王新哲 柴婷 周喬澤

[摘 要] 文章基于2010年6月至2016年11月我國超一線城市（上海、廣州、深圳）和一線城市（南京、武漢、杭州）的加權(quán)平均房價(jià)，通過采用多元回歸實(shí)證分析法，研究住房限購政策對(duì)兩大類型城市房價(jià)的影響效應(yīng)。實(shí)證結(jié)果表明，就短期而言，住房限購政策不但無法抑制房價(jià)增長，而且還會(huì)起到促進(jìn)作用，其中限購政策對(duì)超一線城市的房價(jià)上漲的促進(jìn)作用較一線城市更為明顯。針對(duì)現(xiàn)實(shí)狀況和比較分析結(jié)果，提出在出臺(tái)限購政策的同時(shí)應(yīng)配套采取相應(yīng)的政策，使得政策效用最大化。

[關(guān)鍵詞] 住房限購; 房產(chǎn)價(jià)格; 回歸分析

[中圖分類號(hào)] F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673-8616（2018）03-0066-07

隨著我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，特別是改革開放之后，我國城鎮(zhèn)房價(jià)進(jìn)入了一個(gè)全面高漲的發(fā)展階段。伴隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化水平提高，家庭趨于小型化，生活質(zhì)量的提高，人們對(duì)于住房的剛性需求逐步上升。在市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場泡沫不斷擴(kuò)大，部分超一線、一線城市房價(jià)給人們生活帶來巨大壓力。政府為了保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，針對(duì)房地產(chǎn)市場問題出臺(tái)了相關(guān)政策。本文主要分析限購政策對(duì)不同城市房價(jià)影響程度，根據(jù)實(shí)證結(jié)果給出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

一、文獻(xiàn)綜述

隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人均收入不斷增加，城市住宅價(jià)格不斷攀升，進(jìn)一步引發(fā)國內(nèi)外大量熱錢涌入我國房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫不斷擴(kuò)大，加劇了我國城鎮(zhèn)居民的貧富差距 [1 ]。李夢(mèng)玄（2013）認(rèn)為當(dāng)前我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因包括需求不合理、信貸資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場的過分樂觀預(yù)期以及土地財(cái)政制度的缺失 [2 ]。為切實(shí)解決我國居民住房難的社會(huì)問題，我國于2016年提出住房限購政策，相繼共有21個(gè)城市調(diào)整了貸款利率、首付占比以及出臺(tái)了購房人群限定等相關(guān)政策，望能抑制房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，杜絕投機(jī)性購房行為。

張凌等（2017）通過圓頻率濾波和結(jié)構(gòu)突變檢驗(yàn)法對(duì)2004年至2015年杭州市主城區(qū)新建商品房進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果表明限購令等調(diào)控政策對(duì)杭州住宅價(jià)格和交易量具有影響周期長、幅度大的特點(diǎn) [3 ]。米晉宏和劉沖（2017）利用我國90個(gè)地級(jí)市2010年6月至2013年12月的新建住宅均價(jià)數(shù)據(jù)，運(yùn)用多元回歸分析得出，長期而言，住房限購政策對(duì)房價(jià)下降有促進(jìn)作用 [4 ]。而陳通和張小宏（2012）基于我國90個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)分析得出住房限購政策只能在短期內(nèi)抑制房價(jià)上漲，長期而言效果較為一般 [5 ]。韓永輝等（2014）以全國33個(gè)大中城市的月度數(shù)據(jù)為研究樣本，分析得出房地產(chǎn)限購政策對(duì)抑制房價(jià)上漲，促進(jìn)房價(jià)理性回歸起了顯著作用，但其作用力度仍待加強(qiáng) [6 ]。吳耀國等（2016）通過對(duì)成都兩個(gè)區(qū)域房價(jià)全樣本微觀數(shù)據(jù)分析得出，限購政策對(duì)住房價(jià)格的負(fù)向影響是顯著的，且會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者更加偏好于購買較大面積住房 [7 ]。總體來看，實(shí)施限購政策城市房價(jià)會(huì)相對(duì)于沒有實(shí)施限購城市房價(jià)下降2.5%，但交易量卻有可能反向增長 [8 ]，與上述結(jié)果不同。

但是，王敏（2013）通過對(duì)供給方的行為分析，同時(shí)利用70個(gè)城市的房價(jià)數(shù)據(jù)分析得出限購并未抑制新房價(jià)格上漲，且對(duì)二手房市場的價(jià)格抑制也十分有限 [9 ]。

綜上所述，前人更多研究限購政策對(duì)總體房地產(chǎn)市場的影響程度，而將房地產(chǎn)市場根據(jù)所在城市規(guī)模進(jìn)行劃分，然后比較分析住房限購在不同規(guī)模城市的政策效果實(shí)證研究還相對(duì)較少。本文根據(jù)中國指數(shù)研究院所發(fā)布的《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》篩選出超一線城市（上海、廣州、深圳）以及一線城市（杭州、南京、武漢）2010年6月至2016年11月的月度房產(chǎn)加權(quán)平均數(shù)據(jù)，再從《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》選取相應(yīng)匹配數(shù)據(jù)，研究住房限購政策對(duì)不同發(fā)展水平城市房價(jià)的影響程度。通過實(shí)證分析，根據(jù)所得結(jié)果給出合理的解釋，并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

