文/胡端

處于上海“城市之心”的南京東路街區(qū)，涵蓋今蘇州河以南、金陵西（中）路以北、福建中路以西、成都北路以東地域，為近代公共租界中區(qū)的主體部分，素以繁華、摩登的“十里洋場”著稱。然而，一直以來將這一街區(qū)視為“近代商業(yè)文明發(fā)祥地”的單向度認(rèn)知，也有意無意地忽略了另一至今仍然活態(tài)傳承的歷史遺產(chǎn)——石庫門里弄。相較于“城市之心”喧囂繁華的商業(yè)文明，街區(qū)內(nèi)的石庫門里弄顯然不甚耀眼，但那些里弄的開發(fā)歷史及所承載的上海城市化變遷，則更具豐富多元的內(nèi)涵。從早年的鄉(xiāng)村景觀，經(jīng)地產(chǎn)交易、房產(chǎn)開發(fā)，逐步演化為近代的城市街區(qū)，這一過程可視為上海這座口岸城市在租界效應(yīng)的主導(dǎo)之下實(shí)現(xiàn)空間布局與功能變遷的一個(gè)典型縮影，而房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程所牽涉到的各種人與事，更是解讀上海開埠后城市化迅速擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)力的一把鑰匙。

華洋“搶灘”

1843年上海開埠后，未等租地辦法正式推出，洋人外商已經(jīng)迫不及待地“搶灘”上海。從1843年開埠至1847年11月正式簽發(fā)道契這5年時(shí)間中，已有60項(xiàng)左右的土地交易悄然展開。英租界建立之初極為注重利用黃浦江的航運(yùn)便利搭建棧房碼頭、發(fā)展港口外貿(mào)商業(yè)，最早一批租地基本都東面緊鄰黃浦灘沿岸，西界不越今四川中路。當(dāng)時(shí)英租界西邊的“界路”是今天的河南中路，但在外國人眼中，只有黃浦灘沿岸至四川路區(qū)域內(nèi)尚具城市景觀，四川路以西地區(qū)仍然被視為鄉(xiāng)村。

圖1 1862年上海地圖

1848年11月27日，中英雙方訂立協(xié)定，將英租界西面從界路（今河南路）推進(jìn)到泥城浜（今西藏路），北面從李家場延伸到蘇州河。重定界址后，英租界區(qū)的四至是東至黃浦江，南到洋涇浜，西至泥城浜，北到蘇州河，全部面積增至2820畝。此后，新簽發(fā)的道契分地號數(shù)自東而西越來越大，新增租地的空間分布也開始往四川路以西延伸。至1854年前后，今福建中路以西一帶逐漸有了洋商永租土地的零星交易，較著名者當(dāng)屬今湖北路、北海路、西藏中路和芝罘路一圈的上海第二跑馬場。

不過，在1850年以前，由于外僑人口數(shù)目甚少，福建中路以西區(qū)域的洋行永租土地，在用地性質(zhì)上基本以商業(yè)為主，建筑形式以東南亞的“外廊式”為主流，即所謂的“買辦式”建筑。這種建筑功能上多為商住合用：樓層一般為2層，洋行大班或主要合伙人住在2樓，買辦的局所、辦公室兼?zhèn)}庫貨棧在底層。這就包含了外商全部的生活內(nèi)容，街區(qū)功能極為單調(diào)，“沒有商店、酒店、酒吧、戲園或其他活生生的街道生活”，更未出現(xiàn)商品化的住宅建造。此種現(xiàn)象，一直到1853年上海小刀會(huì)起義和太平軍攻占江南之后，才有了明顯的改變。

