林偉萍

基于政策定調(diào)、預(yù)期差逐步兌現(xiàn)、估值低等優(yōu)勢，地產(chǎn)股在2018年贏得“開門紅”：截至1月11日，2018年房地產(chǎn)板塊累計上漲7.2%，近九成地產(chǎn)股取得正收益；對比來看，2017年全年，房地產(chǎn)板塊僅上漲2.11%。

受益于地產(chǎn)板塊的爆發(fā)，房地產(chǎn)主題基金今年以來同樣漲勢喜人，凈值收益穩(wěn)居主題類基金前列?！都t周刊》記者采訪獲悉，早在2017年三季度，機構(gòu)已經(jīng)開始布局地產(chǎn)股，并在四季度進行加倉，其中一二線龍頭地產(chǎn)股是其布局和加倉的首選。

政策和業(yè)績雙驅(qū)動 房地產(chǎn)股爆發(fā)

2018年，房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)“開門紅”。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月11日收盤，2018年以來房地產(chǎn)板塊累計漲幅7.2%。業(yè)內(nèi)人士認為，此波房地產(chǎn)股整體走強：一方面是受當前政策預(yù)期松綁刺激，另一方面房地產(chǎn)上市公司2017年業(yè)績搶眼；此外，相較于港股市場的內(nèi)房股表現(xiàn)，A股市場的房地產(chǎn)股存在補漲需求。

Wind數(shù)據(jù)顯示，在申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)128只個股中，91只個股2017年度漲幅為負值，占比71.09%。而2018年以來，截至1月11日，剔除10只停牌個股，104只個股實現(xiàn)上漲，占比88.14%%。其中榮安發(fā)展、泰禾集團股價累計漲幅均在50%以上，分別高達60.06%和52.28%，而綠地控股、華夏幸福、萬通地產(chǎn)、金地集團、藍光發(fā)展、蘇寧環(huán)球等個股，漲幅也在20%以上。

對此，龍贏富澤投資總監(jiān)童第軼表示，此波地產(chǎn)股行情表面催化因素是政策放松預(yù)期，中央經(jīng)濟工作會議未再提“房住不炒”、“抑制房地產(chǎn)泡沫”，而轉(zhuǎn)為“長效機制”、“差別化調(diào)控”等提法，措辭改變對應(yīng)的背后邏輯是2018年會有調(diào)控，同時也有放松預(yù)期。對于地產(chǎn)股來說，沒有利空便是利好。

他同時指出：“內(nèi)在的支撐因素則是因為地產(chǎn)股自身性價比高，即便是經(jīng)過了這一輪的快速上漲后，萬科、保利等地產(chǎn)龍頭的PE也仍然只有10倍左右，而業(yè)績的增長卻超過20%，PEG只有0.5，具有極高的配置價值?！?/p>

復(fù)利資本創(chuàng)始人王磊觀點則不同，他指出當前地產(chǎn)股的火熱主要還是基于“資產(chǎn)荒”?！皬?017年來看，幾乎所有被低估的板塊和股票都已經(jīng)輪番上漲一遍，還有各個細分行業(yè)的龍頭，很多都出現(xiàn)了股價翻倍的跡象。這些股票原本是低估的，但是在股價翻倍之后，它至少已經(jīng)是估值合理了。進入2018年，市盈率較低的只剩下銀行、鋼鐵、煤炭和地產(chǎn)等板塊了，銀行在2017年已經(jīng)有了一波比較不錯的漲幅，鋼鐵和煤炭在供給側(cè)改革的制度之下，也有可觀的漲幅。相較而言，A股地產(chǎn)股2017年的漲幅卻并不大，于是地產(chǎn)股便在年初成為資金集中火力的目標。”

