潘沁云，陳秋憶，姚 望，張鵬程，王一默

（南京審計(jì)大學(xué)，南京 211800）

引言

隨著改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)家庭收入的持續(xù)增長(zhǎng)，家庭加大了對(duì)以教育資源為核心的公共服務(wù)的需求，越來(lái)越多的家長(zhǎng)關(guān)注教育環(huán)境，不遺余力地追求優(yōu)質(zhì)教育資源。在教育市場(chǎng)中，價(jià)格杠桿力作用薄弱，優(yōu)質(zhì)教育資源配置的不均衡問(wèn)題激化了供求關(guān)系不平衡矛盾，從而產(chǎn)生了“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象。

2003年，南京市教委頒布“就近免試入學(xué)”政策，隨之學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)不斷走高。2006年“就近免試入學(xué)”條款開(kāi)始實(shí)施后，“學(xué)區(qū)熱”高溫難降。根據(jù)2014年1月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，南京市二手房均價(jià)為16 693元/m2，而30所名校學(xué)區(qū)房均價(jià)卻達(dá)到24 316元/m2，鼓樓區(qū)一線(xiàn)名校如瑯琊路小學(xué)、拉薩路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)等學(xué)區(qū)房均價(jià)甚至突破了3.5萬(wàn)元／m2。2015—2016年，南京樓市整體呈現(xiàn)瘋狂漲幅。根據(jù)教育部部署，南京市需在2015年實(shí)現(xiàn)100%的公辦小學(xué)，90%的公辦初中劃片入學(xué)，“學(xué)區(qū)熱”問(wèn)題更為棘手。而“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象在新老城區(qū)之間有不同的體現(xiàn)。在南京市，教育資源具有明顯的區(qū)域分布差異，其中，鼓樓區(qū)是老城區(qū)的典型，建鄴區(qū)則是新城區(qū)的代表。老城區(qū)不僅具有完善的生活配套，更是名校聚集地。相比之下，新城區(qū)不僅需要面臨發(fā)展的挑戰(zhàn)，在教育資源的配置上也有所遜色。因此，“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象在新老城區(qū)的發(fā)展情況值得我們?nèi)パ芯俊?/p>

面對(duì)“學(xué)區(qū)熱”與“樓市熱”，南京市為抑制房?jī)r(jià)整體增速過(guò)快，于2016年10月啟用限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控。此次限購(gòu)政策有三點(diǎn)重要內(nèi)容：（1）對(duì)本地戶(hù)籍的嚴(yán)格查控。（2）對(duì)購(gòu)房數(shù)量的嚴(yán)格限制。（3）進(jìn)一步加大執(zhí)行差別化住房信貸政策的力度。學(xué)區(qū)房多為家庭的二套購(gòu)房，限購(gòu)政策的頒布無(wú)疑將成為學(xué)區(qū)房購(gòu)置的一大阻礙。

本文將關(guān)注限購(gòu)政策對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的作用效果。通過(guò)建立量化模型，分析“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象在限購(gòu)政策的作用下是否得到緩解，并且對(duì)新老城區(qū)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)在未來(lái)將呈現(xiàn)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)與評(píng)估，從而為解決學(xué)區(qū)問(wèn)題提出合理的政策建議。

一、文獻(xiàn)綜述

長(zhǎng)期以來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家學(xué)區(qū)房現(xiàn)象普遍存在Black（1999）。國(guó)外對(duì)學(xué)區(qū)房范疇的研究開(kāi)始的很早，學(xué)者們致力于尋找最合理的模型方法，減少遺漏變量的影響，對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值進(jìn)行測(cè)度。Oates（1969）最早分析公立學(xué)校學(xué)生人均支出與房屋價(jià)格之間的關(guān)系，驗(yàn)證了教育的“同群效應(yīng)”，自此掀起了對(duì)教育質(zhì)量衡量與教育“資本化”的研究熱潮。Rosen&Fullerton（1997）以及 Judd&Watts（1981）采用特征價(jià)格模型證明了住宅價(jià)格與學(xué)校質(zhì)量之間在統(tǒng)計(jì)意義上存在顯著正相關(guān)性。但特征價(jià)格模型并不能全面的考慮到住房的鄰里特征、區(qū)位特征等因素條件。在影響變量的控制上不免存在一些誤差。對(duì)此，Black（1999）開(kāi)創(chuàng)性的采用了邊界固定效應(yīng)法。為了削弱遺漏變量對(duì)結(jié)論的誤差影響，他將邊界兩側(cè)相互靠近的房屋價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)而突破了傳統(tǒng)特征價(jià)格模型。此舉具有非常重要的借鑒作用。Clark&Herrin（2000）對(duì)變量進(jìn)行層次劃分，設(shè)置學(xué)區(qū)虛擬變量，以此檢驗(yàn)各學(xué)區(qū)與住宅價(jià)格的關(guān)系。這一思想創(chuàng)新了變量指標(biāo)的處理方式。

