3月上旬，全國人大代表、政協(xié)委員齊聚北京，參加全國“兩會(huì)”共商國是。2018年是全面深化改革的關(guān)鍵時(shí)期，以更加堅(jiān)定的決心落實(shí)黨的十九大精神、推動(dòng)全面深化改革，這是時(shí)代賦予黨的十九大后首次全國“兩會(huì)”的歷史使命。近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)的地位在發(fā)生變化，在“房住不炒”的大基調(diào)下，如何平衡房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)、中央政府尤其是地方政府“政績保障”的地位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，如何深化住房制度改革，都是令人期待的問題，也將決定未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走向。

一、加快形成“租購并舉”新格局

加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源、加快形成“租購并舉”新格局，是2018年完善房地產(chǎn)市場調(diào)控的大方向，也成為“兩會(huì)”的熱議話題。代表委員認(rèn)為，如果通過健全租房市場立法，完善房屋租賃制度頂層設(shè)計(jì)，對租賃雙方的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，那么很多人可能就不一定非得買房了，而是可以將租房作為城市生活的長期方案。同時(shí)，建議鼓勵(lì)多方主體加入租賃房源的供應(yīng)和建設(shè)。全國人大代表、58同城CEO姚勁波指出，中國大城市的租賃市場非常龐大，但租賃市場建設(shè)仍面臨著諸多瓶頸，房屋租賃立法相對不足，導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、安全等基本權(quán)益缺少有效保障，違規(guī)“群租”現(xiàn)象頻現(xiàn)，這都說明出租賃市場發(fā)展不成熟。因此，他提出“規(guī)范租房市場，保障‘租’有所居”的建議。

健全完善租賃市場制度建設(shè)再度成為“兩會(huì)”熱議話題。對此，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全援引公開數(shù)據(jù)表示：“只有不到五分之一的中國城市居民選擇租房，而在發(fā)達(dá)國家中，有三分之一的人通過租房解決居住問題，租房甚至可以成為很多人一生的居住選擇。在法國和德國這樣的國家，租房比例甚至更高。這一方面是由于置業(yè)觀的差別，更直接的原因在于發(fā)達(dá)國家的租房市場相對來說比較完善?！蹦烊J(rèn)為，中國租房市場尚存在不少問題。首先，租房市場還不完善，尤其是很多社會(huì)福利與住房、戶籍制度掛鉤。其次，需要理順租房市場交易監(jiān)管，很多租客遭遇到部分不良業(yè)主、二房東和中介的違約、隨意漲價(jià)、配套老舊、克扣押金等。最后，從利益角度來看，租房的誘惑遠(yuǎn)小于買房，尤其是考慮到近年來房價(jià)的上漲情況。因此，對很多有房者來說，與其應(yīng)對租客還不如坐等房價(jià)上漲，這也影響了租房市場的供給。

在“租購并舉”住房制度提出后，諸多房企也開始進(jìn)駐租賃市場，發(fā)展長租公寓。全國政協(xié)委員，中國保利集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長徐念沙表示，由于我國長租公寓發(fā)展時(shí)間不長，存在的問題也比較突出，主要體現(xiàn)在供給渠道單一、行業(yè)規(guī)則不清晰、主體市場化程度不高、金融保障不充分和城市選擇不合理。

為了更好地推進(jìn)租購并舉，“兩會(huì)”代表委員們再次從制度、立法以及市場化發(fā)展等方面對租賃市場發(fā)展建言。姚勁波建議，希望政府從政策層面予以保護(hù)，逐步使租房居民在享受基本公共服務(wù)方面獲得與買房居民同等的待遇，同時(shí)，要讓更多年輕人進(jìn)一步增加對于租房的接受度，改變“買房才是安居樂業(yè)”的傳統(tǒng)觀念，建立更加積極的置業(yè)觀。他建議，發(fā)展住房租賃市場，滿足居民需求，增加供給非常重要，但更關(guān)鍵的是通過國家層面的法治手段，遏制各種租房亂象，讓租房如同購房一樣可以使人住得放心，希望政府加快補(bǔ)齊租房市場立法領(lǐng)域的短板，完善房屋租賃制度頂層設(shè)計(jì)，明確房屋租賃雙方權(quán)益和中介公司責(zé)任，建立快速解決房屋租賃糾紛機(jī)制，讓解決租房糾紛問題有法可依，同時(shí)在交易環(huán)節(jié)加強(qiáng)承租者權(quán)益保障，進(jìn)一步增強(qiáng)承租者的“安全感”，使租房切實(shí)成為實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要途徑。發(fā)展租賃市場，擴(kuò)大供給也非常重要。姚勁波提到，目前大城市租賃人口比例不斷增加，建議鼓勵(lì)多方主體加入到租賃房源的供應(yīng)和建設(shè)上，引導(dǎo)人們將閑置住房用于出租，同時(shí)，進(jìn)一步放寬承租人租房時(shí)的公積金提取限額，并考慮允許用租金抵扣個(gè)人所得稅，另外，政府、房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)應(yīng)多方合作，在大型工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)周邊增加經(jīng)濟(jì)型公寓，進(jìn)一步保障勞動(dòng)者的就業(yè)和生活。

