對話人：艾古 滿明

艾古：我并不認(rèn)為技術(shù)水平的高低是個什么很重要的事，真正讓我關(guān)心的是中國股市的水平。如果把股市建設(shè)好了，有沒有高科技社會都一樣會很美好。

主持人：那么現(xiàn)在A股建設(shè)得水平行不行呢？

艾古：不太好。以前吳敬璉老先生曾痛心疾首地批評過“中國股市連賭場都不如”，我覺得現(xiàn)在的情況比吳老說這話時還要不如。不過畢竟我們已經(jīng)有了股市，這就是一個巨大的進(jìn)步，有總比沒有強(qiáng)。

主持人：上周講的估值很有意思，20倍算是一個常量嗎？

艾古：估值一定是跟基準(zhǔn)利率密切相關(guān)的。由于基準(zhǔn)利率也是有變化的只是相對穩(wěn)定，因而其實都是變量并不存在什么常量。我這里只是一個粗糙的算法，合理收益率一定要能覆蓋利率——這也是一條基本估值定律，把5%當(dāng)作合理收益率，得出的20倍這個數(shù)字。用這個原理，能夠很容易地理解幾乎所有資產(chǎn)的估值方法。

主持人：哦，那試試房地產(chǎn)的合理估值。

艾古：按照這個原理，房地產(chǎn)估值，就應(yīng)該遵循租金收入必須覆蓋利息的原則。假如一套房子的月租金市場價為1萬元，那么它的合理估值就應(yīng)該是1萬×12×20=240萬。

主持人：北上廣月租金1萬的房子要700萬以上吧？

艾古：所以現(xiàn)在的房價肯定有泡沫是非常不合理的。

主持人：那么租金水平又是什么決定的呢？

艾古：租金水平是根據(jù)當(dāng)?shù)匦枰》空叩氖杖胨經(jīng)Q定的，它一定是讓人剛剛租得起的那個價格。如果某地人的收入水平提高了，那么房租就必然上漲，因為你需要工作就無法拒絕，房租上漲房價就必漲。所以一般來說，不管你收入多高，你都不太可能有多余的錢。沒有多余的閑錢，就沒有投資能力。做金融行業(yè)，你就得住在昂貴的曼哈頓，沒有辦法。

主持人：巴菲特不也一輩子住在奧馬哈嗎？

艾古：這就是巴菲特的過人之處，他能過普通人的生活，可以省別人省不了的錢。只有當(dāng)你省得了的時候，你才會有閑錢，才能有投資的能力。大多數(shù)人不是不想省，而是根本省不了。能省，是一種重要的實力。既能省，又愿意投資，那么你想不贏都難。我父母很能省，但不肯投資就光存錢，那還不如不省呢。

主持人：租條件差一點的房子，可以省點。

艾古：只要是方便上班的地段，條件差條件好價格都差不多。如前面說的，租金的定價原則，就是掏光你所有的錢，越是收入高越是如此，因為你別無選擇必須在某個地段上班。所以講房地產(chǎn)價格的核心因素就是地段，跟品質(zhì)的相關(guān)性相對較小。

不光住房，商業(yè)用房也一樣，如果你的利潤水平不能高于同一條街的其他商家，即使行業(yè)景氣時期，你也賺不了幾個錢，利潤都被房東拿走了。

因此絕大多數(shù)人，不論你是上班打工還是做生意，都不太可能有機(jī)會發(fā)財。所以真正不被人制約能攢下利潤來的成功企業(yè)，是極少數(shù)的。

主持人：還是當(dāng)房東好。

艾古：那不一定，銀行加息，房東就得叫苦。所以真正的最上游龍頭，還是銀行。

根據(jù)我對當(dāng)前市場的認(rèn)識，我強(qiáng)烈建議能省的地方就盡可能省吧。