根據(jù)張浩等人的研究觀(guān)點(diǎn)可知，學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是優(yōu)質(zhì)教育資源的資本化。在國(guó)內(nèi)已有研究中，一些學(xué)者側(cè)重于關(guān)注教育質(zhì)量資本化對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響（劉潤(rùn)秋，等，2015），以教育質(zhì)量作為主成分因素，選取合理測(cè)評(píng)教育質(zhì)量的指標(biāo)，建立較為傳統(tǒng)的溢價(jià)率的計(jì)量模型，分析資本化的外部效應(yīng)并且為基礎(chǔ)教育資源均衡配置提供對(duì)策（王振坡，2014）。“溢價(jià)率”作為學(xué)區(qū)問(wèn)題量化研究的核心環(huán)節(jié)，還有一些學(xué)者從不同角度對(duì)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率進(jìn)行探究。例如，利用“租買(mǎi)不同權(quán)”的入學(xué)制度，將學(xué)區(qū)房與相鄰非學(xué)區(qū)房進(jìn)行配對(duì)回歸，使特征價(jià)格中的遺漏變量得到更為完善的處理，從而精確測(cè)度優(yōu)質(zhì)教育資源的隱含價(jià)格（胡婉，2014）。以及提出租金率折價(jià)的概念，展開(kāi)對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格運(yùn)動(dòng)規(guī)律的系統(tǒng)研究（張牧揚(yáng)，等，2016）。

本文以南京市為例，著眼于城市未來(lái)的發(fā)展與教育規(guī)劃，將限購(gòu)政策下新老城區(qū)的“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象進(jìn)行比較。文章分析影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格變動(dòng)的多種變量，劃分多層次的價(jià)格衡量指標(biāo)，分別計(jì)算新老城區(qū)學(xué)區(qū)房在政策前后的溢價(jià)率。以此探究限購(gòu)政策對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的作用效果，比較新老城區(qū)“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象在政策作用下的發(fā)展差異，尋求解決學(xué)區(qū)問(wèn)題的關(guān)鍵方法以及探索學(xué)區(qū)房未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

二、實(shí)證分析

（一）計(jì)量模型構(gòu)建

本部分分析限購(gòu)政策對(duì)新老城區(qū)學(xué)區(qū)住房?jī)r(jià)格的影響，采用的計(jì)量模型為特征價(jià)格模型。合計(jì)選取13項(xiàng)住宅特征構(gòu)造價(jià)格特征因子，將其分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三大類(lèi)，計(jì)算并研究學(xué)區(qū)住宅價(jià)格和各種住宅特征之間存在的函數(shù)關(guān)系。通過(guò)對(duì)限購(gòu)政策前后兩次回歸分析的結(jié)果的對(duì)比分析，側(cè)面探究限購(gòu)政策對(duì)新老城區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響效果。

該模型的一般形式如下：

其中：HP——二手房的掛牌均價(jià)；x1——研究區(qū)域的教育質(zhì)量；x2——住房的建筑特征；x3——住房的鄰里特征；x4——住房的區(qū)位特征。

