編輯部

隨著人們工作地點(diǎn)的變化，一些租房居住的人需要重新選擇新的租房地點(diǎn)，春節(jié)前后正是租房到期的高峰時期。在此過程中，一方面需要解除舊的租房合同，另一方面需要簽訂新的租房合同，作為租客，需要了解房屋租賃方面的法律法規(guī)，既依法維護(hù)好自己的利益，又能遵法守法、在法律軌道上解決相關(guān)利益糾紛。

我國合同法第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。因此，房屋租賃合同依法簽訂生效后，便具有法律約束力，當(dāng)事人雙方都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守，在享有合同權(quán)利的同時，認(rèn)真履行合同義務(wù)。任何一方都不得擅自解除合同，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

同時，依照合同法第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。也就是說，如果現(xiàn)有的房屋租賃合同尚未到期，就不能單方面宣告解除。如果需要提前解除房屋租賃合同，雙方當(dāng)事人就要積極協(xié)商，達(dá)成一致意見，否則就不發(fā)生法律效力。

春節(jié)前后，事情千頭萬緒，但無論是租房還是做其他事情，都應(yīng)當(dāng)保持理性，學(xué)法懂法，以免遭受不應(yīng)有的損失。

案例一 租期一年有變故 提前退房索租金

交了一年的房租，只住了兩個月，市民喬曄讓房東退還剩余房租及押金遭拒后，他一紙?jiān)V狀將房東起訴至法院。該案經(jīng)過兩審，法院認(rèn)定房東無責(zé)，除退還部分押金外，租金無需退還。

2016年6月，為便于照顧孩子，喬曄準(zhǔn)備在學(xué)校附近租套房屋。看了幾處后，他最終決定租李江與李梅姐弟倆的房屋，每月租金1300元、押金3000元，租期為一年。

同年6月11日，因李江有事，其妻代李江與喬曄簽訂了房屋租賃合同，喬曄一次性將一年的房租和押金共1.86萬元付清。兩個月后，喬曄的孩子因身體原因辦理了休學(xué)，喬曄便將鑰匙和電卡退還給了李江。之后，喬曄多次找李江讓其退還2016年8月之后的房租及押金，未果。

2017年6月7日，喬曄將李江、李梅告上新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市米東區(qū)人民法院，要求解除雙方簽訂的房屋租賃合同，并退還房租及押金1.6萬元。

【法官說法】

法院審理后認(rèn)為，房屋租賃合同雖系李江的妻子所簽，李江對妻子的簽字認(rèn)可，因此該合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，法院對該房屋租賃合同的真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)。

在合同履行過程中，喬曄搬出租賃房屋，并且向被告返還租賃房屋的鑰匙，喬曄以自己的行為表明拒絕繼續(xù)承租。但喬曄作為承租方違約在先，并不享有合同單方解除權(quán)，即喬曄搬離租賃房屋不能視為雙方合同自然解除。法院認(rèn)為，被告持有租金具有合同依據(jù)，喬曄要求退還1.3萬元房租的訴求，法院不予支持。因李梅不是合同相對人，喬曄要求李梅承擔(dān)責(zé)任的訴訟請求，法院不予支持。

關(guān)于3000元押金問題，法院一審認(rèn)為，采暖費(fèi)及物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由承租方負(fù)擔(dān)，故從押金中扣除采暖費(fèi)1829.08元、物業(yè)費(fèi)180元后，剩余押金990.92元判令李江退還喬曄，駁回了喬曄的其他訴訟請求。

喬曄不服，提起上訴。近日，烏魯木齊市中級人民法院對此案二審后認(rèn)為，雙方簽訂合同中未約定采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)由誰承擔(dān)，喬曄在上訴請求中自愿承擔(dān)304.84元采暖費(fèi)、30元物業(yè)費(fèi)，法院終審認(rèn)為較為合理予以準(zhǔn)許，故終審判令李江向喬曄返還2665.16元押金，其余維持原判。

案例二 家具墻面被污損 房東拒退保證金

房子租期滿后，租客段某起訴房東徐某，要求退還3100元保證金。而徐某則指出，段某租住期間養(yǎng)狗，沙發(fā)和床損壞需要維修，墻面也需要粉刷，因此拒絕退還保證金。近日，法院對該案審理后，判令房東退還保證金，租客須支付600元墻面清理費(fèi)。

2015年4月，徐某、段某簽訂房屋承租合同，徐某將其一處房產(chǎn)出租給段某，租期至2017年4月止，每月租金3100元，年租金37200元。雙方約定，如段某違反合同約定，徐某可于該保證金中直接扣除由段某承擔(dān)的租金、違約金、賠償金和相關(guān)費(fèi)用。合同期滿或提前終止時，徐某在扣除應(yīng)由段某承擔(dān)的違約金、賠償金和相關(guān)費(fèi)用后，應(yīng)將該履約保證金部分無息返還給段某。

2017年6月末，段某將徐某起訴到遼寧省沈陽市皇姑區(qū)人民法院，稱其租房時房屋保持完好，現(xiàn)合同期限已滿，雙方交接時徐某沒提出任何意見，現(xiàn)徐某說房屋有損壞，拖欠房屋保證金不給，要求給付租房保證金3100元及34元利息。