“除了政策面放松預(yù)期，恒大地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、碧桂園等港股內(nèi)房股2017年在估值修復(fù)帶動下暴漲，而A股地產(chǎn)股幾乎橫盤了一年，存在補漲需求。此外，房地產(chǎn)板塊2017年業(yè)績表現(xiàn)十分搶眼，也是影響此波行情的重要因素。”珀源基金公司董事長吳國平表示。

同時，從上市房企2017年預(yù)告來看，多家公司業(yè)績有望實現(xiàn)翻番增長。例如，世榮兆業(yè)2017年業(yè)績預(yù)告中稱，預(yù)計全年凈利潤約8.3億元～8.76億元，同比增長786.46%～835.59%；榮豐控股預(yù)計2017年全年凈利潤約700萬元～1300萬元，同比增長117.10%～131.76%；中洲控股預(yù)計2017年全年凈利潤約5.21億元～6.51億元，同比增長100%～150%。

主題基金收益領(lǐng)先 去年三季度已提前布局

在房地產(chǎn)股全面上漲的帶動下，房地產(chǎn)行業(yè)主題基金表現(xiàn)突出。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月11日，開放式基金凈值漲幅排名前十的基金產(chǎn)品中，房地產(chǎn)主題基金占據(jù)了8個席位。而具體到118只房地產(chǎn)行業(yè)主題基金來看，2018年以來，僅有1只基金沒能取得正收益，7只基金取得10%以上的正收益。其中，萬家宏觀擇時多策略以12.24%的凈值漲幅高居開放式基金榜首。

就主動型房地產(chǎn)主題基金來看，萬家基金無疑是此波房地產(chǎn)行情的最大贏家，旗下4款產(chǎn)品躋身前十，分別為萬家宏觀擇多策略、萬家新利、萬家精選和萬家瑞興，截至1月11日收盤，2018年以來凈值漲幅分別為12.24%、10.41%、10.02%和9.54%。光大保德信旗下的光大中國制造2025和光大優(yōu)勢分別以11.19%和9.68%的凈值漲幅分別第二位和第七位。此外，長安產(chǎn)業(yè)精選A、長安產(chǎn)業(yè)精選C、金元順安新經(jīng)濟主題以及東吳阿爾法，2018年以來凈值漲幅均在9%以上。

具體來看，在2018年以來凈值收益排名前十的主動型房地產(chǎn)主題基金中，萬家基金旗下4只基金和光大保德信旗下的2只基金在2017年三季度就已經(jīng)將房地產(chǎn)作為第一大重倉行業(yè)。三季度末，萬家宏觀擇時多策略、萬家精選、萬家新利和萬家瑞興所持的房地產(chǎn)股票，占其股票市值占比分別為53.63%、46.58%、41.79%和38.93%。光大中國制造2025和光大優(yōu)勢所持的房地產(chǎn)股票，占其股票市值占比分別為46.94%和38.25%。

萬家瑞興基金經(jīng)理、萬家成長優(yōu)選擬任基金經(jīng)理李文賓在接受記者采訪時表示，當前地產(chǎn)依然是決定中國經(jīng)濟的核心因素，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了“嚴控總量，但結(jié)構(gòu)變化”的階段，“換句話說就是行業(yè)總體蛋糕沒有變大，但龍頭企業(yè)分的更多了，這點從龍頭企業(yè)的銷售面積和拿地情況都可以清晰地看到?！?/p>

李文賓進一步解釋，2017年，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了非常有趣和顯著的變化：第一，中央和地方政府不斷強調(diào)地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)采取長效機制，通過推動長租等方式化解需求難題，地產(chǎn)行業(yè)步入“嚴控總量”的階段；第二，本輪較為嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控周期步入中后期，無論從銷售、庫存還是拿地來看，2017年下半年都出現(xiàn)了一些積極的變化；第三，產(chǎn)業(yè)政策和趨勢有利于龍頭企業(yè)，較低的集中度也不利于政策貫徹和執(zhí)行?！伴L遠來看，龍頭企業(yè)的優(yōu)勢將會逐步擴大，同時地產(chǎn)板塊估值橫向比較也較低?！?/p>