1850年前后，由外國軍隊(duì)武力保護(hù)的上海租界成為難民的最佳避難所，大量江浙豪紳富商、地主及平民紛紛遷入。一時(shí)間，租界成為“通省子女玉帛所聚”。至1854年，租界內(nèi)華人人口暴增至2萬以上，土地價(jià)格飛漲。在此情勢下，許多外商趁機(jī)找到生財(cái)之道，他們發(fā)現(xiàn)“將土地租與難民，或建房屋供難民居住，為有利可圖之舉”，利潤之高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他貿(mào)易收入，而且資金周轉(zhuǎn)更快更穩(wěn)妥，幾乎不擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。于是，許多外國房地產(chǎn)公司因之而起，投機(jī)家蜂擁而至。原來的大班、水手、伙夫、鴉片販子搖身一變，全部變成房地產(chǎn)商人。這種近乎瘋狂的投資，在美國人霍塞后來寫的《出賣上海灘》一書中有形象的描述：“以前沒有人要的地皮，此刻都開辟起來，劃為可以造屋的地盤。難民需要住屋，上海先生們便立刻加工趕造起來。租界范圍以內(nèi)的空地，不多幾時(shí)便賣得分寸無存?！?/p>

盡管這種行為與《土地章程》中有關(guān)“外人不得架造房舍租與華人”的規(guī)定相悖，但巨額利潤卻使外商們?nèi)徊活欉@一規(guī)定。從1853年9月到1854年7月，不到一年間，廣東路、福州路一帶，就建造了800多幢以出租營利為目的的木板簡屋，高價(jià)租給逃入租界的華人，這些房租年收益高達(dá)投入成本的30%-40%，盈利甚豐，木板簡屋一時(shí)成了租界土地上最搶眼的建筑群。華人入住之事實(shí)既已發(fā)生，《土地章程》中原先規(guī)定的“華洋分居”原則自然被迫放棄。1855年3月，上海道臺頒布《華民住居租界內(nèi)條款》，允許華人進(jìn)租界設(shè)店并從事各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，自此，租界“本專為外僑居住而設(shè)之原始觀念，乃首先以租界外之情勢紛擾以及內(nèi)戰(zhàn)方烈，而被改變”，“華洋雜處”新局面正式開啟。

“華洋雜處”打開了商品化住宅建造之門，專營買地、生產(chǎn)房屋、租賃或出售的行業(yè)開始在租界內(nèi)出現(xiàn)。截至1860年，租界內(nèi)以某某“里”為名的住宅已達(dá)到8740幢。早期為應(yīng)對大量涌入的難民而建造的木板房，成本低廉，施工簡單，建造速度快，一般采用聯(lián)排式總體布局，成為后來上海特色的石庫門里弄街坊的雛形。不過，這些木板簡屋是專為逃難華人而造，外國人基本不去居住，且從它們的地域分布來看，“華洋區(qū)隔”現(xiàn)象仍以某種形式得以保留。據(jù)1864年上海英租界地圖所示，當(dāng)時(shí)外國人住宅仍只集中在原有的界路（河南路）以東地區(qū)，在河南路與下一條馬路福建路之間尚有少量外商住宅，但福建路以西則難覓其蹤影。而華人住宅，則密密麻麻地布滿河南路以西區(qū)域，特別是河南路到浙江路、湖北路之間的區(qū)域，幾無隙地。華人很少染指已被西人占據(jù)的英租界東部地區(qū)，美國人霍塞稱：“（從黃浦灘）再走過二三條直街，方是華人聚居的地方。”顯然，洋商在不失時(shí)機(jī)地建造簡屋大發(fā)橫財(cái)?shù)耐瑫r(shí)，并沒有真正希望與華人分享同一空間，而是盡可能地將自己與逃難而來的華人保持相互間的區(qū)隔。

石庫門建筑的出現(xiàn)

1864年太平軍之亂平定，江南避難人口紛紛回籍返鄉(xiāng)，租界人口銳減，致使房屋大量閑置。于是，先前“救急式”的簡易木板房停止興建；已建成者，也因建筑材質(zhì)易燃而被租界當(dāng)局取締。待到19世紀(jì)70年代以后，隨著租界的現(xiàn)代都市輻射效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，大量江浙富商子弟、退職官員、破產(chǎn)的手工業(yè)者、仕途不通的文人士紳將上海視為樂土，再次移居來此。在此背景下，逐漸出現(xiàn)了比較正規(guī)的房地產(chǎn)市場需求。一些早期的著名洋行如老沙遜、怡和、仁記等紛紛投巨資從事房地產(chǎn)經(jīng)營，從而產(chǎn)生了第一代“石庫門”住宅，這就是通常所稱的“老式石庫門”。1876年，葛元煦在《滬游雜記》中就對這種新生的石庫門的形制、租價(jià)有所交代：

