文/賴勤

在經(jīng)濟走勢和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產(chǎn)市場走勢出現(xiàn)了一定的相似性和趨同性。為了更好地跟蹤和研究國際及國內(nèi)大都市的房價變化，易居房地產(chǎn)研究院在國內(nèi)率先創(chuàng)建了十大國際都市房價指數(shù)報告。報告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球十大都市作為樣本，依據(jù)當?shù)卣嫉慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)進行分析。

一、十大國際都市房價指數(shù)

報告選取了10個有代表性的國際大都市，在對各個城市的房價指數(shù)進行標準化處理后，以GDP占比計算得出權(quán)重，相乘后得出當期十大國際都市房價指數(shù)。

美國次貸危機爆發(fā)后，十大國際都市房價指數(shù)出現(xiàn)下滑，于2009年一季度觸底，此后隨著全球經(jīng)濟的逐漸復(fù)蘇，十大國際都市房價指數(shù)也開始進入上行趨勢；其間，除個別季度受到歐債危機的影響出現(xiàn)調(diào)整外，十大國際都市房價指數(shù)總體上持續(xù)上漲了約8年，截至2017年三季度，仍保持著上漲趨勢。

2017年三季度，十大國際都市房價指數(shù)為148，比2017年二季度上漲0.6%，比2016年同期上漲3.8%，與次貸危機后的低谷（2009年一季度）相比，上漲61.8%。當前十大國際都市房價指數(shù)的上漲，體現(xiàn)了全球經(jīng)濟的增長勢頭以及貨幣寬松政策所發(fā)揮的效應(yīng)。

圖1 十大國際都市房價指數(shù)走勢（2007Q4=100）

二、十大國際都市房價增幅排名

（一）紐約環(huán)比增幅高居第一

各國統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，與二季度相比，三季度十大國際都市中，房價上漲的城市有5個，下降的城市有3個，持平的城市有2個。

環(huán)比增幅排在前3位的城市分別為紐約、洛杉磯和香港。其中，紐約以2.5%的環(huán)比增幅高居第一，這主要是由于美國經(jīng)濟增長超預(yù)期和華人購房群體增加的緣故。此外，紐約作為世界第一大經(jīng)濟中心，其房產(chǎn)一直以來都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，被全世界的投資者所追捧，房價存在著上漲預(yù)期也是重要原因之一。

環(huán)比增幅排在末3位的城市分別為北京、東京和上海。其中，北京以-0.3%的環(huán)比增幅位列倒數(shù)第一。北京房價下跌的主要原因是當?shù)卣雠_了嚴厲的樓市調(diào)控政策。此外，預(yù)售價格的審批管控也嚴重影響了北京市的房價，從而引導(dǎo)此前房價過快上漲的市場逐漸降溫。

（二）香港的同比增幅遙遙領(lǐng)先

同比增幅排在前3位的城市分別為香港、洛杉磯和紐約，同比增幅分別為15.1%、6.1%和5.2%。其中，香港的同比增幅遙遙領(lǐng)先，這主要是因為2017年香港經(jīng)濟增長超過預(yù)期，股市狀況較好，積累了一定的購買力。此外，香港地少人多，買家對房價上漲的預(yù)期不變，因此，即使政府頻頻出臺樓市調(diào)控政策，其房價依然漲幅較大。

同比增幅排在末3位的城市分別為上海、新加坡和北京。其中，新加坡以0.2%的同比增幅位列倒數(shù)第二位，這主要是因為2009年后新加坡政府頒布了一系列樓市調(diào)控政策使樓市降溫。同時，其嚴厲的樓市管控政策保持了一定的連續(xù)性和穩(wěn)定性，使新加坡房價進入了漫長的盤整期，同比增幅較小。

