎn)

【摘要】我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直與政府政策息息相關(guān)，一方面政府對(duì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施增加，調(diào)控力度加強(qiáng)，我國諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著交易量走低，庫存增加、融資困難的難題。另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸規(guī)模大，市場(chǎng)不景氣極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，資不抵債進(jìn)而破產(chǎn)的情況。房地產(chǎn)行業(yè)涉及國計(jì)民生，企業(yè)一旦進(jìn)入破產(chǎn)，往往引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)重組工作的重要性不言而喻。本文重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整過程中的出現(xiàn)的法律問題及對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 破產(chǎn) 重整

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件債權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，法律關(guān)系錯(cuò)綜；債權(quán)金額高、審核甄別難；各方訴求強(qiáng)烈，維穩(wěn)壓力畸重；刑民交叉，協(xié)調(diào)困難；牽涉范圍廣，政府介入深，因此，破產(chǎn)重整過程中問題較多。

一、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中熱點(diǎn)法律問題

第一，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順位仍然存在爭議。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，申報(bào)債權(quán)的債權(quán)人主要有建設(shè)工程承包者、有抵押權(quán)的金融類債權(quán)人、購房戶、企業(yè)職工、國家稅務(wù)部門以及普通債權(quán)人。目前，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序的規(guī)定主要包括，《企業(yè)破產(chǎn)法》第109條、第113條，合同法第286條，物權(quán)法第20條以及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等。上述法律法規(guī)尚未完全厘清各個(gè)債權(quán)的清償順位，《企業(yè)破產(chǎn)法》只明確了勞動(dòng)債權(quán)、稅務(wù)債權(quán)以及普通債權(quán)的清償順位。在實(shí)踐中，對(duì)于支付全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)購房人請(qǐng)求權(quán)與建設(shè)工程承包人請(qǐng)求權(quán)二者誰優(yōu)先受償?shù)膯栴}，依然存在爭議。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，未完工工程續(xù)建資金短缺?！盃€尾樓”現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。并且，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身規(guī)模較大，樓盤開發(fā)和資金狀況復(fù)雜，上述三種情況還可能會(huì)交叉出現(xiàn)在一起。

第三，破產(chǎn)重整中商品房買賣合同處置難度較大。商品房買賣合同的實(shí)際履行期限通常長于普通商品買賣合同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，會(huì)有大量的商品房買賣合同尚未履行完畢的情形。我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條規(guī)定了管理人有權(quán)決定破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同是否解除或繼續(xù)履行。針對(duì)該類合同的如何處置在房地產(chǎn)企業(yè)重整過程中存在爭議。

二、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中熱點(diǎn)法律問題應(yīng)對(duì)策略。

盡管理論實(shí)務(wù)界對(duì)上文中提到的房地產(chǎn)破產(chǎn)重整出現(xiàn)的問題存在爭議，但是法院、破產(chǎn)管理人依然會(huì)結(jié)合具體情況作出相應(yīng)的處理。

破產(chǎn)債權(quán)清償順位中，承包人建設(shè)工程款優(yōu)先保護(hù)的問題。根據(jù)《合同法》第286條，以及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》相關(guān)規(guī)定，在破產(chǎn)實(shí)務(wù)中建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)人。針對(duì)購房者對(duì)購房款的請(qǐng)求權(quán)，實(shí)踐中僅將滿足2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》第1條、第2條以及2015年《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定的購房者的購房款債權(quán)清償順位優(yōu)于承包人建設(shè)工程款債權(quán)。

因此，實(shí)踐中法院、管理人確定房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序一般如下：1.支付全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)購房人請(qǐng)求權(quán)；2.建設(shè)工程承包人請(qǐng)求權(quán)；3.擔(dān)保物權(quán)；4.破產(chǎn)費(fèi)用及公益?zhèn)鶆?wù)；5.勞動(dòng)債權(quán)；6.稅務(wù)債權(quán)；7.普通破產(chǎn)債權(quán)。

為應(yīng)對(duì)續(xù)建資金不足的問題，管理人往往會(huì)通過融資的方式籌集續(xù)建資金，實(shí)務(wù)中主要采用如下融資方式。第一是施工單位帶資續(xù)建。破產(chǎn)管理人對(duì)現(xiàn)有的工程經(jīng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)后出具未完工程測(cè)算報(bào)告，經(jīng)公開程序進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)書中明確工程資金情況和付款進(jìn)度，中標(biāo)的建設(shè)公司進(jìn)入項(xiàng)目，以自有資金進(jìn)行施工建設(shè)，在樓盤完工銷售后按約取得收益。第二是管理人貸款進(jìn)行續(xù)建。這一融資方式需要破產(chǎn)管理人承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。第三是政府收購，變更商住房用途。將部分為銷售的商品房轉(zhuǎn)化為安置房與公租房，一方面可以解決存量房銷售問題，促進(jìn)資金回籠。另一方面，可以縮短安置房的建設(shè)工期。第四是類資產(chǎn)證券化發(fā)行。這一模式以房地產(chǎn)公司未來可售的房屋為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行可交易證券進(jìn)行融資以工完成樓盤續(xù)建。破產(chǎn)管理人作為類資產(chǎn)證券化發(fā)行的發(fā)起人，將擬融資續(xù)建資金設(shè)定為公益?zhèn)鶆?wù)，向特殊目的載體（SPV）借款融資，SPV公司出借款項(xiàng)并取得該共益?zhèn)鶆?wù)，以共益?zhèn)鶆?wù)為基礎(chǔ)在融資平臺(tái)上向特定的對(duì)象發(fā)行金融類理財(cái)產(chǎn)品以回籠資金。

在實(shí)踐過程中針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)商品房買賣合同的處置，管理人一般采取如下方式：一種是管理人選擇繼續(xù)履行與購房人的購房合同并完成項(xiàng)目續(xù)建。一種是解除購房合同，將應(yīng)退購房款列為優(yōu)先債權(quán)。一種是將購房人所購房屋確認(rèn)為物權(quán)，不將其列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。按照《最高法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第71條第5項(xiàng)規(guī)定，對(duì)于已基本建成竣工的商品房應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為特定物，購房人理論上可以行使取回權(quán)。但是考慮到商品房的特殊性，管理人可以與此類購房人以及重整投資方或者債務(wù)人財(cái)產(chǎn)買受人達(dá)成合意，重整投資方將不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的房屋續(xù)建至符合交房條件后交付給購房者，以保證重整方案的正常實(shí)施。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎國計(jì)民生的重要行業(yè)，在其破產(chǎn)重整過程中，法院、管理人往往面臨房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順位確定存在困難，商品房買賣合同處置難度較大，未完工工程續(xù)建資金短缺等問題。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中面臨企業(yè)重整完成后，制度不暢，信用修復(fù)難度大，投資人招募難度較大等新問題，這都對(duì)理論與實(shí)務(wù)界提出了新的挑戰(zhàn)。

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