張娟

財務預算在企業(yè)管理中扮演著越來越重要的角色，房地產業(yè)對國民經濟有著重要影響。然而，隨著房地產業(yè)的發(fā)展，房地產業(yè)的經營管理逐漸暴露出一些問題。本文針對房地產企業(yè)的財務預算在企業(yè)中的作用進行分析，進而提出合理的解決對策。

財務預算管理作為現(xiàn)代企業(yè)重要的管理工具之一，發(fā)揮著越來越重要的作用。房地產業(yè)對國民經濟有著重要影響，加強房地產企業(yè)財務預算管理，可以達到增收節(jié)支，開源節(jié)流的效果。進而提高企業(yè)資產的使用效率，提高企業(yè)的經濟效益。使企業(yè)價值最大化，因此財務預算作用重大。

一、房地產企業(yè)財務預算的內容及編制

古人云：“欲工其事，先利其器”。想要做好房地產企業(yè)財務預算的編制工作，首先要了解財務預算的內容及特征，再結合企業(yè)的愿景與長遠目標，內外部環(huán)境分析及企業(yè)的業(yè)務形態(tài)、經營策略等對企業(yè)的財務預算進行合理科學的預測分析。其內容涵蓋資本預算、現(xiàn)金預算、預計利潤、預計資產負債、預計現(xiàn)金流量等。

財務預算以現(xiàn)金流為主線，現(xiàn)金流為企業(yè)的血液，是賴以生存的根本，是可持續(xù)發(fā)展的重要條件。如房地產企業(yè)根據(jù)項目推出的形象進度來預測資金支付的時間節(jié)點及資金規(guī)模，以合理高效運作資金。同時，在編制現(xiàn)金預算時，不僅應考慮到外部環(huán)境變化引起的現(xiàn)金短缺風險（例如，收緊房地產信貸政策和政府限購令的出臺、原材料及人工成本的增加等），還需要考慮資金過剩喪失的機會成本，積極采取相應措施最大限度的提高資金使用效率，強化財務預算的管理效果。

二、房地產企業(yè)財務預算的重要性

房地產企業(yè)財務預算以企業(yè)的戰(zhàn)略方針和發(fā)展規(guī)劃為核心，以業(yè)務預算為抓手，以經營利潤為目標，以現(xiàn)金流量為核心進行編制，并主要以財務報表形式予以充分全面的反映。通常，企業(yè)按自然年度編制財務預算，而業(yè)務預算、資本預算、籌資預算則是分季度、月份落實和考核。財務預算是企業(yè)管理的重要經濟指標，同時也是制定、落實內部經濟責任制的依據(jù)。因此，財務預算又被認為是“企業(yè)總預算”。

企業(yè)的預算流程雖然相對獨立，但必須與企業(yè)戰(zhàn)略相一致。預算必須根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和預測編制，以協(xié)調企業(yè)的長期、短期和預算目標。

同時，財務預算指標具有科學合理性，企業(yè)的預算目標是對年度經營目標的分解和細化，企業(yè)應根據(jù)業(yè)務計劃和財務計劃進行編制。然而預算的編制是建立在一系列的假設之上的，如財稅政策、資金來源、樓盤市場接受度的假設基礎上。我們要時刻關注假設的合理性，根據(jù)各種重大因素的變化如國家政策的調控，市場供需關系等及時進行修正假設，同步調整計劃，并通過采用合適恰當?shù)念A測方法，結合內外部環(huán)境的變化，搞好預測和預算的編制準確性。

財務預算在企業(yè)運行過程中還具有指引作用，貫穿整個業(yè)務流程的始終。通常，房地產企業(yè)通過年初下達《經濟目標責任書》來分解任務。這將使有關人員能夠履行各自的職責，提高工作效率。財務預算管理明確規(guī)定了企業(yè)生產管理人員的職責和目標，并為有關人員所熟知；有效的激勵機制可以調動企業(yè)生產管理人員的積極性，降低企業(yè)的成本水平，提高企業(yè)經營效率降低企業(yè)壞賬發(fā)生概率。

三、房地產企業(yè)財務預算中普遍存在的問題

（一）個別預算指標不合理，缺乏科學性。一些職能部門原本費用預算有結余，支出也可以避免，他們擔心來年得到的資源減小，導致在年終突擊花錢；還有一些職能部門或員工基于收入預算已完成，擔心來年收入指標過高或是對個人績效的影響，一是能收回的應收賬款，故意延緩收款時間；二是能銷售的房產實現(xiàn)的收入，人為延緩簽約時間。這種小我調整的狀態(tài)就容易導致預算的“近視”，而使公司的長期利益受損。

（二）預算指標調整的隨意性，缺乏嚴謹性。企業(yè)在編制預算時是不可能預測到所有可能發(fā)生的事情，當市場狀況發(fā)生重大變化或其他原因使得預算不能實現(xiàn)時還不及時做出調整，就會使預算脫離實際，變成蒼白無力的數(shù)字，喪失了預算應該發(fā)揮的作用。這時，我們應及時調整經營計劃，修正財務預算指標。但是， 一些企業(yè)為了完成各項經濟指標，人為的隨意降低收入和利潤目標，本著調低不調高的原則，假借謹慎的名義，使其數(shù)據(jù)脫離實際，期末得以超額完成預期目標。