針對租賃市場供給，徐念沙建議：一是繼續(xù)加大輿論引導(dǎo)和政策保障；二是政府支持企業(yè)參與組建住宅合作社，建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)租賃房；三是加強(qiáng)政策引導(dǎo)，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；四是完善稅收體系和退出機(jī)制；五是用市場化的方式選取專業(yè)公司開發(fā)和運(yùn)營。

莫天全認(rèn)為：“租售同權(quán)是未來趨勢。在美國，不管租房還是買房，在享受教育和公共服務(wù)上都有同等的權(quán)利。從長遠(yuǎn)來看，這是一個(gè)發(fā)展趨勢，未來會(huì)有越來越多的城市往這個(gè)方向發(fā)展?！蹦烊€認(rèn)為：“國家以民生為出發(fā)點(diǎn)，讓需要房子的人真正住有所居。首先，供給方面還要繼續(xù)下力氣，土地的供給要有保障，要及時(shí)，現(xiàn)有房屋的改造也是可以探索的方向。此外，為了更好地培育租賃市場，也要使消費(fèi)者尤其是更多年輕人進(jìn)一步增加對于租房的接受度?！?/p>

二、繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控

李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出：更好解決群眾住房問題。啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。

在“房住不炒”定位下，2017年從中央到地方密集出臺樓市調(diào)控政策。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人也表態(tài)，2018年將毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。在代表委員們分組討論時(shí)，上海有代表委員提出：“嚴(yán)控高房價(jià)高地價(jià)不是權(quán)宜之計(jì)，減少經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴也不是權(quán)宜之計(jì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控不動(dòng)搖、不放松?！闭憬写砦瘑T提出：“更加注重分類調(diào)控、因城因地施策，合理引導(dǎo)市場預(yù)期和購房行為?！北本┯写砦瘑T提出：“對于與民生直接相關(guān)的居住用地，不僅不會(huì)減少，還會(huì)適度擴(kuò)大供應(yīng)并優(yōu)化結(jié)構(gòu)?！泵磕?月是政策窗口期，一些有市場過熱苗頭的城市會(huì)出臺政策，落實(shí)地方主體責(zé)任。從政策內(nèi)容來看，限售是這一輪三、四線城市調(diào)控主流手段。此外，樓市調(diào)控的精準(zhǔn)性越來越高，每個(gè)城市采取不同措施，這是此輪調(diào)控的另一特征。

三、穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

在全國“兩會(huì)”上，關(guān)于如何進(jìn)一步完善調(diào)控政策以及加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，受到廣泛關(guān)注，而房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，無疑撥動(dòng)著千萬人的心弦。財(cái)政部副部長史耀斌表示：房地產(chǎn)稅作為一個(gè)稅種，它的歷史比較悠久，最早起源于歐洲。隨著時(shí)代的發(fā)展，個(gè)人財(cái)富的不斷積聚，大多數(shù)國家都實(shí)行了房地產(chǎn)稅制度。作為一個(gè)世界通行的稅種，它有一些共性的制度安排，可歸納為以下幾點(diǎn)：一是所有的工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房，都會(huì)按照它的評估值來征稅。二是在所有國家的房地產(chǎn)稅制度安排中，都有一些稅收優(yōu)惠。比如可以規(guī)定一定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，或者是對一些困難家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等。當(dāng)然具體的方式不一樣，水平也不一樣。三是房地產(chǎn)稅屬于地方稅，它的收入歸屬于地方政府。地方政府用這些收入來滿足教育、治安和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要。四是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的稅基確定比較復(fù)雜或者說非常復(fù)雜，所以需要建立完備的稅收征管模式，這樣才能夠使房地產(chǎn)稅征得到、征得公平。史耀斌透露，按照中央的決策部署，目前全國人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。按照這樣一個(gè)總體思路，目前正在設(shè)計(jì)、完善，同時(shí)再進(jìn)行論證和聽取意見。

