文/王夢(mèng)雯

一、全國(guó)土地購(gòu)置成本走勢(shì)

2017年，全國(guó)土地成交價(jià)格漲幅較高，引起社會(huì)高度關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25508萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.8%，土地成交價(jià)款為13643億元，同比增長(zhǎng)49.4%，進(jìn)一步測(cè)算出考慮容積率的全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)為5349元/平方米，同比增長(zhǎng)29.0%。同樣方法計(jì)算出2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)7892元/平方米，同比增加5.6%。由于地價(jià)增幅高于房?jī)r(jià)增幅，使土地成本進(jìn)一步上升。

2017年，未考慮容積率的全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)占商品房銷(xiāo)售均價(jià)比重進(jìn)一步攀升至68%，較2016年增加12個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)值和漲幅雙雙創(chuàng)下歷史新高?；仡櫄v史走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，2004-2012年，此比值始終在20%-40%區(qū)間內(nèi)低位盤(pán)整，2013年突破40%，此后加速攀升,不斷刷新歷史記錄。

二、地價(jià)房?jī)r(jià)比的計(jì)算方法及衡量

地價(jià)房?jī)r(jià)比是指報(bào)告期內(nèi)商品房用地成交單價(jià)與當(dāng)期商品房成交單價(jià)的比值。具體公式為：

其中，商品房土地為報(bào)告期內(nèi)土地招拍掛市場(chǎng)中成交的純住宅、商住、商辦和綜合用地。商品房為報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)交易中心已簽約的住宅、辦公和商業(yè)物業(yè)。

考慮到各地建材施工費(fèi)用、土地資源稀缺程度和房?jī)r(jià)漲幅預(yù)期不同，絕對(duì)值不具備比較意義。本文將在地價(jià)房?jī)r(jià)比的基礎(chǔ)上，計(jì)算出地價(jià)房?jī)r(jià)比偏離度，以此作為其合理與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

具體公式為：

三、50城地價(jià)房?jī)r(jià)比

根據(jù)地價(jià)房?jī)r(jià)比計(jì)算公式，得出2017年全國(guó)50城地價(jià)房?jī)r(jià)比為38%，較2016年回落7個(gè)百分點(diǎn)，但較2010年以來(lái)均值高出13個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，這里的地價(jià)房?jī)r(jià)比使用的地價(jià)口徑為考慮容積率的樓面地價(jià)，與上文未考慮容積率的全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)有所不同，筆者認(rèn)為考慮容積率的樓面地價(jià)更能反映土地成本。

進(jìn)一步分析各城市2017年的地價(jià)房?jī)r(jià)比，不難看出，北京、天津、廈門(mén)、廣州、蘇州、杭州等6城地價(jià)房?jī)r(jià)比值在60%以上，其中北京、天津分別以71%和66%位居第一、第二位，其余4城比值在60%-61%之間。此外，漳州、佛山、南京、中山、沈陽(yáng)、無(wú)錫、重慶、東莞、濟(jì)南等9城的地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在50%以上。其中，漳州（59%）、佛山（58%）、南京（58%）、中山（57%）等4城市比值接近60%，其余5城的比值在51%-55%區(qū)間內(nèi)。

表1 2017年全國(guó)50城地價(jià)房?jī)r(jià)比

剩余35個(gè)城市地價(jià)房?jī)r(jià)比值在50%以下，占樣本城市總數(shù)的7成。汕頭、武漢、福州、成都、合肥、南通、上海等7城比值在40%-50%區(qū)間內(nèi)，鎮(zhèn)江、泉州、泰州、深圳、南寧、寧波、長(zhǎng)沙等7城比值在30%-40%區(qū)間內(nèi)。剩下21城比值在30%以下，其中肇慶（14%）、西安（13%）、韶關(guān)（12%）等3城比值最低，均在15%以下。

從各地的地價(jià)房?jī)r(jià)比增幅看，有24個(gè)城市比值上升，26個(gè)城市比值下降?？傮w上，跌幅大于增幅。比值上升的城市中，泉州、中山、汕頭、南通等4城漲幅最高，分別較2016年上升30、28、26、25個(gè)百分點(diǎn)。此類(lèi)城市基本位于都市圈內(nèi)，而2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊的輪動(dòng)基本由一、二線城市傳導(dǎo)至附近三、四線城市，使周邊的土地市場(chǎng)升溫。此外，這些城市對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控相對(duì)較為溫和，因此全年地價(jià)房?jī)r(jià)比增幅較大。