“上海租屋獲利最厚，租界內(nèi)洋商出賃者十有六七，樓屋上下各一間，俗名一撞（幢），復(fù)以披屋設(shè)灶，市面租價(jià)每月五、六、七兩銀數(shù)不等，僻巷中極廉，每間亦需洋銀三餅，昔人言長安居，大不易，今則上海居，尤不易焉?！?/p>

圖2 1872年12月27日《申報(bào)》刊登老沙遜洋行在寧波路興仁里的招租廣告

老式石庫門建筑，住宅平面多為三開間二廂或二開間一廂，甚至還有少數(shù)五開間的。房間包括起居室、臥室、浴室、廚房，還有曬臺、天井和貯藏間，可以供兩、三代同堂的一家人居住。其建筑結(jié)構(gòu)多為傳統(tǒng)的磚木立帖式，外墻多為石灰粉刷，門框一般也很簡單，為條石砌成，無復(fù)雜的門頭裝飾，形式仍留有較強(qiáng)的江南民居的特點(diǎn)。房子建成后， 每隔幾排就在四周建起圍墻，形成一個(gè)住宅小區(qū)。出于通行、采光和通風(fēng)的需要，小區(qū)內(nèi)每兩排樓房中間都鋪設(shè)出一條小巷。這種成排樓房中間有通道隔開的住宅形式，從此被稱作“里弄房子”或者“弄堂房子”。

“老式石庫門”可分為早期和后期兩個(gè)階段。據(jù)建筑史專家研究，19世紀(jì)最后10年和20世紀(jì)的最初10年里，上海的里弄住宅基本上都是早期石庫門式。從空間分布上說，這種里弄住宅是隨租界的擴(kuò)展方向由東向西發(fā)展的，今南京東路街區(qū)所在的原英租界作為里弄的發(fā)源地，曾保存大量的早期石庫門建筑。然而，因年代久遠(yuǎn)，絕大多數(shù)都已拆造翻建，難以看出早年原型，如建于1894年的升安里（今寧波路473弄），建于1900前后的蘇州里（今黃河路223弄）、人安里（今牯嶺路145弄）、積福里（今寧波路457弄）。有些至今仍大略保持原始風(fēng)貌的，如建于1907年的洪德里（今浙江中路599、609弄，廈門路137弄），建于1908年的祥康里（今新昌路87弄、119 弄）。

圖3 北京東路830弄瑞康里

后期的老式石庫門，建筑時(shí)段主要集中在1910-1919年，在總體布置、單體設(shè)計(jì)、建筑裝飾等方面較早期老式石庫住宅有所改進(jìn)。這類里弄房屋，在今南京東路街區(qū)內(nèi)遺存較多，如建于1910年的懷德里（今鳳陽路200弄）、衍慶里（今廈門路230弄），建于1912年前后的懋益里（今新昌路389弄），建于1916年的老會(huì)樂里（今云南中路253弄、265弄）、新余里（今新昌路295弄）等。

第一次世界大戰(zhàn)以后，隨著上海土地價(jià)格上漲、城市人口劇增以及家庭漸趨小型化， 石庫門里弄樣式有了一些新的變化。住宅平面由原來的三間二廂改變?yōu)閱伍_間和兩間一廂， 傳統(tǒng)的2層樓也開始變成3層。結(jié)構(gòu)多用磚承重墻代替?zhèn)鹘y(tǒng)的立帖式，造型上不再采用馬頭墻等傳統(tǒng)裝飾， 墻面多為清水磚墻而很少用石灰粉刷。建筑的細(xì)部，譬如欄桿、門窗、扶梯、柱頭、發(fā)券等，全部采用西方建筑細(xì)部裝飾的處理手法。室內(nèi)生活設(shè)施日臻完善，開始裝有衛(wèi)生設(shè)備。這種里弄被稱為“新式石庫門”（又稱“改良式石庫門”）。這種里弄在今天南京東路街區(qū)內(nèi)仍留存很多。