統(tǒng)計顯示，就所持房地產(chǎn)個股來看，萬科A可謂是“標配”，在上述排名前十的主動型房地產(chǎn)主題基金中，9只產(chǎn)品前十大重倉股中均有萬科A的身影。同樣，保利地產(chǎn)的出鏡率也非常高，6只基金產(chǎn)品的前十大重倉股中均有其身影。此外，華夏幸福在萬家基金旗下4只基金中均以第一重倉股出現(xiàn)，榮盛發(fā)展、金地集團、新城控股、華聯(lián)控股、信達地產(chǎn)等房地產(chǎn)股票亦受到基金青睞。

地產(chǎn)股行情或分化，龍頭股強者恒強

當前地產(chǎn)股行情已經(jīng)從一線地產(chǎn)龍頭股向二三線龍頭地產(chǎn)股蔓延。對于地產(chǎn)股的后續(xù)機會，業(yè)內(nèi)人士觀點不一。

李文賓表示，2017年下半年萬科、保利、新城控股等龍頭企業(yè)股價表現(xiàn)較為出色，進入2018年以后，行情從一線地產(chǎn)股向二線龍頭地產(chǎn)股蔓延。他分析說：“2017年底以來，已經(jīng)陸續(xù)有部分核心二線城市放開地產(chǎn)限購政策，長遠來看，對于本輪地產(chǎn)去庫存取得豐厚成果的核心二線城市放開限購是較大概率的事，所以我們對2018年地產(chǎn)銷售和投資并不悲觀，從這點上來說，2018年地產(chǎn)板塊基本面趨好，和2017年有本質(zhì)區(qū)別。從擇股上來說，我們還是看好龍頭企業(yè)不變，未來會結(jié)合估值、市場風險偏好等因素，進行靈活結(jié)構(gòu)性調(diào)整?！?/p>

華商基金李雙全則指出，目前來看，地產(chǎn)股安全邊際相對較高。長期來看，行業(yè)會發(fā)生分化，一些有品質(zhì)的、資金成本低的公司會更有優(yōu)勢。“從需求端看，目前全國庫存去化周期15個月左右，低庫存導致短期需求難以全面放松。因此，從2017年支持自住到2018年支持剛需、改善，調(diào)控更有針對性，保障合理需求，雖然不代表政策轉(zhuǎn)向，但有利于支撐行業(yè)銷售。從供給端看，低庫存導致價格上行風險大，供需凍結(jié)的流動性限制措施或為短期行為。在集中度提升的大背景下，龍頭企業(yè)或更加受益?！?/p>

“估值提升，加上銷售和業(yè)績的雙增長，很多龍頭股票股價翻倍是沒有問題的?！鼻昂Ｔ葡鸾?jīng)理陽勇在接受記者采訪時直言。他表示，當期暴漲的地產(chǎn)龍頭股，漲得還是比較合理的，因為整個地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整的過程，市場份額不斷向龍頭公司集中。此外，地產(chǎn)龍頭股，尤其是行業(yè)排名前十的個股，企業(yè)營收增幅能達到50%以上，這相較其他很多行業(yè)都是有明顯優(yōu)勢的。另一方面，他認為在第一波行情后，地產(chǎn)股可能會走向分化，對于那些市銷率較低的地產(chǎn)龍頭股，投資者還有第二輪的參與機會。

不過，在吳國平看來，當前市場對于地產(chǎn)板塊的看法還是有分化的：一些小的地產(chǎn)公司這段時間雖然也出現(xiàn)了補漲，但更多的是一種超跌反彈；真正漲得不錯、有創(chuàng)新高態(tài)勢的公司還是保利地產(chǎn)、萬科A等龍頭房企。這也從側(cè)面說明，市場認為地產(chǎn)板塊最大的機會在于龍頭企業(yè)，強者恒強，未來他們的市場占有率有望進一步得到大幅提升。