郭冀川

3月27日，萬科A披露了2017年年度報告，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2429億元，增長1.01%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤280.5億元，增長33.4%；每股基本盈利2.54元，增長33.4%。值得注意的是，萬科在此次年報中宣布，為了更好地實(shí)現(xiàn)城市配套服務(wù)的轉(zhuǎn)型，公司將戰(zhàn)略定位升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

行業(yè)進(jìn)入新時代 戰(zhàn)略定位再升級

作為郁亮接手萬科董事會主席后的首份公司年報，萬科A的業(yè)績成長性備受市場關(guān)注。報告期內(nèi)凈利潤增長逾三成，全年凈資產(chǎn)收益率高達(dá)22.8%，這也是近年來萬科凈資產(chǎn)收益率最高的水平。對于營收增量空間和地產(chǎn)市場發(fā)展等關(guān)鍵抉擇，萬科也給出了新答案。

郁亮在年報業(yè)績推介會上表示，我國正由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生變化?，F(xiàn)在房地產(chǎn)主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題?！安黄胶庵饕w現(xiàn)在不同城市之間、同城不同區(qū)域之間的分化現(xiàn)象特別明顯，不充分主要體現(xiàn)在與不動產(chǎn)配套的相關(guān)服務(wù)發(fā)展還比較滯后。中國房價單邊快速上漲時代已經(jīng)結(jié)束了，房地產(chǎn)企業(yè)需要把自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產(chǎn)價格上漲來賺錢。”

面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入的新時代，郁亮對萬科戰(zhàn)略定位的升級做出了進(jìn)一步解讀，由“城市配套服務(wù)商”迭代為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，從“配套服務(wù)”升級到“生活服務(wù)”。他要求萬科扮演好四個角色：美好生活場景師，實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍，創(chuàng)新探索試驗(yàn)田，和諧生態(tài)建設(shè)者。新時期下的萬科，已經(jīng)不僅僅局限于住宅開發(fā)與物業(yè)服務(wù)，其所搭建的生態(tài)體系已經(jīng)初具規(guī)模。萬科在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)布局已延伸至商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、物流倉儲服務(wù)、租賃住宅、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域。

其中，在租賃住宅方面，萬科整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”，累計獲取房間數(shù)超10萬間，累計開業(yè)超3萬間，覆蓋29個一二線城市，集中式租賃住宅全國領(lǐng)先；在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科以印力集團(tuán)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理平臺，截至2017年底，總管理項(xiàng)目172個，總建筑面積超1000萬平方米；物流倉儲方面，萬科已累計獲取項(xiàng)目62個，總建筑面積482萬平米，穩(wěn)定運(yùn)營項(xiàng)目平均出租率達(dá)到96%；在冰雪度假業(yè)務(wù)，吉林萬科松花湖、北京石京龍兩個滑雪項(xiàng)目在最近一個雪季累計到訪客流量超50萬人次，創(chuàng)歷史新高；養(yǎng)老、教育方面，萬科在15個城市布局了養(yǎng)老業(yè)務(wù)，獲取項(xiàng)目約170個，在全國參與運(yùn)營超過10所學(xué)校。

以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)堅(jiān)持理性投資

除了身份的轉(zhuǎn)變，萬科的轉(zhuǎn)型還有賴于其審慎的市場策略與經(jīng)營理念為支撐。數(shù)據(jù)顯示，萬科持有貨幣資金1741.21億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額823.23億元，手握大量現(xiàn)金的萬科并未加速擴(kuò)張，面對競爭激烈的土地市場，萬科堅(jiān)持理性的投資策略，其開發(fā)投資持續(xù)聚焦核心城市經(jīng)濟(jì)圈。2017年萬科新增開發(fā)項(xiàng)目216個，總規(guī)劃建筑面積4615.4萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2768.1萬平方米，按投資金額計算，新增項(xiàng)目90%位于一二線城市。萬科在2017年?duì)I業(yè)收入2429億元，增長1.01%，歸母凈利潤280.5億元，增長33.4%，這其中有已售未結(jié)資金增長的原因，同時也說明萬科經(jīng)營效率與營業(yè)成本控制的顯著成效。

“在嚴(yán)峻的金融形勢下，集團(tuán)堅(jiān)持‘以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的經(jīng)營方針”，這是萬科在年報中，對于當(dāng)下金融環(huán)境的立場。萬科將融資成本繼續(xù)控制在較低的水平。2017年發(fā)行的兩期5年期公司債券，票面利率分別為4.5%與4.54%，均屬于統(tǒng)計發(fā)債利率低位；子公司萬科地產(chǎn)（香港）有限公司完成了10億美元的10年期定息票據(jù)發(fā)行，票面利率為3.975%。得益于成本控制與多元化融資渠道，萬科2017年凈負(fù)債率僅8.8%，較2016年的25.9%大幅縮減，保持了行業(yè)低位水平，成為萬科年報中的一大亮點(diǎn)。

對自己“狠”的萬科對待股東們卻十分慷慨。根據(jù)2017年度分紅派息預(yù)案，萬科每10股擬派送9.0元（含稅）現(xiàn)金股息，以此計算，2017年度萬科現(xiàn)金股利約為99.35億元，占公司2017年合并凈利潤的比例為35.42%。自1991年上市以來，萬科共分紅26次，除上市第一年外每年均進(jìn)行分紅，而且自2004年開始，萬科每年的現(xiàn)金分紅金額，連續(xù)為行業(yè)第一，累計全部分紅額達(dá)到455億元，遠(yuǎn)高于萬科歷年融資金額194億元。