1.數(shù)據(jù)來(lái)源與整合

本文的研究重點(diǎn)是限購(gòu)政策對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響方向及影響程度，并且將新老城區(qū)的影響結(jié)果進(jìn)行橫向的對(duì)比分析。因此，筆者以2016年10月限購(gòu)政策實(shí)施的時(shí)間作為劃分，選取了2015年6月及2017年6月學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的截面數(shù)據(jù)。將南京市鼓樓區(qū)作為老城區(qū)的典型，在區(qū)域內(nèi)選取了以瑯琊路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)、拉薩路小學(xué)等不同層次，合計(jì)20所小學(xué)的學(xué)區(qū)房作為老城區(qū)學(xué)區(qū)房的研究樣本。將建鄴區(qū)作為新城區(qū)的代表，選取了區(qū)域內(nèi)16所小學(xué)學(xué)區(qū)房作為新城區(qū)學(xué)區(qū)房的研究樣本。由此構(gòu)成185個(gè)小區(qū)學(xué)區(qū)房的樣本數(shù)據(jù)。

2.變量的選擇和度量

聯(lián)系南京市鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)特點(diǎn)并且結(jié)合研究目標(biāo)，初步選取了13個(gè)住宅特征變量，分別為建筑特征變量、鄰里特征變量、區(qū)位特征變量，客觀(guān)全面地評(píng)估這些住宅的內(nèi)生變量對(duì)住房?jī)r(jià)格的相關(guān)作用，盡可能減少遺漏變量的影響。

為確保數(shù)據(jù)研究的有效性與合理性，筆者以“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象顯著的學(xué)區(qū)作為研究樣本，鼓樓區(qū)為瑯琊路小學(xué)、銀城小學(xué)、拉薩路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)、芳草園小學(xué)、金陵匯文小學(xué)等20所小學(xué)所對(duì)應(yīng)的100個(gè)小區(qū)，建鄴區(qū)為南師附中新城小學(xué)、金陵中學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、莫愁湖小學(xué)、南湖第一小學(xué)、中華中學(xué)附屬小學(xué)等16所小學(xué)所對(duì)應(yīng)的85個(gè)小區(qū)。并且根據(jù)搜學(xué)網(wǎng)、南京升學(xué)及各校論壇的綜合評(píng)估結(jié)果，參考南京市小學(xué)的排名對(duì)樣本小學(xué)的學(xué)校質(zhì)量進(jìn)行等級(jí)的劃分。

根據(jù)數(shù)據(jù)的可達(dá)性，結(jié)合南京市學(xué)區(qū)住房具體情況，初步選取了樓齡、容積率、車(chē)位3個(gè)建筑特征變量。變量具體含義見(jiàn)表1。

表1 建筑特征變量名稱(chēng)及含義

參考對(duì)鄰里特征的定義及分類(lèi)情況（溫海珍，2004），本文初步選取了物業(yè)管理、綠化率、文體設(shè)施、生活配套，共4個(gè)鄰里特征變量。變量的具體含義見(jiàn)表2。

表2 鄰里特征變量名稱(chēng)及含義

通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)可達(dá)性的評(píng)價(jià)，本文初步選取了地鐵條件、公交條件和購(gòu)物條件3個(gè)區(qū)位特征變量。變量具體含義見(jiàn)表3。 特別說(shuō)明的是，考慮到住宅總價(jià)與建筑面積有明顯的線(xiàn)性關(guān)系，因而在因變量的選取上，設(shè)定住宅的單位建筑面積價(jià)格為因變量。

表3 區(qū)位特征變量名稱(chēng)及含義

3.變量的量化

本文通過(guò)四種方式將上述13個(gè)變量進(jìn)行量化。第一種方式：直接選取住宅特征變量的實(shí)際數(shù)值，或者將特征變量的原始數(shù)值進(jìn)行簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)換。屬于這類(lèi)的有樓齡、容積率、綠化率、購(gòu)物條件、公交條件、地鐵條件共6個(gè)變量。第二種方式：采用虛擬變量進(jìn)行量化，對(duì)特征變量的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，此類(lèi)變量有學(xué)校質(zhì)量和車(chē)位情況。第三種方式：采用5點(diǎn)Likert量表的形式，包括物業(yè)管理、自然景觀(guān)、安靜程度3個(gè)變量。第四種方式：采用綜合性指標(biāo)進(jìn)行度量。這類(lèi)變量包含文體設(shè)施和生活配套設(shè)施。