石庫門的各色主人

從19世紀(jì)末至1930年左右，隨著上?？?cè)丝趶牟坏?00萬人增至300萬人，租界地區(qū)迎來了石庫門里弄建設(shè)的“黃金時(shí)代”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今南京東路街區(qū)的108條石庫門里弄中，有98條建于1902-1931年。對此，我們不禁要問，這30年中，究竟誰是這些石庫門的主人？土地的開發(fā)者為何人？房產(chǎn)的所有者為誰？他們有何背景？這就涉及不同時(shí)段里弄住宅所在街區(qū)比較復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系問題。通過梳理相關(guān)道契檔案、戶籍檔案、《申報(bào)》等資料，這些主導(dǎo)街區(qū)房地產(chǎn)權(quán)所有者的面目開始浮出水面。

近代上海房地產(chǎn)市場是由外商發(fā)起并主導(dǎo)的。從1869年到1933年，上海絕大多數(shù)房地產(chǎn)巨頭都是西方人。其中，公共租界以英國房地產(chǎn)商實(shí)力最強(qiáng)。著名者如埃德溫·史密斯、托馬斯·漢璧禮、亨利·雷士德、霍格兄弟，以及英籍猶太商人沙遜、哈同等。與之相應(yīng)的知名房地產(chǎn)公司有英商新沙遜股份有限公司、英商業(yè)廣地產(chǎn)有限公司、英商泰利有限公司、哈同洋行、德和洋行等。

翻閱相關(guān)道契檔案，我們發(fā)現(xiàn)，開埠前今廈門路街區(qū)為瞿家巷；浙江中路與寧波路交叉地帶早年為謝家宅，黃河路、溫州路、牯嶺路一帶則為山家園。這三處土地在1860年代以后相繼被英商所“永租”（實(shí)際就是被收購）。如山家園一帶的部分土地，最早于1861年9月為英商雅時(shí)頓、喳庇所購，1902年4月被轉(zhuǎn)讓給英國天主教會(huì)首善堂，1926年4月又被轉(zhuǎn)與英商雷士德， 1932年8月又從雷士德私人手中轉(zhuǎn)讓到他旗下的德和洋行。又如瞿家巷一帶地產(chǎn)，最早于1862年為英商漢璧禮所購，之后在1865-1894年間多次被英商依活討耳、怡和洋行、瑪禮遜三方相互轉(zhuǎn)租。

1880年以后，猶太富商沙遜家族迅速崛起，其組織和控制的華懋地產(chǎn)公司、上海地產(chǎn)投資公司、遠(yuǎn)東營造公司、東方地產(chǎn)公司等，形成了一個(gè)龐大的地產(chǎn)壟斷集團(tuán)，一度傲居上海房地產(chǎn)業(yè)的首位。除了雄踞南京路沿線昂貴的商業(yè)地產(chǎn)外，這個(gè)家族亦不遺余力地經(jīng)營里弄住宅。如1887年，愛德華·沙遜聯(lián)合新沙遜洋行買辦沈吉成，在拍賣行中以17300兩白銀價(jià)格購入福州路廣西路口的同興里房產(chǎn)，共占地9.465畝，包括華式兩層樓房67幢，洋式兩層樓房59幢。同年12月，愛德華·沙遜又以20500兩白銀的代價(jià)向沈吉成收取這塊房地產(chǎn)的“所有股份連同全部股益”。

