3月19日下午，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)在復(fù)旦大學(xué)優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑子彬院召開“新時(shí)代上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征”研討會(huì)。會(huì)議由學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)投資系系主任陳杰教授主持,復(fù)旦大學(xué)黨委副書記許征到會(huì)致辭。會(huì)上還舉行學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)成立儀式，由學(xué)會(huì)沈正超會(huì)長(zhǎng)介紹成立學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)的意義和作用，學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)忻一鳴宣讀首批學(xué)術(shù)委員名單，沈正超會(huì)長(zhǎng)向各位學(xué)術(shù)委員頒發(fā)聘書。

研討會(huì)上,復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任姚志勇副教授作了“新時(shí)代上海房地產(chǎn)發(fā)展特征及政策建議”主題報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院陳晟院長(zhǎng)作了“上海房地產(chǎn)先行先試建議”主題報(bào)告。與會(huì)專家積極發(fā)言，學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任張泓銘研究員就“房地產(chǎn)面對(duì)的挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)”、華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星副教授就“房地產(chǎn)業(yè)新時(shí)代發(fā)展態(tài)勢(shì)”、學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員李國(guó)華就“房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展”、學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員李東就“上海新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展特征和定位”、學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼《上海房地》主編嚴(yán)榮就“房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)”、學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員顧長(zhǎng)浩就“房地產(chǎn)監(jiān)管的法制思考”等問(wèn)題進(jìn)行研討。最后，學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)龐元主任對(duì)研討會(huì)進(jìn)行了總結(jié)。

一、 新時(shí)代上海房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)和特征

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任姚志勇副教授的主題演講從住房政策、土地政策、金融政策和稅收政策方面闡述了新時(shí)代上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在住房政策方面：1.加強(qiáng)供給側(cè)管理，形成總量、結(jié)構(gòu)、布局、主體合理的多元化住房市場(chǎng)供應(yīng)體系；2．完善需求側(cè)管理，優(yōu)化現(xiàn)有調(diào)控政策體系；3．打通從住房保障到市場(chǎng)的通道，真正發(fā)揮住房保障體系在市場(chǎng)調(diào)控中的托底功能；4．研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系。在土地政策方面：1．保障適應(yīng)住房市場(chǎng)改革需求的土地供應(yīng)總量，探索在全國(guó)范圍內(nèi)構(gòu)建跨省占補(bǔ)平衡、增減掛鉤的規(guī)則和利益共享機(jī)制；2．形成與城市發(fā)展需求相適應(yīng)的供地結(jié)構(gòu)；3．建立支持住房租售并舉的土地供應(yīng)方式，對(duì)于租賃住房用地實(shí)施土地出讓年租制。在金融政策方面：1．調(diào)控流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金總量；2．降低與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的杠桿；3．實(shí)施差異化的信貸政策；4．規(guī)范、創(chuàng)新房地產(chǎn)融資產(chǎn)品。在稅收政策方面：1．降低房地產(chǎn)行業(yè)總體稅負(fù)；2．簡(jiǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)；3．調(diào)整不同環(huán)節(jié)的稅負(fù)設(shè)置；4．實(shí)施差異化、精準(zhǔn)化的稅率設(shè)置。

華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星副教授認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)拉動(dòng)消費(fèi)、就業(yè)等具有深遠(yuǎn)影響，因此要將其放在社會(huì)經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展角度來(lái)思考。房地產(chǎn)業(yè)是不老產(chǎn)業(yè)，從歐美國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展仍處在上升期。今天的房地產(chǎn)業(yè)正朝著金融化、多元化、注重大健康和大金融方向發(fā)展。主要發(fā)展趨勢(shì)是金融化、產(chǎn)業(yè)化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化。新時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有四條途徑：1.鼓勵(lì)企業(yè)升級(jí)；2.資源重新配置；3.金融創(chuàng)新；4.政府自主創(chuàng)新。

學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員李國(guó)華談到，高質(zhì)量發(fā)展是新時(shí)代上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要特征之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡、不充分、質(zhì)量不高的現(xiàn)實(shí)，也是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的起點(diǎn)和動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)涵包括：1.高質(zhì)量的供給，滿足人們高質(zhì)量的生活需求；2.高質(zhì)量的投入和產(chǎn)出，用有限的資源創(chuàng)造更多的財(cái)富；3.高質(zhì)量的資源配置，提高資源配置效率；4.高質(zhì)量的財(cái)產(chǎn)調(diào)節(jié)，發(fā)揮好稅收作用；5.高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)循環(huán)，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)可持續(xù)運(yùn)行。

學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員李東提出，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已進(jìn)入新階段、新常態(tài)、新時(shí)代。上海要率先進(jìn)入小康時(shí)代，要完成對(duì)人民生活的基本承諾，其中住房要達(dá)到怎樣的標(biāo)準(zhǔn)？現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)的住房需求是什么水平？應(yīng)建立怎樣的機(jī)制體制來(lái)適應(yīng)新時(shí)代的要求？

學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼《上海房地》主編嚴(yán)榮談到影響新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素：1.規(guī)模和需求總量；2.人口集聚，上海人口不會(huì)像以前那樣快速集聚；3.房地產(chǎn)投資占GDP經(jīng)濟(jì)總量將維持一段時(shí)間，但會(huì)有所下降；4.生活水平提高，購(gòu)買力增強(qiáng)；5.消費(fèi)行為的變化，尤其是“千禧一代”人群的消費(fèi)觀念帶來(lái)的影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力主要來(lái)自市場(chǎng)、政府和社會(huì)三方面。今后一段時(shí)期上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要警惕的幾方面問(wèn)題：一是中小企業(yè)被兼并，出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷；二是融資杠桿不減反加；三是企業(yè)降低成本，影響建造質(zhì)量，出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象。

