李壯

受蘭州、武漢和南京等地樓市松綁的消息刺激，房地產(chǎn)板塊連續(xù)兩周走強(qiáng)，部分個(gè)股被打上漲停板。市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)板塊的關(guān)注迅速回暖，但也顯露明顯分歧。

“地產(chǎn)再好，漲得再猛，也沒興趣?！庇新殬I(yè)投資者認(rèn)為，地產(chǎn)板塊的整體上漲是估值修復(fù)，修復(fù)之后難有新成長(zhǎng)，“如同雞肋”。與此完全不同的是，招銀國(guó)際執(zhí)行董事鄭磊向《紅周刊》記者表示，個(gè)股上漲的成因各不相同，但萬(wàn)科繼續(xù)上漲卻顯得很“自然”。因?yàn)槿f(wàn)科作為龍頭之一仍能保持對(duì)市場(chǎng)的敏感并率先轉(zhuǎn)型，包括綁定深圳地鐵發(fā)展軌道+物業(yè)，以及新管理層完成接班和搭建新激勵(lì)制度等。

實(shí)際上，萬(wàn)科A和保利地產(chǎn)不僅“參與”了近期地產(chǎn)板塊的上漲潮，還在2017年地產(chǎn)板塊僅漲了0.8%的情況下分別漲了56%和60%，“頑強(qiáng)”地回應(yīng)著外界看空地產(chǎn)的聲音。從營(yíng)收規(guī)模來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科和保利是行業(yè)第一和第二名。因此，它們的持續(xù)啟動(dòng)不僅僅是估值修復(fù)的需求，也有市場(chǎng)偏愛“強(qiáng)者越強(qiáng)”白馬藍(lán)籌的外部刺激，以及這兩家公司自身價(jià)值再發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)需要。

萬(wàn)科“能力圈”的新變化

從萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)在宏觀調(diào)控不斷加碼的2017年仍保持了一定速度。2017年前三季度，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1171億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)110.9億元，同比增長(zhǎng)34.2%。在2005-2016年，萬(wàn)科營(yíng)收從106億劇增至2351億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率近32.23%。在2017年前三季度營(yíng)收同比持平的情況下，凈利增長(zhǎng)卻非常明顯。

樓市資深觀察者、知名博主西峯向《紅周刊》表示，萬(wàn)科的銷售金額長(zhǎng)期把持房企銷售榜中的冠軍?！叭f(wàn)科連續(xù)20多年保持較高增長(zhǎng)速度，是眾所周知的行業(yè)龍頭；伴隨業(yè)務(wù)高增長(zhǎng)的是萬(wàn)科穩(wěn)定的盈利能力，ROE始終保持在20%左右。此外，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與低廉的舉債成本也為萬(wàn)科繼續(xù)發(fā)力提供了保障。因此，無(wú)論是業(yè)績(jī)表現(xiàn)還是在行業(yè)中的發(fā)展勢(shì)頭，萬(wàn)科都算得上是家好公司。”

如果向萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮發(fā)問：“萬(wàn)科還會(huì)以當(dāng)前的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)速度繼續(xù)下去嗎？”他的回答或許是，“不能給予任何預(yù)計(jì)”。因?yàn)樗缇兔餮?，萬(wàn)科的成長(zhǎng)來(lái)自“自然生長(zhǎng)”——穩(wěn)中有進(jìn)——這和當(dāng)前的國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大基調(diào)完全一致。

萬(wàn)科進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)近30年，長(zhǎng)期圍繞房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)進(jìn)行擴(kuò)張。未來(lái)10年，萬(wàn)科還將依然如此。郁亮在2017年半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上曾表示，10年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理仍然占公司發(fā)展的最重要位置，要保持穩(wěn)定發(fā)展。

但萬(wàn)科又明確表示要褪去“發(fā)展商”的“外衣”。郁亮強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科要做城市配套服務(wù)商——這是萬(wàn)科自2013年以來(lái)一直謀求的轉(zhuǎn)變。