比值下降的城市中，廈門(mén)（-73）、上海（-63）、漳州（-47）、南京（-44）、長(zhǎng)沙（-42）、福州（-37）、無(wú)錫（-30）等7城降幅較大。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，此類(lèi)城市2016年土地市場(chǎng)較熱，政府在下半年出臺(tái)多條政策抑制地價(jià)，如“限地價(jià)競(jìng)配建”、“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”、“限地價(jià)競(jìng)自持面積”等，使土地成交價(jià)格明顯下降，地價(jià)房?jī)r(jià)比值出現(xiàn)下行。但實(shí)際上，調(diào)控后的土地價(jià)格并沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性抑制，而是被無(wú)形地添加在配建面積和銷(xiāo)售價(jià)格上。此外，部分城市如上海等，在2017年對(duì)市屬?lài)?guó)企定向出讓多幅租賃用地，此類(lèi)地塊價(jià)格明顯低于市價(jià)，也對(duì)土地成交價(jià)格有所影響。

表2 2017年全國(guó)50城地價(jià)房?jī)r(jià)比增幅（百分點(diǎn)）

四、50城地價(jià)房?jī)r(jià)偏離度

筆者認(rèn)為偏離度在±15%為合理區(qū)間，從各城市的地價(jià)房?jī)r(jià)比偏離度看，近8成城市地價(jià)房?jī)r(jià)比偏離度過(guò)高。

中山、南通、天津、沈陽(yáng)、清遠(yuǎn)、東莞、佛山、濟(jì)南、成都、北海、蘇州等11城偏離度超過(guò)100%。其中，中山、南通、天津位居前三，分別為260%、183%和155%，建議這些城市出臺(tái)相關(guān)政策抑制土地成本進(jìn)一步上行。此外，漳州、惠州、廈門(mén)、無(wú)錫、武漢、泉州、杭州、合肥、南寧、南京、貴陽(yáng)、煙臺(tái)、汕頭、泰州、廣州等15城偏離度在50%-100%區(qū)間內(nèi)。其中，漳州、惠州、廈門(mén)、無(wú)錫超過(guò)80%，分別為91%、84%、84%和82%。此類(lèi)城市的地價(jià)房?jī)r(jià)偏離度也相對(duì)過(guò)高，建議加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管，謹(jǐn)防偏離度進(jìn)一步攀升。此外，?？凇⒈本?、寧波、肇慶、重慶、江門(mén)、福州、青島、大連、宜昌、岳陽(yáng)、九江、長(zhǎng)沙等13城偏離度在15%-50%區(qū)間內(nèi)。其中，九江和長(zhǎng)沙偏離度為20%和18%,接近合理區(qū)間。

表3 2017年全國(guó)50城地價(jià)房?jī)r(jià)比偏離度

50城中有11個(gè)城市在合理范圍內(nèi)，分別為長(zhǎng)春、昆明、南昌、洛陽(yáng)、上海、三亞、韶關(guān)、鎮(zhèn)江、西安、鄭州、深圳。其中，深圳僅為-11%，低于歷史平均值，這主要由于近年來(lái)深圳土地大多以舊改形式出讓?zhuān)_(kāi)招拍掛土地以樓面單價(jià)相對(duì)較低的商辦為主，使地價(jià)不斷走低。合理城市可分為四類(lèi)：第一類(lèi)城市地價(jià)與房?jī)r(jià)同時(shí)下降，但地價(jià)跌幅大于房?jī)r(jià)跌幅，如上海；第二類(lèi)城市地價(jià)下跌但房?jī)r(jià)保持正增長(zhǎng)，如深圳、鄭州、三亞、南昌；第三類(lèi)城市地價(jià)和房?jī)r(jià)保持正增長(zhǎng)，但地價(jià)增幅小于房?jī)r(jià)增幅，如西安、韶關(guān)；第四類(lèi)城市地價(jià)和房?jī)r(jià)保持正增長(zhǎng)，且地價(jià)增幅大于房?jī)r(jià)增幅，但地價(jià)基數(shù)較低而房?jī)r(jià)基數(shù)相對(duì)較高，因此仍在合理區(qū)間內(nèi)，如昆明、鎮(zhèn)江、洛陽(yáng)。