圖3 2017年三季度十大國際都市房價同比增幅

（三）2017年三季度與2007年四季度相比，中國三城的房價增幅領(lǐng)跑

圖4 2017年三季度與2007年四季度相比十大國際都市房價增幅

2017年三季度與2007年四季度相比，在十大都市的房價增幅中，排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，增幅分別為189%、114%和99%，遠高于其他國際都市。這三個城市房價增幅較大，主要是因為過去十年中國經(jīng)濟持續(xù)中高速增長。此外，在城鎮(zhèn)化進程中，大量人口涌入北京和上海等大城市，推動了房價的上漲。房地產(chǎn)的大幅升值是這一系列紅利的體現(xiàn)，中國內(nèi)地和香港的有房一族通過房地產(chǎn)升值分享了經(jīng)濟發(fā)展的紅利。紐約的房價增幅排名墊底，是十大國際都市中唯一一個負增長的城市，雖然近年來紐約樓市在不斷復(fù)蘇，但是次貸危機對其樓市造成的創(chuàng)傷較為嚴重，房價仍未回到次貸危機爆發(fā)前的水平。而同是美國大都市的洛杉磯房價增幅則達到15%，增幅超過紐約較多，這主要是由于洛杉磯以華人為代表的海外置業(yè)投資較多，旅游業(yè)較為發(fā)達。

三、十大國際都市房價走勢

（一）紐約和洛杉磯

歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美國爆發(fā)次貸危機和金融危機后，紐約和洛杉磯房價指數(shù)一路下行， 2007年至2008年都處于下行通道，在美聯(lián)儲零利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，2009年至2011年紐約和洛杉磯房價指數(shù)止跌回穩(wěn)，在低位運行，隨后于2012年步入了上升通道，其上行趨勢一直延續(xù)至2017年三季度。其中，洛杉磯房價指數(shù)已連續(xù)22個季度持續(xù)上漲。目前，美國政府已經(jīng)出臺了“加息+縮表+減稅”的調(diào)控政策，這些政策將對房價的未來走勢產(chǎn)生影響。

比較紐約和洛杉磯房價指數(shù)的波動幅度（最高點與最低點的差值），紐約為58.4，洛杉磯為114.2。這表明從長期看，紐約房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn)，洛杉磯房地產(chǎn)市場則更容易出現(xiàn)波動，這與后者以華人為代表的海外投資需求占比較大不無關(guān)聯(lián)。

圖5 紐約房價指數(shù)（2000Q1=100）

圖6 洛杉磯房價指數(shù)（2000Q1=100）

（二）倫敦

歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全球金融危機爆發(fā)后，倫敦房價從2007年三季度的約300000英鎊下跌至2009年一季度的247000英鎊。由于英國政府實施經(jīng)濟刺激計劃，英國經(jīng)濟隨后復(fù)蘇，倫敦房價觸底反彈，從2009年開始進入上行通道，至2017年三季度依然維持著上行趨勢。2017年三季度，倫敦房價達到485000英鎊，與金融危機爆發(fā)之前的房價高點298000英鎊（2007年四季度）相比，上漲62.8%。但值得注意的是，英國脫歐帶來的影響正逐漸顯現(xiàn)，需警惕其對倫敦房價帶來的不利影響。此外，在2017年11月2日的貨幣政策會議上，英國央行宣布加息25個基點，這是英國央行自2007年7月以來的首次加息。自此，英國央行成為繼美聯(lián)儲、歐洲央行之后第三個退出寬松政策的主要央行。

圖7 倫敦房價

（三）東京

歷史數(shù)據(jù)顯示，東京房價指數(shù)從2007年三季度的94.5下跌至2009年二季度的81.1，隨后觸底反彈，上漲至2010年三季度的88.6，之后又步入下行通道，于2012年三季度觸底，房價指數(shù)跌至80.2，其后房價指數(shù)開始震蕩上行，于2017年一季度觸碰到十年高點，其后兩個季度出現(xiàn)了小幅回調(diào)。2012年開始出現(xiàn)這波行情，主要是因為日本政府推出量化寬松政策后，東京的房地產(chǎn)投資氣氛轉(zhuǎn)好。此外，由于成功申辦2020年東京奧運會，吸引了大量包括中國買家在內(nèi)的外國投資者，這也是形成這波行情的主要原因。