1916年以后，另一位出身沙遜洋行的英籍猶太富商哈同異軍突起，在公共租界主要街道兩旁尤其是南京路一帶占有了愈來愈多的土地，取代了沙遜家族在南京路的“地產(chǎn)大戶”地位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1924-1933年間上海房地產(chǎn)投機(jī)頂峰時(shí)期，南京路地產(chǎn)大戶第一位是哈同， 第二位是雷士德，沙遜家族已退居第三位。當(dāng)時(shí)，在里弄住宅中，凡以“慈”字命名的石庫門，如慈裕里、慈慶里、慈順里、慈昌里、慈豐里、慈永里等，都是哈同的產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)，用于自住的很少，主要是用于投資、買賣或出租。

在外國人支配上海房地產(chǎn)市場后不久，中國的官僚地主、買辦、富商們?yōu)槟踩【揞~利潤，也紛紛介入房地產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營活動(dòng)。在今南京東路街區(qū)所屬的原英租界中、西區(qū)，華籍房地產(chǎn)商曾是里弄住宅建設(shè)中一支不可忽視的力量。這其中，首先以來自浙江的富商群體——湖州南潯“四象”——為巨擘。

素有“四象”之稱的浙江南潯幫，是指張頌賢、劉鏞、邢賡星、龐云雎四大家族。他們原來都是南潯大地主，在鄉(xiāng)間坐擁大量土地，并控制著當(dāng)?shù)氐慕z、茶市場，因避太平軍之亂而來到上海租界。來滬后雖仍經(jīng)營絲、茶大宗貿(mào)易，但最大的投資則是購置房地產(chǎn)。值得注意的是，這四家都不約而同地選擇在福建路以西的蘇州河南岸一帶建宅落戶。如劉鏞之子劉尊德、劉景德、劉貽德三兄弟于1900年前后在福州路、廣西路一帶買地造屋，擁有10余條里弄，著名的會(huì)樂里、會(huì)香里、洪德里、尊德里等老式石庫門里弄住宅都是劉氏產(chǎn)業(yè)。張家在1921年前后擁有外灘價(jià)值500萬元銀洋的地產(chǎn)；龐家也在蘇州河南岸廣置產(chǎn)業(yè)，原牛莊路的三星里和成都路的整條世述里都是他家的產(chǎn)業(yè)。

劉家之所以會(huì)選擇在蘇州河以南購地建房，顯然與當(dāng)時(shí)南潯絲商依賴蘇州河這條最便捷的“水上絲綢之路”銷售“輯里絲”有關(guān)。因?yàn)楣沧饨鐬l臨蘇州河，這些絲商們要跟外國洋行打交道，從事蠶絲外銷貿(mào)易，很自然地要把他們的絲船?？吭谔K州河南岸，因此，他們的住宅也就坐落于此地。如尊德里，弄堂口標(biāo)示建筑年代為1930年，其實(shí)它最早建于1889年，原名貽德里。這條石庫門弄堂前門開在廈門路，后門就在蘇州河邊，水路運(yùn)輸極為便利。弄堂內(nèi)設(shè)有許多倉庫棧房，從事出口外銷比較方便。

圖4 1920年代蘇州河一帶繁忙的水路運(yùn)輸

與晚清南潯“四象”家族以血緣聚居方式落戶蘇州河南岸稍有不同的是，民國以后，一些蘇州富商選擇發(fā)起地緣性的同鄉(xiāng)會(huì)組織在上海購地建房。如1919年6月，上海瑞泰顏料行經(jīng)理?xiàng)钍逵?、瑞康顏料行?jīng)理貝潤生以及珠寶業(yè)董事陳養(yǎng)泉等組織成立了“蘇州旅滬同鄉(xiāng)會(huì)”。該會(huì)于民國十二年（1923年）間購定黃河路（舊名派克路）蘇州里地產(chǎn)一畝六分三厘，連房屋20余幢，長期出租，作為同鄉(xiāng)會(huì)的固定收入。“蘇州里”三字命名正是緣于同鄉(xiāng)會(huì)之名；從這處里弄所在的位置看，其同樣頗為倚重蘇州河水路之便。不過，這類房地產(chǎn)因系多位富商業(yè)主所購置，帶有集體產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。