有關(guān)征收房地產(chǎn)稅，最受關(guān)注的問題之一就是其對房價(jià)的影響。全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員尹中卿說：“房地產(chǎn)稅本身就是起一個(gè)引導(dǎo)作用，不是試圖通過房地產(chǎn)稅把中國的樓市價(jià)格‘砸’下去，而是要能起到一個(gè)部長肖捷已指明房地產(chǎn)稅要以評估值為基礎(chǔ)來征收，而評估價(jià)值變化主要是依據(jù)土地價(jià)值的變化，土地價(jià)值變化又與人口聚集、城市擴(kuò)張和基礎(chǔ)設(shè)施改善相關(guān)，所以要分區(qū)域差別對待。對于人口凈流出的中小城鎮(zhèn)而言，房地產(chǎn)市場會(huì)逐步萎縮，政府依賴的土地出讓金也就萎縮了，因此，希望出臺房地產(chǎn)稅來彌補(bǔ)因土地出讓金減少而導(dǎo)致的財(cái)政收入。但是像北京周邊的廊坊，上海周邊的南京、杭州等城市，則會(huì)更依賴于土地出讓金，因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬囊?guī)模要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)稅的規(guī)模，這又牽涉到稅率標(biāo)準(zhǔn)、征收對象、征收范圍以及豁免條件等?！罢w而言，目前大城市的房源供應(yīng)是引導(dǎo)作用，讓老百姓知道，利用購買、出售住房去投機(jī)是不可能賺大錢的，房子就應(yīng)該是買來住的?！?/p>

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，從短期來看，房地產(chǎn)稅可能會(huì)對房價(jià)起到抑制作用，甚至可能會(huì)有一部分人將多余的房源拋售，市場短期出現(xiàn)供大于求，導(dǎo)致房價(jià)下降，但從長期來看，房地產(chǎn)稅對房價(jià)并不能起到抑制的作用。他進(jìn)一步分析道：財(cái)政部

不足的，不足主要是住宅土地資源不足。因此，從長期來看，大城市的房價(jià)很難被抑制住?！睔W陽捷認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一旦出臺，從社會(huì)習(xí)慣來看，存在稅負(fù)被轉(zhuǎn)嫁給承租者的可能性，從這個(gè)角度來講，會(huì)導(dǎo)致租房成本上升。“房地產(chǎn)稅短期來看，可能會(huì)導(dǎo)致一部分人拋售住房，這些人把房子拋售之后，市場上的出租房源供給量就會(huì)減少。如果不拋售房源，繼續(xù)持有，那可能就會(huì)漲租金，把稅收增加的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到承租者身上。無論是哪種情況，都會(huì)導(dǎo)致市場上租賃房源減少，租金價(jià)格上漲。”

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅通過對供需雙方的影響來調(diào)控房價(jià)，有利于減少空置率，抑制炒作。房地產(chǎn)稅對租房市場有間接的影響，很多空置房持有者會(huì)選擇賣掉或者通過出租來沖抵稅負(fù)，因而增加租房市場的供應(yīng)量。關(guān)于稅負(fù)是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁，賈康認(rèn)為，租金是由市場供求關(guān)系決定的，“在放出大批空置房增加供給的情況下，不是房租想怎么漲就能怎么漲的”，要根據(jù)不同城市、不同時(shí)間段來具體分析。

針對今年政府工作報(bào)告中提出的穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，多位委員發(fā)表了看法。全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長兼總裁張力建議，超過160平方米的豪宅，超的部分可收房地產(chǎn)稅，同時(shí)，要基本保證廣大人民自住的第一套房子免收房地產(chǎn)稅。“現(xiàn)在改善性住房賣得比較好，平均戶型大約在160平方米，所以我建議，以160平方米作為起征基礎(chǔ)。至于第二套房、豪宅，那就要按照一定標(biāo)準(zhǔn)來征收房地產(chǎn)稅，否則會(huì)影響到千家萬戶?！睆埩?qiáng)調(diào)，如果是按評估值征收房地產(chǎn)稅，160平方米的房子按照市場估值10萬元/平方米的價(jià)格計(jì)算，房價(jià)在1600萬，但是很多人工資不高，根本交不起房地產(chǎn)稅，所以，征收房地產(chǎn)稅的起征點(diǎn)要顧及廣大群眾基本的居住需求。全國政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事長許家印也表示，出臺房地產(chǎn)稅必須經(jīng)過慎重研究，希望相關(guān)部委深入調(diào)研，廣泛交流，出臺切實(shí)合理、科學(xué)的細(xì)則，對普通老百姓征稅尤其要慎重。

全國政協(xié)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵說，房地產(chǎn)稅不應(yīng)該全國“一刀切”，而是要因地制宜，應(yīng)該由全國人大常委會(huì)制定大的原則，具體征收細(xì)則應(yīng)該由地方自行制定。比如：第一套房子征不征稅？按面積還是按照市場價(jià)格征？稅率是多少？是1%還是1%以下？他說：“全國沒有一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，只有一個(gè)統(tǒng)一的貨幣市場。房子不像貨幣那樣可以流通，房子是不能跑的，各個(gè)城市都不一樣，有的地方房子還過剩，有的地方房子短缺，所以不要‘一刀切’，要因地制宜。”