具體的量化過(guò)程和預(yù)期符號(hào)見(jiàn)表4。

4.函數(shù)形式的選擇

表4 特征變量的量化過(guò)程和預(yù)期符號(hào)

通過(guò)對(duì)線(xiàn)性函數(shù)形式、對(duì)數(shù)函數(shù)形式和半對(duì)數(shù)函數(shù)形式下回歸結(jié)果的分析，從經(jīng)濟(jì)學(xué)與統(tǒng)計(jì)學(xué)兩個(gè)角度對(duì)回歸結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)可知，半對(duì)數(shù)形式下鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)數(shù)據(jù)的R2遠(yuǎn)大于線(xiàn)性與對(duì)數(shù)函數(shù)的結(jié)果，并且F檢驗(yàn)的結(jié)果區(qū)別于線(xiàn)性函數(shù)與對(duì)數(shù)函數(shù)，為高度顯著。因此，本次計(jì)量模型采取半對(duì)數(shù)函數(shù)形式。

（二）回歸結(jié)果

在半對(duì)數(shù)函數(shù)形式下，本次回歸數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如表5。

對(duì)上述13個(gè)變量參與的半對(duì)數(shù)模型進(jìn)行回歸，剔除相關(guān)關(guān)系與預(yù)期符號(hào)不一致的變量，發(fā)現(xiàn)鼓樓區(qū)2015年、2017年數(shù)據(jù)顯示地鐵條件、學(xué)校質(zhì)量和綠化率在回歸方程中是顯著變量，其中地鐵條件和學(xué)校質(zhì)量為高度顯著變量，顯著水平都在1%以?xún)?nèi)。分析建鄴區(qū)數(shù)據(jù)可知2015年變量中樓齡、購(gòu)物條件、自然景觀(guān)、學(xué)校質(zhì)量和車(chē)位情況是顯著變量，2017年變量樓齡、物業(yè)管理、自然景觀(guān)、學(xué)校質(zhì)量和車(chē)位情況是顯著變量。并且在“限購(gòu)政策”實(shí)行前后樓齡始終表現(xiàn)為高度顯著變量，顯著性水平在1%以?xún)?nèi)（如表6所示）。

（三）回歸結(jié)果分析

注釋?zhuān)航ㄠ拝^(qū)數(shù)據(jù) 2015 年 R2=0.67，2017 年 R2=0.76；*p＜0.10；**p＜0.05；***p＜0.01

經(jīng)過(guò)多次的計(jì)算實(shí)驗(yàn)后，本文決定采用半對(duì)數(shù)形式的特征價(jià)格模型分析房?jī)r(jià)影響因素，得出的擬合優(yōu)度達(dá)到了較高的水平（0.67以上），說(shuō)明回歸方程是有效的。根據(jù)構(gòu)建的理論模型及回歸結(jié)果，剔除相關(guān)性系數(shù)的正負(fù)性和上文表4的預(yù)期符號(hào)不相吻合的變量，保留與實(shí)際常理相符的可靠數(shù)據(jù)。為得到更為精確的數(shù)據(jù)信息，筆者又選取顯著變量進(jìn)行再一次回歸分析，根據(jù)得出P值的結(jié)果，將顯著性不強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)意義不明顯的變量逐步剔除后，最終選取下表所示變量作為顯著變量。

鼓樓區(qū)集中了南京市多數(shù)知名小學(xué)，處于城市的繁華地帶。大部分優(yōu)質(zhì)小學(xué)由于建校時(shí)間較長(zhǎng)，周?chē)鞘薪ㄔO(shè)比較完善，難有建設(shè)新學(xué)區(qū)房的土地資源。因此，鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房多為高樓齡二手房，在居住功能上遠(yuǎn)遜色于新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。