法院開庭審理此案時，徐某反訴段某，要求支付粉刷墻面3500元（包括材料款和人工費(fèi)）；對皮沙發(fā)和皮床損壞的部分進(jìn)行維修，恢復(fù)原樣。徐某稱，段某承認(rèn)家里養(yǎng)狗，家具的照片就是狗的啃食痕跡，且墻面污跡斑斑，徐某稱自家家具都是實(shí)木真皮系列的產(chǎn)品，一個月的租金不夠賠償。

庭審中，因段某未能提供收取租金及保證金的收條，所以徐某否認(rèn)已收取3100元履約保證金的數(shù)額。

【法官說法】

法院審理后認(rèn)為，結(jié)合本案事實(shí)，因合同中已明確約定履約保證金為3100元，年租金37200元。根據(jù)日常交易習(xí)慣和生活經(jīng)驗(yàn)法則分析，徐某作為出租人，如段某未按合同約定交納相關(guān)費(fèi)用的前提下，徐某不可能將涉訴房產(chǎn)交付原告使用兩年之久，因此，法院認(rèn)定段某已交納約定保證金3100元。

根據(jù)合同約定，該保證金是段某違反合同約定時，徐某可于該保證金中直接扣除由段某承擔(dān)的租金、違約金、賠償金和相關(guān)費(fèi)用。但徐某未能提供段某在履行合同過程中存在違約行為的相關(guān)證據(jù)，照片中的家具破損痕跡無法證明與養(yǎng)狗存因果關(guān)系，且無法證明損壞的時間點(diǎn)。現(xiàn)合同期限已屆滿，徐某應(yīng)將履約保證金3100元退還給段某，但考慮到涉訴房內(nèi)部分墻面存有污跡情況，所以酌情考慮給予徐某墻面清理的費(fèi)用，酌定為600元。

法院一審判令徐某返還段某履約保證金3100元；段某給付徐某墻面清理費(fèi)用600元。徐某不服一審判決，提出上訴。近日，沈陽市中級人民法院二審后，駁回上訴，維持原判。

案例三 老賴拖欠房租還拒騰

“給我三天時間。”這樣的說辭被執(zhí)行人李某已經(jīng)說了一年，卻一直沒有兌現(xiàn)承諾。

李某一家租住在浙江省杭州市拱墅區(qū)的一套公租房內(nèi)，而他們此前已經(jīng)拖欠了4年多的房租，租金總額近6萬元。

經(jīng)過法院審理，要求李某騰房。與此同時，公租房產(chǎn)權(quán)人也同意給其換一個小一點(diǎn)的房間。面對判決，李某始終不予執(zhí)行，法院最終決定強(qiáng)制騰退房屋。因被執(zhí)行人李某遲遲不愿意離開，甚至躺在椅子上消極抗拒執(zhí)法，法院對其作出司法拘留15天的決定，房屋隨后順利騰退。

【法官說法】

公共租賃住房是指由國家提供政策支持，社會各種主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租居住的保障性住房，是國家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新畢業(yè)的大學(xué)生，一些退休老人及殘疾人，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。李某不付租金卻強(qiáng)占公租房的行為，間接損害了其他公租房申請人的利益。廉租房的項(xiàng)目，涉及到整個社會的體制，通過這個案件的執(zhí)行，對被執(zhí)行人也好，對其他的同樣情況的當(dāng)事人也好，都是一個警示。

案例四 房東賣房承諾給補(bǔ)償

2013年1月，李某與房東張某簽訂了門面房租賃合同，合同約定李某租用張某位于湖南省嘉禾縣的一處門面房用于開辦干洗店，期限為2012年10月至2016年10月。其間李某如約分兩次將四年的房租支付給張某，又花費(fèi)5萬元購置了干洗設(shè)備和經(jīng)營設(shè)施，干洗店一直正常經(jīng)營。2016年4月，雙方租賃合同還未到期，張某就以房屋要出售為由，強(qiáng)制要求李某搬離，并承諾會按約定補(bǔ)償李某的經(jīng)濟(jì)損失。

礙于張某的強(qiáng)勢，李某于2016年7月搬離租賃房屋，干洗店被迫停業(yè)，經(jīng)營設(shè)備、裝修設(shè)備全部廢棄。張某雖承諾會給予李某補(bǔ)償，但經(jīng)李某多次催討卻始終拒不進(jìn)行支付。無奈之下，李某只能一紙?jiān)V狀將張某告上法庭。

【法官說法】

法院審理后認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除。張某以房屋及門面變賣為由，在租賃期限未到的情況下，擅自要求李某搬出門面租房，解除門面租房合同對李某造成了損失，事后張某承諾補(bǔ)償李某損失的約定是雙方真實(shí)意思的表示，未違反法律規(guī)定，張某應(yīng)按約定補(bǔ)償李某的損失。

據(jù)此，法院一審判令房東張某補(bǔ)償租賃者李某16800元。

（摘自《法制日報》）