學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員顧長(zhǎng)浩強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范有序發(fā)展，法治很重要，但現(xiàn)實(shí)中法學(xué)家往往被邊緣化。限購(gòu)可能帶來(lái)假離婚，限售可能帶來(lái)房屋所有人的財(cái)產(chǎn)損失，單位和個(gè)人均可申請(qǐng)公租房等，這些都是違背法律精神的。需要堅(jiān)持五個(gè)方面：1.遵循民法的基本條款；2.建立功能統(tǒng)一的法律體系，統(tǒng)一決策；3.制定規(guī)范的產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策；4.建立依法合規(guī)的決策制度；5.尊重和保護(hù)公民法人的權(quán)益。

二、 新時(shí)代上海房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)的挑戰(zhàn)和應(yīng)對(duì)策略

學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任張泓銘教授指出，2008年全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，這一新階段將長(zhǎng)期持續(xù)。新階段上海房地產(chǎn)業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)。1.在市場(chǎng)方面：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，牽制GDP及財(cái)政收入的增速；房?jī)r(jià)高企，城市經(jīng)營(yíng)環(huán)境變差；住房供給緊張和土地供給緊約束矛盾尖銳；非住房供給過(guò)剩逐步顯現(xiàn)。2.在住房保障方面：實(shí)物保障和貨幣保障比例難以協(xié)調(diào)；實(shí)物保障良好運(yùn)行的持續(xù)管理存在困難；中等收入群體住房困惑繼續(xù)加大。上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入社會(huì)關(guān)系的調(diào)整完善階段，從重視數(shù)量發(fā)展向重視質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，這一階段將長(zhǎng)期持續(xù)。

面對(duì)挑戰(zhàn)可采取以下應(yīng)對(duì)策略：1.達(dá)成兩個(gè)共識(shí)，即以挑戰(zhàn)性質(zhì)的社會(huì)性（即重點(diǎn)并非經(jīng)濟(jì)性）和挑戰(zhàn)時(shí)間的長(zhǎng)期性判斷為前提。2.聚焦兩個(gè)焦點(diǎn)，即房?jī)r(jià)居高不下和中等收入群體住房困惑繼續(xù)加大，出臺(tái)相應(yīng)的政策措施。3.兩個(gè)應(yīng)對(duì)導(dǎo)向，即促使房?jī)r(jià)的相對(duì)回落和住房保障范圍的不斷擴(kuò)大。4.將避免兩個(gè)危險(xiǎn)作為底線，避免市場(chǎng)再度過(guò)熱和住房保障再度被忽視。

三、 上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展先行先試的建議

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院陳晟院長(zhǎng)結(jié)合課題研究，提出了新時(shí)代上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展先行先試的建議：1.以地方立法的形式為多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度提供堅(jiān)實(shí)的法治基礎(chǔ)。由市人大制定《上海市住房條例》，統(tǒng)籌規(guī)范住房市場(chǎng)體系、住房保障體系和住房租賃體系，從制度上保障全體市民（包括新市民）住有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.構(gòu)建全覆蓋的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系。依托上海國(guó)家大數(shù)據(jù)示范綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，構(gòu)建大數(shù)據(jù)技術(shù)與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的跨界數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)體系，形成統(tǒng)一的上海市住房動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)。數(shù)據(jù)庫(kù)不僅要反映住房總量、結(jié)構(gòu)、布局的基本情況，還要能實(shí)時(shí)反映住房空置的動(dòng)態(tài)信息，為

相關(guān)政策的制定提供扎實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。3.推出對(duì)標(biāo)國(guó)際的REITs產(chǎn)品并形成相應(yīng)市場(chǎng)。順應(yīng)國(guó)家防范、化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的大勢(shì)，依托國(guó)際金融中心建設(shè)，充分利用上海在金融市場(chǎng)、人才、基礎(chǔ)設(shè)施方面的優(yōu)勢(shì)，加快REITs產(chǎn)品和市場(chǎng)相關(guān)規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)的制定，以及相關(guān)人才的培養(yǎng)，爭(zhēng)取盡快在國(guó)內(nèi)推出首個(gè)對(duì)標(biāo)國(guó)際的房地產(chǎn)REITs產(chǎn)品，組建國(guó)內(nèi)統(tǒng)一的REITs市場(chǎng)，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)從以間接融資為主向以直接融資為主的轉(zhuǎn)型。4.推進(jìn)新房產(chǎn)稅的落地?？偨Y(jié)上?，F(xiàn)有房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，做好未來(lái)新房產(chǎn)稅（包住房空置稅）的政策儲(chǔ)備，對(duì)不同情景下各類房產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可能產(chǎn)生的影響要做好模擬、評(píng)估，形成預(yù)案。在推進(jìn)過(guò)程中，堅(jiān)持“老房老辦法，新房新辦法”的原則，主要將增量部分作為課稅對(duì)象。5.形成有力支撐新住房體系的新土地供給體系。在城市更新政策上有所突破，在現(xiàn)有關(guān)于低效工業(yè)用地、棕色用地、國(guó)企閑置土地、特色小鎮(zhèn)、非建制鎮(zhèn)、郊野公園、城中村改造等政策的基礎(chǔ)上，對(duì)城市更新政策、企業(yè)土地轉(zhuǎn)性控制要有進(jìn)一步的突破，尤其是存量商辦、存量工業(yè)用地、村集體土地。