事實(shí)上，在長(zhǎng)達(dá)5年的轉(zhuǎn)型中，萬(wàn)科衍生出了自己的“優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)”、“拓展業(yè)務(wù)”、“摸索業(yè)務(wù)”以及“潛力業(yè)務(wù)”等新業(yè)務(wù)。優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)指的是商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)——印力集團(tuán)，物流地產(chǎn)，包括參股普洛斯私有化；拓展業(yè)務(wù)指的是冰雪度假和長(zhǎng)租公寓；摸索業(yè)務(wù)指的是養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)；潛力業(yè)務(wù)指的是“軌道+物業(yè)”，軌道合作方涉及深地鐵，也包括高鐵、輕軌。另外，潛力業(yè)務(wù)還包括參與混改。

從各業(yè)務(wù)的探索來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科在2016年整合印力集團(tuán)，使之成為萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，該平臺(tái)目前管理資產(chǎn)項(xiàng)目逾80個(gè)，總建筑面積超過600萬(wàn)平方米。2017年10月，印力集團(tuán)發(fā)起設(shè)立首個(gè)CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品“中金—印力深國(guó)投廣場(chǎng)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。萬(wàn)科涉足物流地產(chǎn)起步自2014年，目前已累計(jì)獲取物流地產(chǎn)項(xiàng)目50個(gè)，總建筑面積370萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積283萬(wàn)平方米，分布在23個(gè)城市。截至2017年上半年，萬(wàn)科物流有11個(gè)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)，其中9個(gè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目出租率達(dá)98%。萬(wàn)科針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的青年公寓廣州萬(wàn)匯樓在2008年開業(yè)，2016年將長(zhǎng)租公寓統(tǒng)一品牌為泊寓。到2017年9月底，泊寓業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)24個(gè)中心城市，累計(jì)開業(yè)約2.4萬(wàn)間。2017年全年，泊寓開業(yè)間數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)到10萬(wàn)。在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，萬(wàn)科第一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目可以追溯到2013年杭州隨園嘉樹項(xiàng)目，截至目前萬(wàn)科已開業(yè)及籌備中的養(yǎng)老項(xiàng)目達(dá)到200個(gè)。

不過，從投入和當(dāng)前的成績(jī)單來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科依然是一個(gè)謹(jǐn)慎的“試水者”。以上多個(gè)業(yè)務(wù)都在最近兩年獲得放大機(jī)會(huì)，但萬(wàn)科2017年第三季度的凈負(fù)債較2017年上半年的19.61%的凈負(fù)債提升了18個(gè)以上的百分點(diǎn)至38.2%，但其凈負(fù)債依然處于行業(yè)低位，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。

再比如，萬(wàn)科看好租購(gòu)并舉并推出相關(guān)品牌，甚至有“1153供給模式”設(shè)想，即將房地產(chǎn)供應(yīng)劃分為四大類型，其中10%的比重針對(duì)最低收入保障人群，提供低租補(bǔ)貼；10%的比重針對(duì)科技人才、醫(yī)生、老師等專業(yè)人群，提供租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等；50%的比重解決剛需；30%的比重是完全的高端商品房。但郁亮曾表示，目前的租金回報(bào)率1%-2%左右，導(dǎo)致長(zhǎng)租服務(wù)商常?！百r本賺吆喝”。另外，解決住戶子女的教育問題等也阻礙長(zhǎng)租房的推廣。他說(shuō)：“這些都需要進(jìn)行‘制度性的探索和破解，否則租售并舉解決居住問題就會(huì)成為空話?！?/p>

因此萬(wàn)科幾類新業(yè)務(wù)瞄準(zhǔn)的是“美好生活”“消費(fèi)升級(jí)”的趨勢(shì)，若要形成萬(wàn)科非住核心業(yè)務(wù)還不是短期內(nèi)所能完成的。

鄭磊博士就看中了萬(wàn)科的“想象力”，他認(rèn)為，萬(wàn)科“綁定深圳地鐵，上蓋物業(yè)想象空間極大”。另外，他也重點(diǎn)提出萬(wàn)科的新管理層和新激勵(lì)制度帶來(lái)的新活力。目前，萬(wàn)科一方面提出“奮斗者文化”，另一方面試圖將公司制與合伙制融合搭建“共創(chuàng)共享”的事業(yè)合伙人制度——即在股東的收益未獲滿足前，事業(yè)合伙人不能提取收益。