（三）傳統(tǒng)的考評體系過于簡單，激勵機制不明顯。個別考核指標在標準制定的方法上都不能真實反映相關人員的努力程度，容易打消相關人員工作的積極性，產生負面情緒影響，這種指標設置過于狹隘。一方面，企業(yè)的經營業(yè)績不能準確地評價；另一方面也容易導致執(zhí)行人行為的短期化，最終影響企業(yè)的長遠發(fā)展。

（四）預算的執(zhí)行過程中，缺乏行之有效的監(jiān)督機制。對于預算中需要處理的重大支出，應由公司管理層集體討論決策，而不再是主要領導一人說了算。否則可能會扭曲公司內部的資源配置，使資源向預算寬余的部門流動；預算的寬余還會影響公司的業(yè)績評價，不合理的預算指標使得考核缺乏客觀性和公正性。

四、完善房地產企業(yè)財務預算管理的建議

（一）借鑒前面有效編制財務預算的經驗，取長補短制定科學的財務預算方案。在編制財務預算過程中，可以查閱和參考歷史財務數(shù)據(jù)，借鑒以往有效的預算編制方法，取其精化，棄其糟粕。例如我們公司的公房租金與物管費收入，這部分收入的基數(shù)變化不大，回款金額與征收率等指標可參考同行業(yè)水平，并根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的管理規(guī)模和水平、季節(jié)變化、行業(yè)發(fā)展趨勢、成本可控性等因素，對責任部門進行了經濟目標和多重績效評價。評價的經濟指標，如銷售額、銷售進度。責任指標如工程形象進度、安全是否達標等?？傊粩嗤晟曝攧疹A算編制流程的設計缺陷，逐步提高，讓財務預算指標盡善盡美，更好的服務于企業(yè)，幫助企業(yè)管理上升到新的臺階。

（二）嚴格遵守財務預算管理執(zhí)行程序 ，認真貫徹執(zhí)行“三重一大”集體決策制度，避免隨意篡改。要把管理制度落實，加強預算執(zhí)行的力度。這樣有利于企業(yè)在運營過程中處于可控范圍內；預算編制結束后，有關部門應上報預算小組進行審查。有了多次審查的過程有利于企業(yè)減少預算漏洞，并且還可以優(yōu)化預算中的不足。同時，要認真貫徹執(zhí)行重大決策、重大人事任免、重大項目安排和大額度資金使用（簡稱“三重一大”）的集體決策制度，避免權力過于集中，導致“一支筆”。正如習總書記倡導的，把權力關進制度的籠子。逐步提高領導班子科學決策、民主決策和依法決策的水平，推進集體決策的制度化、規(guī)范化和程序化，有效防范集體決策的風險，促進廉政建設。

（三）建立科學的財務預算考評體系，提高對財務預算的監(jiān)督力。企業(yè)業(yè)績評價的最終目的是提升企業(yè)的管理水平、管理質量和可持續(xù)發(fā)展能力。業(yè)績評價的過程是尋找差距的過程，總結經驗教訓的過程。在財務預算期末，應對各部門預算執(zhí)行情況進行考核。在確定考核獎懲時，為了避免編制先進預算的單位完不成預算受懲罰，編制保守預算單位完成預算受獎勵的現(xiàn)象，可以在考慮實績與預算的差異成因、差異大小的同時根據(jù)各部門預算的先進性決定獎勵方案的系數(shù)。對于預算難度大，任務重的部門獎勵系數(shù)大一些，對于預算難度小的部門獎勵系數(shù)小一些。以此鼓勵員工盡可能編制科學準確的預算方案。

（四）轉變審計思路，把審計監(jiān)督貫穿于預算的全過程。根據(jù)財務預算管理的要求，把審計監(jiān)督貫穿于預算的全過程。既要抓好預算編制審計，又要抓好預算執(zhí)行審計；從預算收入入手，著力于預算支出特別是工程款的支出審計；從預算執(zhí)行結果出發(fā)，著力于預算執(zhí)行全過程審計，逐步健全和完善財務預算管理。其次，要有明確的目標，促進財務預算的合理、準確，規(guī)范和有效，促進財務預算的執(zhí)行和經營目標的實現(xiàn)。特別是加大支出結構調整的審計，增強預算的透明度和約束力；通過對前期的招投標、后期的項目結算過程的審計，有效抑制財務資金使用中的不合理不合規(guī)現(xiàn)象。

由此可見，房地產企業(yè)財務預算在企業(yè)中占有舉足輕重的地位，同時具有深遠的意義。所以，要想經營好企業(yè)，財務預算不能小覷。（作者單位為重慶房地綜合開發(fā)公司）