近十年來，東京房價指數(shù)的最高點為98.9，最低點為80.2，波動幅度僅為18.7。因此，東京房價走勢較為平穩(wěn)，沒有劇烈波動。

圖8 東京房價指數(shù)（2000Q1=100）

（四）首爾

回顧歷史數(shù)據(jù)，2007年二季度至2008年三季度首爾房價指數(shù)處于上升通道，從87.9上漲到102.9，隨后經(jīng)歷了小幅下跌，2009年一季度房價指數(shù)觸底，跌至99.8，其后企穩(wěn)回升，在2009年至2017年里，首爾房價指數(shù)基本在100左右震蕩調(diào)整。值得注意的是，截至2017年三季度，首爾房價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)13個季度上漲。這主要是由于低利率和購房限制較寬松等原因造成的。當然，首爾房價的持續(xù)上漲也已引起了韓國政府的警覺，出臺了史上最嚴樓市調(diào)控政策以打擊投機需求。此外，2017年11月底，韓國六年來首次加息，成為美聯(lián)儲加息后亞洲第一個加息的國家，貨幣政策的收緊將會抑制房價的過快上漲。

近十年來，首爾房價指數(shù)的最高點為107.2，最低點為87.9，波動幅度僅為19.3，總體來看，首爾房價指數(shù)走勢較為平穩(wěn)。

圖9 首爾房價指數(shù)（2009Q1=100）

（五）多倫多

從歷史數(shù)據(jù)看，自2007年二季度至2017年三季度，除個別時點外，多倫多房價指數(shù)基本維持上升態(tài)勢，從2007年二季度的64.6上漲至2017年三季度的103.2，上漲59.8%。這主要是因為多倫多新房供應(yīng)量較小，而海外資金流入樓市較多。多倫多房價維持了近十年的上漲態(tài)勢，通過房價收入比等指標可以基本判斷其房價中存在泡沫。當?shù)卣惨庾R到房價的不合理，于2017年4月出臺了16條房地產(chǎn)新政以抑制多倫多及其周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價格。政策效應(yīng)目前已充分顯現(xiàn)，2017年三季度房價指數(shù)與二季度持平，持續(xù)多年的上漲勢頭或變?yōu)楦呶槐P整。

圖10 多倫多房價指數(shù)（2016Q4=100）

（六）新加坡

回顧歷史數(shù)據(jù)，從2007年四季度至2013年一季度，除短暫地受到金融危機的影響小幅回調(diào)外，新加坡房價持續(xù)上漲，其中的主要原因是美國推行QE，在全世界低利率的影響下，大量熱錢涌入新加坡房地產(chǎn)市場。為遏制房價過快上漲的勢頭，新加坡政府采取樓市管控政策，房價應(yīng)聲下跌，從2013年二季度至2015年一季度，房價處于下行通道，隨后房價保持平穩(wěn)態(tài)勢，一直延續(xù)到2017年三季度。

圖11 新加坡房價

（七）香港

回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年來香港房價指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌的情況，并且上漲的時間要長于下跌的時間。具體來看，除2008年、2011年下半年和2015年下半年外，其余時間段香港房價指數(shù)基本都處于上漲狀態(tài)。截至2017年三季度，香港房價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)6個季度上漲。香港房地產(chǎn)市場持續(xù)走高主要有四個因素：其一，地少人多，住房供不應(yīng)求；其二，金融環(huán)境寬松，利率較低使炒房成本較低；其三，看好香港經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)，域外資金大量涌入；其四，內(nèi)地資本外流，人民幣進入香港較為便捷。但種種跡象已經(jīng)表明，目前香港樓市存在泡沫，香港政府也已充分認識到這一情況，自2016年以來多次出臺調(diào)控政策，并在2017年5月再次加大了調(diào)控力度，針對有多筆按揭貸款以及主要收入來自外地的購房者提高了購房門檻。樓市調(diào)控政策取得了初步成效，2017年三季度香港房價指數(shù)上漲速度明顯放緩。