在早年的華人房地產(chǎn)商之中，出身于洋行買辦的房地產(chǎn)大業(yè)主為數(shù)也不少。其中，發(fā)跡較早的當(dāng)屬廣東香山籍買辦徐潤。他曾任職于英商寶順洋行，同治二年（1863年）聽取洋行大班愛德華·韋伯、希厘甸的建議，在公共租界“南京、河南、福州、四川等路”陸續(xù)購地2969余畝，造屋2064間。至1883年中法戰(zhàn)爭前，徐氏“所置之業(yè)，造房屋收租，中外市房5880間，月收入2萬余金，另置地3000余畝”。這樣的記載未免有些夸大，但其參與大量房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)卻是事實(shí)。

與徐潤相仿，程謹(jǐn)軒和周蓮塘兩人亦是早年買辦中經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的佼佼者。程謹(jǐn)軒，安徽歙縣人，木匠出身，早年來滬，后為老沙遜洋行買辦，負(fù)責(zé)修房兼收租。在為該行拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，本人也經(jīng)營地產(chǎn)，專設(shè)“程謹(jǐn)記”。歷經(jīng)多年經(jīng)營，至1890年前后，他已在公共租界擁有大量的里弄住宅，北京路近西藏路地段、南京東路的大慶里、吉慶里、恒慶里等以“慶”字命名的里弄住宅，都屬程謹(jǐn)軒所有。其地產(chǎn)估值最盛時(shí)曾達(dá)到500余萬元銀洋，被人稱為“沙（遜）、哈（同）之下，一人而已”，可見實(shí)力之強(qiáng)、地位之高。老沙遜洋行另一位寧波籍買辦周蓮塘，也是著名的房地產(chǎn)商，房產(chǎn)主要集中在福州路、廣東路、浙江路一帶，規(guī)模也很可觀，而這一帶正是石庫門聚集之所。至1930年代，他擁有的房地產(chǎn)總值將近2000萬元銀洋。

此外，尚有許多買辦在境內(nèi)坐擁房地產(chǎn)，此舉數(shù)例：裕興洋行買辦丁仲舒擁有延安東路成都路地段多處里弄；謙信洋行買辦姜炳生擁有浙江路渭水坊，先托通和洋行經(jīng)租，后自己管理；永興洋行買辦程崧卿有長沙路大住宅；通和洋行首任買辦應(yīng)子云歷經(jīng)近10年經(jīng)營，在福州路永樂里，北京東路、西藏中路宏興里，南京西路業(yè)華里等地，擁有相當(dāng)可觀的產(chǎn)業(yè)積累，尤其是位于今鳳陽路338號的花園住宅——應(yīng)公館（現(xiàn)名上海奧太體育辦公樓），價(jià)值10萬兩白銀，五開間假四層，仿歐洲文藝復(fù)興時(shí)期巴洛克風(fēng)格，其豪華與堅(jiān)固，據(jù)說在當(dāng)時(shí)上海灘的建筑中，只有外灘匯豐銀行可與之媲美。

里弄作為城市空間的重要組成部分，其形成與嬗變過程是歷史合力的結(jié)果。這種合力，是中西雙方在應(yīng)對特殊時(shí)局時(shí)自覺或不自覺地謀求自身“利益最大化”的一種反映。其中，既有外商洋行托庇于條約口岸制度大肆購地，推動(dòng)城市化擴(kuò)張的特權(quán)，又有華商巨富為躲避戰(zhàn)亂在租界乘勢置產(chǎn)興業(yè)的旺盛需求?？梢哉f，無論就哪一種維度來說，石庫門里弄的產(chǎn)生、分布、設(shè)計(jì)以及不同階段的風(fēng)格特征等，都與這些形形色色的“權(quán)利人”息息相關(guān)，他們的利益訴求在一定時(shí)空中成為塑造近代上海“城市之心”里弄空間的內(nèi)在肌理，也是城市景觀不斷開發(fā)拓展的重要驅(qū)動(dòng)力。