由回歸結(jié)果顯示，人們?cè)谶x擇鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)住宅時(shí)并不會(huì)對(duì)樓齡、容積率、物業(yè)管理等住宅功能有較高的要求，地鐵條件和學(xué)校質(zhì)量是影響學(xué)區(qū)住宅價(jià)格最為顯著的因素。其中，學(xué)校質(zhì)量是學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)高低的決定性因素，其p值2015年為1.916 45E-17，區(qū)別于其他變量的p值，體現(xiàn)出極高的顯著性水平；在2017年這一變量的p值又進(jìn)一步下降至8.476 78E-25，顯著性水平達(dá)到新高度。由此可見(jiàn)，鼓樓區(qū)的“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象十分嚴(yán)重且極難得到緩解。

表7 鼓樓區(qū)顯著變量

表8 建鄴區(qū)顯著變量

建鄴區(qū)作為發(fā)展建設(shè)中的新城區(qū)，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源比較稀缺，學(xué)校整體質(zhì)量與中心城區(qū)存在較大差異。由回歸結(jié)果顯示，建鄴區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格受多方面因素影響，學(xué)校質(zhì)量只是影響房?jī)r(jià)的主要因素之一且并不是最為顯著的影響因素。

相比之下，樓齡是建鄴區(qū)影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格最顯著的變量，其2015年的p值為0.000 349，2017年的p值（0.000 322）同樣達(dá)到較高的顯著性水平。而學(xué)校質(zhì)量的顯著性水平和相關(guān)關(guān)系在16年的限購(gòu)政策作用后都呈現(xiàn)出一定程度的下跌。這說(shuō)明，建鄴區(qū)的“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象并不顯著并且在政策實(shí)施后有所緩解。

為了進(jìn)一步探討限購(gòu)政策對(duì)“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象的影響作用，我們通過(guò)計(jì)算各個(gè)小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房在限購(gòu)政策前后的溢價(jià)率來(lái)進(jìn)行詳細(xì)地分析與對(duì)比。

在鼓樓區(qū)20所小學(xué)樣本中，本文選取了“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象顯著（溢價(jià)率均在25%以上）的6所小學(xué)分析其溢價(jià)率的變化（見(jiàn)表9、表10）。在2015年鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率普遍較高的情況下，2017年里幾乎大部分的學(xué)區(qū)房溢價(jià)率又有了一輪新的增幅，在6所公辦名校中，芳草園小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率上漲幅度最高達(dá)到12.62%，力學(xué)小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率增幅最低為3.96%，學(xué)區(qū)房溢價(jià)率總體增長(zhǎng)幅度在8%—12%之間。由于鼓樓區(qū)內(nèi)在南京市的重點(diǎn)小學(xué)居多，而學(xué)校質(zhì)量是影響學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的主要因素，因此限購(gòu)政策的出臺(tái)對(duì)鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)無(wú)法起到顯著的抑制作用，但也并不是全無(wú)影響，其中瑯琊路小學(xué)便是一個(gè)典型的體現(xiàn)。由表9可知，2015年瑯琊路小學(xué)學(xué)區(qū)房樣本單位面積價(jià)格達(dá)到65 868元／平方米，與鼓樓區(qū)平均房?jī)r(jià)相差42 470元／平方米，在樣本小學(xué)中溢價(jià)率最高，高達(dá)64.48%。學(xué)校優(yōu)質(zhì)的教學(xué)質(zhì)量使該校得到了社會(huì)、家長(zhǎng)普遍的認(rèn)可，家長(zhǎng)對(duì)其學(xué)區(qū)房的追逐導(dǎo)致溢價(jià)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鼓樓區(qū)其他的小學(xué)。在2016年限購(gòu)政策頒布之后，該校2017年的溢價(jià)率降低了13.12%（見(jiàn)表10），而樣本內(nèi)其他五所小學(xué)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率在2017年呈現(xiàn)明顯漲幅。按照國(guó)家對(duì)“限購(gòu)”城市差別化住房信貸政策的要求，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的首付款比例大大增加，可能讓部分家長(zhǎng)迫于經(jīng)濟(jì)壓力放棄瑯琊路小學(xué)的高價(jià)學(xué)區(qū)房，轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)買(mǎi)鼓樓區(qū)其他小學(xué)的學(xué)區(qū)房