圖12 香港房價指數(shù)（1999=100）

（八）北京和上海

回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年來北京和上海房價指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌，并且上漲的時間要長于下跌的時間。房價指數(shù)的上漲，主要是由于國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)增長，外地人口大量流入京滬，居民因為投資渠道較少而將資產(chǎn)主要配置在房產(chǎn)上。從2016年四季度至2017年三季度，北京和上海的房價指數(shù)走勢較為平穩(wěn)，分別穩(wěn)定在260和220附近。

圖13 北京房價指數(shù)（2015=100）

圖14 上海房價指數(shù)（2015=100）

四、國際經(jīng)驗

如果房價的上漲脫離了基本面的支撐，而是由投資投機提供上漲動力，那樓市便成為一個資本游戲，樓市泡沫將會越吹越大。從過去到現(xiàn)在，從國外到國內(nèi)，雖然樓市泡沫破裂的情況并不少見，并且在當時也都進行了深刻反思，但在房價瘋狂上漲和巨大的財富幻覺面前，樓市的參與各方很難保持冷靜和客觀，一不小心便成為資本的奴隸，進入了樓市絞肉機，進而導(dǎo)致一次又一次樓市泡沫破滅的事件。歷史總是驚人地相似，過去發(fā)生在國外的事情，未來也可能在國內(nèi)發(fā)生，通過借鑒國際經(jīng)驗，我們可以居安思危，盡量避免樓市泡沫破滅的風險出現(xiàn)。

在國外發(fā)生的樓市泡沫破滅的事件最著名的當屬2007年美國樓市泡沫破滅和1991年日本樓市泡沫破滅，前者對美國房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟造成了巨大的創(chuàng)傷，直至今日都尚未回到金融危機前的高點，后者更是讓日本付出了慘痛的代價?；仡欉@兩次樓市泡沫破滅的始末，可發(fā)現(xiàn)其中有一定的相似之處：房價上漲之初有經(jīng)濟長期高速發(fā)展支撐，人均收入和剛性購房需求持續(xù)上升。持續(xù)上升的房價麻痹了購房者的神經(jīng)，眾多購房者只看到了一夜暴富的美夢，卻忽視了房價持續(xù)上漲背后的危機和風險。眾多炒房客不斷加杠桿進入樓市，當最后連低收入者也進入樓市炒房時，樓市再也難以找到“接盤俠”。于是，脫離基本面的房價上漲難以為繼，房價應(yīng)聲下跌，炒房客退場，留下樓市的一片狼藉。從這兩次失敗的經(jīng)驗看，化解房地產(chǎn)市場風險的最好辦法不是去刺破房地產(chǎn)泡沫，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸理性，讓房地產(chǎn)軟著陸。這在國際上也有可借鑒的案例，從2007年至2013年，由于大量熱錢涌入新加坡房地產(chǎn)市場，投資投機者推高了新加坡房價，使新加坡房價延續(xù)了多年的上漲態(tài)勢，積累了市場風險，房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。為維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，新加坡政府出臺了一系列樓市調(diào)控政策，房價應(yīng)聲回落，并且在之后一直保持平穩(wěn)態(tài)勢。新加坡的經(jīng)驗是在房地產(chǎn)泡沫破滅前采取管控措施，防止泡沫破滅，引導(dǎo)房價回歸理性，在房價保持平穩(wěn)的情況下，利用經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入的提高，使房價軟著陸，從而化解樓市泡沫風險。

當前我國熱點城市的房價經(jīng)歷了近一年的上漲，已經(jīng)過度透支了購房需求和購房能力，房價收入比和租金收益率等指標的惡化即充分證明了這一點。由于這輪房價上漲并非由基本面支撐，所以目前中國樓市出現(xiàn)了偏離現(xiàn)象，如果不加以糾正，樓市泡沫將越吹越大，甚至有引發(fā)系統(tǒng)性風險的可能?？上驳氖牵惨庾R到了問題的嚴重性，將防風險放在了三大攻堅戰(zhàn)之首，而房地產(chǎn)市場風險也得到了足夠重視。全國范圍內(nèi)樓市過快上漲的城市基本都因地制宜地出臺了相關(guān)的調(diào)控政策。于是，多數(shù)熱點城市房價過快上漲的局面得到控制，樓市重回健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道。當前，政府部門應(yīng)該繼續(xù)保持短期調(diào)控政策的延續(xù)性和平穩(wěn)性，為長效機制的建立爭取時間，利用金融、土地、財稅等各種手段，為未來構(gòu)建符合中國國情的房地產(chǎn)市場奠定基礎(chǔ)。