上海實(shí)力資產(chǎn)管理中心CEO陳理向《紅周刊》記者表示：“萬(wàn)科的護(hù)城河不僅體現(xiàn)在品牌、企業(yè)文化和深鐵的資源優(yōu)勢(shì)，還表現(xiàn)在其正在平臺(tái)化和生態(tài)化的布局?！比f(wàn)科能力邊界的延展，用郁亮的話說(shuō)，就是萬(wàn)科要做時(shí)代企業(yè)。

保利地產(chǎn)“巨象起舞”

站在萬(wàn)科身后的另一地產(chǎn)巨頭保利地產(chǎn)，2017年1月-11月的銷售金額和銷售面積是行業(yè)第五名的水平，但總營(yíng)收和ROE水平緊隨萬(wàn)科之后。

回顧保利地產(chǎn)歷年銷售金額會(huì)發(fā)現(xiàn)，2012年-2015年保利地產(chǎn)銷售金額從1017億元擴(kuò)大到1541億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為14.85%；2017年1-11月保利地產(chǎn)銷售金額進(jìn)一步擴(kuò)大到2743億元。最近兩年來(lái)的復(fù)合增長(zhǎng)率為33.41%——這在行業(yè)處于上等水平。

像保利地產(chǎn)這樣的巨象為何能突然發(fā)力？陳理認(rèn)為，保利地產(chǎn)長(zhǎng)期的品牌維護(hù)，以及央企背景帶來(lái)的政策、資源和融資優(yōu)勢(shì)，為其提供了發(fā)展基石。

保利地產(chǎn)是央企保利集團(tuán)旗下企業(yè)，重點(diǎn)布局京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角城市群以及城市帶，配合國(guó)家戰(zhàn)略布局中西部等重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。和其一樣以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的兄弟企業(yè)還有在港上市的保利置業(yè)——房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)之一。保利地產(chǎn)2017年12月公告擬收購(gòu)保利置業(yè)母公司香港控股50%股權(quán)，將間接持有保利置業(yè)近19.83%股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊?，兩家公司的?shí)際控制人不變，仍為保利集團(tuán)。這一收購(gòu)解決了保利同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，還實(shí)現(xiàn)了央企內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)資源的整合，保利地產(chǎn)成為保利集團(tuán)惟一房地產(chǎn)發(fā)展平臺(tái)。

透過這次收購(gòu)，保利地產(chǎn)將持有保利置業(yè)2070萬(wàn)平米的未售土儲(chǔ)，強(qiáng)化保利地產(chǎn)在自己傳統(tǒng)重鎮(zhèn)北京以外的上海和深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展能力，優(yōu)化其一線城市布局。

在整合集團(tuán)內(nèi)部資源以外，保利地產(chǎn)在2017年上半年收購(gòu)了另一央企中航集團(tuán)旗下20個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)保利地產(chǎn)因此新增建筑面積822萬(wàn)平米。

與資源整合能力相配合的是，保利地產(chǎn)融資成本較低。2012年-2016年，保利地產(chǎn)平均融資成本的峰值出現(xiàn)在2013年，達(dá)到7%，到2016年降低至4.7，低于萬(wàn)科。

低融資成本背后，有保利地產(chǎn)發(fā)展金融業(yè)務(wù)的功勞。2010年6月至今，保利地產(chǎn)與中信證券、保利投資、太平人壽等合作成立了信?；?、保利資本、養(yǎng)老基金等。此外，保利地產(chǎn)還在2017年9月成立了中信·保利地產(chǎn)商業(yè)一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，規(guī)模為35.3億元。另通過子公司保利物業(yè)參股了粵港證券等。

從發(fā)展策略來(lái)說(shuō)，保利地產(chǎn)堅(jiān)持“一主兩翼”，即以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主、以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為翼。房地產(chǎn)主業(yè)在其業(yè)務(wù)占比中長(zhǎng)期保持在95%左右。

保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊明確未來(lái)三年重回行業(yè)前三。而截至2017年11月，萬(wàn)科等“三強(qiáng)”銷售額均超過4500億元，保利地產(chǎn)則以2743億元銷售額明顯落后。若達(dá)到宋廣菊的要求，保利地產(chǎn)的銷售表現(xiàn)就要超預(yù)期增長(zhǎng)。