許多代表委員認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是重大事項(xiàng)，涉及千家萬戶，建議立法過程一定要慎之又慎，開征房地產(chǎn)稅的目的、條件、效果、公眾反應(yīng)都要反復(fù)論證，整個(gè)過程務(wù)必實(shí)事求是，傾聽群眾的呼聲。在賈康看來，房地產(chǎn)稅改革現(xiàn)在雖然爭議很大，但改革是不可避免的，關(guān)鍵是要通過加快立法規(guī)范，尋求最大社會(huì)公約數(shù)。加快立法進(jìn)入一審，一審以后根據(jù)公開發(fā)表出來草案，大家各自理性表達(dá)意見，走程序。

四、房地產(chǎn)管理補(bǔ)短板

（一）創(chuàng)新老樓加裝電梯模式

在全國“兩會(huì)”上，北京的全國政協(xié)委員介紹了北京老樓加裝電梯模式。目前北京市老樓加裝電梯開工459部，其中市屬產(chǎn)權(quán)280部，央產(chǎn)和駐京部隊(duì)產(chǎn)權(quán)179部，運(yùn)行274部，還有21個(gè)單元安裝了爬樓代步器。在增設(shè)電梯過程中，北京各區(qū)有關(guān)單位積極探索，逐步形成了三種模式：一是“代建租用”模式，由業(yè)主委托第三方作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)出資增設(shè)電梯和后續(xù)維護(hù)，業(yè)主按月或按年繳納使用費(fèi)，解決了電梯初次安裝費(fèi)用高的問題。二是產(chǎn)權(quán)單位或集體出資加裝模式。三是業(yè)主自籌自建模式，業(yè)主自籌資金，委托第三方實(shí)施安裝和后續(xù)維護(hù)，費(fèi)用由業(yè)主約定分?jǐn)?。為推?dòng)加裝電梯工作順利實(shí)施，北京市不斷簡化電梯安裝審批流程，不用辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃和施工許可等手續(xù)，只需辦理施工圖審查和電梯報(bào)裝、驗(yàn)收即可。市質(zhì)監(jiān)部門進(jìn)一步壓縮電梯報(bào)裝和驗(yàn)戶口遷出，因現(xiàn)行法律和政策的空白，受害者即便提起訴訟，法院也不會(huì)受理。該拿這樣的“戶口老賴”怎么辦？全國政協(xié)委員、民進(jìn)市委專職副主委胡衛(wèi)呼吁，國家應(yīng)從法律和政策層面盡快出臺或修訂相關(guān)戶口管理辦收工作時(shí)限，采取多種措施有力推進(jìn)了增設(shè)電梯工作的開展。此外，北京市還明確了增設(shè)電梯的財(cái)政補(bǔ)貼政策，對電梯購置及安裝費(fèi)用按照每臺24萬元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼，對因安裝電梯產(chǎn)生的管線改移費(fèi)用根據(jù)實(shí)際情況給予補(bǔ)貼。在市級政策的大力支持下，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）政府、基層社區(qū)黨組織和調(diào)解組織積極做好群眾工作，給居民算清賬、講好處、解疑慮，提高了群眾加裝電梯的積極性和主動(dòng)性。未來，北京市將繼續(xù)加大增設(shè)電梯力度，用好三種模式，先易后難，逐步解決。2018年，基本確立了開工400部以上、完成200部以上的目標(biāo)，力爭2020年實(shí)現(xiàn)增設(shè)電梯1000部以上。

（二）切實(shí)解決“戶口老賴”受害者的倒懸之苦

二手房交易后，原房主遲遲不將法，有效維護(hù)相關(guān)誠信體系、法律尊嚴(yán)及社會(huì)秩序。他建議，在產(chǎn)權(quán)歸屬明晰的情況下，“老賴”的戶口滯留超過六個(gè)月的，由公安機(jī)關(guān)按照屬地原則，強(qiáng)制將其遷往“老賴”戶口轄區(qū)內(nèi)的公共戶口。被胡衛(wèi)稱為“戶口老賴”的這個(gè)群體，除了二手房交易中的原房主，還有相當(dāng)數(shù)量的其他人群，比如，離婚財(cái)產(chǎn)分割后、大家庭分戶析產(chǎn)后應(yīng)遷出戶口的人員，以及無任何房屋權(quán)屬關(guān)系，原本只是暫時(shí)入戶最終卻違約長期不遷走戶口的失信人員等。公安部出臺相關(guān)管理辦法或指導(dǎo)意見后，各省區(qū)市可按照各地區(qū)實(shí)際，出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)則?！斑@是最有效解決‘戶口老賴’問題的實(shí)質(zhì)性路徑，可盡快切實(shí)解決‘戶口老賴’受害者的倒懸之苦?！?/p>