五、十大國際都市房價走勢預(yù)測

2017年前三季度，世界主要經(jīng)濟體經(jīng)濟狀況出現(xiàn)改善，全球經(jīng)貿(mào)活動回暖，國際經(jīng)濟環(huán)境也出現(xiàn)一些積極變化。伴隨政策不確定性下降，全球金融穩(wěn)定性有所增強。展望未來，國際經(jīng)濟形勢將進一步好轉(zhuǎn)，國際貨幣基金組織（IMF）6年來首次上調(diào)了全球經(jīng)濟增長預(yù)期。在IMF近期對全球經(jīng)濟的展望中，2017年全球經(jīng)濟增速再次上調(diào)0.1個百分點至3.5%，全球貿(mào)易增長預(yù)計回升至約4%，有望自2012年以來首次超過國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增速。但世界經(jīng)濟仍存在不確定性，保護主義、發(fā)達經(jīng)濟體貨幣政策正?；聘呃省⒄物L險等，這些因素給世界經(jīng)濟蒙上了一層陰影。

2017年，美國打出了一套“加息+縮表+減稅”的組合拳，這些事實宣告美國已經(jīng)與量化寬松漸行漸遠，這將對美國經(jīng)濟乃至全球經(jīng)濟產(chǎn)生影響。歐洲央行超寬松貨幣政策仍在發(fā)揮效果，目前，市場預(yù)期歐洲央行將于2018年開始逐漸退出量化寬松，并于2019年底啟動加息，歐洲央行貨幣政策將緩慢回歸正常化。2017年下半年，英國首次加息，加拿大加息兩次，韓國首次加息，全球貨幣步入收緊通道。中國利率水平目前處于低位，奉行穩(wěn)健中性的貨幣政策，但以個人房貸利率上浮為代表的縮緊趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。日本未明顯改善通脹，短期內(nèi)將不會退出量化寬松的政策環(huán)境?？傮w來看，全球貨幣和金融環(huán)境目前雖處于寬松狀態(tài)，但未來有收緊的趨勢。

從以往經(jīng)驗看，經(jīng)濟走勢和貨幣政策是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖和貨幣政策放松，刺激房地產(chǎn)市場升溫；經(jīng)濟轉(zhuǎn)冷和貨幣政策從緊，將抑制房地產(chǎn)市場升溫。就全球宏觀經(jīng)濟形勢而言，緩慢復(fù)蘇的基本面將不會改變，經(jīng)濟的上行會支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然金融環(huán)境有收緊趨勢，但只有緊縮的環(huán)境持續(xù)作用，房價才會下跌。目前，低利率的寬松貨幣政策仍是主流，因此有利于房價保持穩(wěn)定。

展望2018年，不同城市的分化趨勢將會更加明朗：由于美國經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇，國內(nèi)和國外買家需求旺盛，庫存不斷萎縮，紐約和洛杉磯的房價可能將繼續(xù)上漲，美國樓市的風險也將增加；英國受到脫歐、政治不確定性、經(jīng)濟增長放緩等因素的制約，這會對倫敦房價造成較大影響，預(yù)計倫敦樓市可能會進入一段時間的低迷期；隨著香港政府不斷出臺樓市調(diào)控政策，預(yù)計香港樓市的快速上漲態(tài)勢或?qū)⒈欢糁疲湓鏊賹⒅鸩椒啪?，漸趨平穩(wěn)；由于北京和上海嚴厲的樓市調(diào)控政策沒有明顯放松的跡象，預(yù)計北京和上海的房價將穩(wěn)中有跌。