表9 2015年6月鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率

表10 2017年6月鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率

在建鄴區(qū)所選取的16所樣本小學(xué)學(xué)區(qū)房中，有5所小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率較高，達(dá)到15%以上。這5所小學(xué)學(xué)區(qū)房在2016年限購(gòu)政策頒布后，溢價(jià)率并沒(méi)有下跌趨勢(shì)，根據(jù)2017年6月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示溢價(jià)率平均上漲6.22%。其中，小紅花小學(xué)溢價(jià)率上漲最高高達(dá)11.34%，南師附中新城小學(xué)溢價(jià)率上漲幅度最小為1.78%。值得一提的是，南師附中新城小學(xué)在近幾年內(nèi)升學(xué)率有明顯提高，是建鄴區(qū)內(nèi)小學(xué)教學(xué)質(zhì)量?jī)?yōu)秀的代表，其學(xué)區(qū)房在建鄴區(qū)也收到許多家長(zhǎng)的追捧。該小學(xué)2015年學(xué)區(qū)房單位面積均價(jià)為31 951元/每平方米，且溢價(jià)率高達(dá)32.25%（見(jiàn)表11），與建鄴區(qū)樣本內(nèi)其他小學(xué)有明顯差距。伴隨著城區(qū)配套設(shè)施的完善，綜合實(shí)力的增強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)的教育質(zhì)量也在原有基礎(chǔ)上得到了顯著提升，受到越來(lái)越多家長(zhǎng)的認(rèn)可，“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。

綜合來(lái)看，所選樣本2017年較2015年相比，鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)的整體平均房?jī)r(jià)及區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房單位面積價(jià)格都呈上升趨勢(shì)。整體上，鼓樓區(qū)平均房?jī)r(jià)上漲了9 771元/平方米，而建鄴區(qū)平均房?jī)r(jià)有高達(dá)11 413元/平方米的增幅。學(xué)區(qū)內(nèi)，鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房單位面積價(jià)格大部分增長(zhǎng)了11 000—27 000元/平方米，而建鄴區(qū)平均學(xué)區(qū)房單位面積價(jià)格增長(zhǎng)幅度在13 600元/平方米左右。由此可見(jiàn)，限購(gòu)政策對(duì)于學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)總體影響并不顯著。對(duì)比來(lái)看，2015年6月鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率相差很大，但在2017年6月后進(jìn)一步縮小了差距，這緣于近幾年內(nèi)建鄴區(qū)城區(qū)的綜合水平的提升，其迅速發(fā)展帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)住房?jī)r(jià)格的上漲。

表11 2015年6月建鄴區(qū)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率

表12 2017年6月建鄴區(qū)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率

四、結(jié)論

本文以南京市鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)為例，根據(jù)2015年6月與2017年6月鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)合計(jì)185個(gè)小區(qū)二手住宅的均價(jià)，建立特征價(jià)格模型，對(duì)限購(gòu)政策前后的住房?jī)r(jià)格分別進(jìn)行回歸分析。由回歸分析結(jié)果可知，鼓樓區(qū)“學(xué)區(qū)熱”問(wèn)題長(zhǎng)期存在且越演越烈，學(xué)校質(zhì)量是影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格最為顯著的因素。與之相比，建鄴區(qū)的學(xué)區(qū)住房所受影響因素眾多，購(gòu)房者不僅考慮學(xué)校質(zhì)量，更關(guān)注住宅自身的居住功能，“學(xué)區(qū)矛盾“并不尖銳。

進(jìn)一步總結(jié)政策前后學(xué)區(qū)房溢價(jià)率的變動(dòng)，本文發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策在緩解“學(xué)區(qū)熱”問(wèn)題上所發(fā)揮的作用還是十分有限的。鼓樓區(qū)大部分學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率仍然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象并沒(méi)有真正得到緩解，學(xué)區(qū)問(wèn)題依舊尖銳。面對(duì)鼓樓區(qū)等老校區(qū)的高房?jī)r(jià)高競(jìng)爭(zhēng)情況，購(gòu)房者或許將視線(xiàn)更多轉(zhuǎn)向了建鄴區(qū)這樣同時(shí)具有良好配套設(shè)施及教育條件的新城區(qū)。雖然政策前后，建鄴區(qū)的溢價(jià)率依舊整體小于鼓樓區(qū)。

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