地產(chǎn)新周期 強(qiáng)者之間的游戲

在萬(wàn)科、保利等龍頭向寡頭轉(zhuǎn)變以及形成塔尖競(jìng)爭(zhēng)之際，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身正經(jīng)歷巨變。瑞銀全球房地產(chǎn)股票研究部門負(fù)責(zé)人Kim Wright在近日表示，中國(guó)樓市銷量增速將放緩至零左右。

萬(wàn)科在內(nèi)部會(huì)議上也多次提到房地產(chǎn)比過去難做了，小的開發(fā)商幾乎都拿不起地了。郁亮把變化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)形容為“白銀時(shí)代”，“即便這個(gè)行業(yè)到了天花板，還有市場(chǎng)占有率不斷提高的過程。”

事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)以2017年為節(jié)點(diǎn)走進(jìn)一個(gè)新周期。一方面，一線城市的地價(jià)因素促使大型房地產(chǎn)公司抱團(tuán)拿地，小型房地產(chǎn)公司基本無(wú)緣一線城市的競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)力和后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理能力提出了新挑戰(zhàn)。

目前，土地供應(yīng)趨勢(shì)是商品住宅用地和租賃用地搭配出讓。以上海為例，自2017年7月上海率先在全國(guó)推出兩塊租賃住房用地后，到2017年底，上海已經(jīng)有29幅80公頃租賃住房用地，預(yù)計(jì)可建設(shè)3萬(wàn)套左右，同時(shí)在商品房當(dāng)中配建60萬(wàn)平方米租賃住房，預(yù)計(jì)在1萬(wàn)套左右。同樣，深圳在2017年11月10日推出首宗“只租不售”住宅用地后，2017年12月30日公告將掛牌出讓三宗“只租不售”用地。所謂“只租不售”即要求開方商70年全年期自持租賃。

西峯指出，通常意義上來(lái)說(shuō)，“租購(gòu)并舉”的目的是通過供應(yīng)增加來(lái)解決不同階層人群的住房需求?！拔覀円惨吹剑ū鄙蠌V深，以及部分二線中心城市，土地供應(yīng)長(zhǎng)期不足，在土地總供應(yīng)量沒有增加的情況下，‘只租不售的方式并不能有效增加供給。同時(shí)綜觀以上這些城市，目前整體的租賃市場(chǎng)發(fā)育偏落后，主要體現(xiàn)在管理水平較低，物業(yè)質(zhì)量偏低等，這導(dǎo)致當(dāng)前的租賃市場(chǎng)還無(wú)法滿足不同人群多層次的租賃住房需求。如果能有效引導(dǎo)市場(chǎng)，只有租賃市場(chǎng)是多層次的，有高有低才能吸引人才從購(gòu)房轉(zhuǎn)向租賃，來(lái)滿足剛需，緩解買房的壓力。”

對(duì)比蘭州、南京和武漢的“松綁”，北上廣深房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)變。西峯向《紅周刊》表示，“必須理解中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同地區(qū)的獨(dú)特性。在一線城市以及二線中心城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不僅在于房企的銷售規(guī)模，還在于服務(wù)能力，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)會(huì)越來(lái)越顯著?！?/p>

西峯認(rèn)為，“市場(chǎng)把目光聚焦到地產(chǎn)前10名或者前5名，是比較容易理解的現(xiàn)象。這些房地產(chǎn)龍頭具備三個(gè)比較明顯的優(yōu)勢(shì)，一是它們都是全國(guó)性房企，擁有全國(guó)性的人才優(yōu)勢(shì)；二是，它們都采用集中采購(gòu)模式，擁有完善的供應(yīng)鏈體系；三是，各地方各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有冷有熱，全國(guó)性房企有更大的轉(zhuǎn)圜空間。尤其是最近5年，一二線和三四線市場(chǎng)不同步，區(qū)域小型房企的經(jīng)營(yíng)狀況可能會(huì)經(jīng)歷大波動(dòng)，全國(guó)性房企因?yàn)槭侨珖?guó)布局，資金周轉(zhuǎn)容易平衡，業(yè)績(jī)表現(xiàn)為穩(wěn)健平滑，規(guī)模成本波動(dòng)以及財(cái)務(wù)能力等方面都比一般區(qū)域性的公司有明顯優(yōu)勢(shì)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額更多更快地向超級(jí)巨頭聚攏?！币惨虼?，萬(wàn)科保利超級(jí)現(xiàn)象目前來(lái)看也僅僅是剛剛開始。