二、實(shí)證分析

（一）模型構(gòu)建

為實(shí)證檢驗(yàn)限購的政策效果，本文設(shè)城市住房加權(quán)平均價(jià)格為被解釋變量，是否實(shí)施限購政策為主要解釋變量，以此得出基本回歸分析模型如下：

（三）數(shù)據(jù)來源與平穩(wěn)性檢驗(yàn)

正常情況下住房價(jià)格的數(shù)據(jù)主要有房價(jià)指數(shù)和住房均價(jià)兩種，房價(jià)指數(shù)通常選取某一年房價(jià)作為基期進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，這使得不同城市之間不具有可比性，而住房均價(jià)的可比性更高，是比較合理的研究對(duì)象。將上海、廣州、深圳歸為一類同屬超一線城市，將杭州、南京、武漢三個(gè)一線城市歸為一類進(jìn)行研究比較分析。數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院所發(fā)表的《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，時(shí)間跨度為2010年6月至2016年11月。城市特征變量數(shù)據(jù)來自各個(gè)城市各年度統(tǒng)計(jì)年鑒。為保證數(shù)據(jù)的可靠性，本文在回歸前先進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。各變量描述性統(tǒng)計(jì)見表1。

對(duì)住房加權(quán)價(jià)格數(shù)據(jù)做ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)，結(jié)果表明交易價(jià)格樣本數(shù)據(jù)為平穩(wěn)序列。

（四）回歸分析

對(duì)超一線城市住房價(jià)格進(jìn)行回歸分析，其結(jié)果見表2。

結(jié)果表明模型總體對(duì)房價(jià)解釋效果較好，調(diào)整后的R2達(dá)到0.882，且整個(gè)模型在0.1%的置信水平下顯著，基本能夠解釋房價(jià)的影響因素。其中，限購政策的實(shí)施導(dǎo)致超一線城市的房價(jià)上漲2664.252元每平方米，且在5%的顯著水平下顯著，這是因?yàn)樵诙唐趦?nèi)限購政策的推出可能增加人們的購房欲望，從而促使人們?cè)谡邔?shí)施前進(jìn)行購房，導(dǎo)致市場的住房的需求增加，根據(jù)供需理論在供給不變的情況下，需求增加會(huì)導(dǎo)致商品價(jià)格的上漲，住房的供給短期內(nèi)無法及時(shí)發(fā)生改變，致使在實(shí)施限購政策后房價(jià)不降反升的效果。

此外，人均可支配收入以及城市總?cè)丝跀?shù)對(duì)房價(jià)的影響均為正相關(guān)，且在0.1%顯著水平下顯著。房地產(chǎn)交易量對(duì)城市住房價(jià)格的影響并不顯著，反映我國商品市場的信息傳播較慢，市場的效率較低，無法根據(jù)市場供求狀況及時(shí)調(diào)整價(jià)格。前一年房地產(chǎn)的投資總額與房價(jià)也為負(fù)相關(guān)，平均上一年房地產(chǎn)投資每增加一億元，就會(huì)導(dǎo)致當(dāng)年房價(jià)下降32.71元每平方米。房貸利率的變化對(duì)房價(jià)的影響程度則較為明顯，平均房貸利率每增加1%，就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下降245116.6元每平方米，且在0.1%的顯著水平上顯著。

對(duì)一線城市住房價(jià)格進(jìn)行相關(guān)影響因素回歸分析，其結(jié)果見表3。

與超一線城市分析結(jié)果相同，模型較好地解釋了房地產(chǎn)價(jià)格的各影響因素，同時(shí)限購政策也與超一線城市一樣，在短期內(nèi)對(duì)房價(jià)起到促進(jìn)作用，且其統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果更為顯著，顯著水平達(dá)到0.1%，但其效果未如超一線城市一般明顯，限購政策的實(shí)施只引起房價(jià)上漲1017.211元每平方米。此外，城市常住人口對(duì)房價(jià)影響的顯著水平較高，但與超一線城市不同，一線城市的常住人口增長反而導(dǎo)致房價(jià)下跌。本文認(rèn)為其可能原因?yàn)榕c一線城市不同，超一線城市的常住人口增加更多變現(xiàn)為中高級(jí)人才，而一線城市人口的增長則更多為普通學(xué)歷勞動(dòng)力，這導(dǎo)致一線城市的勞動(dòng)力供給增加引起勞動(dòng)力價(jià)格下降，房地產(chǎn)開發(fā)的成本下降，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格反而下降。其他影響因素均與超一線城市結(jié)果類似。

三、結(jié)論與啟示

（一）研究結(jié)論

1.短期住房限購政策會(huì)促進(jìn)房價(jià)上漲

研究表明，短期內(nèi)住房限購政策不但無法抑制房價(jià)增長，還會(huì)起到促進(jìn)作用，其中對(duì)超一線城市的促進(jìn)程度更加明顯。住房限購政策的信息披露可能導(dǎo)致消費(fèi)者為規(guī)避政策管制而提前購買住房，從而引起房地產(chǎn)市場的短期需求上漲，且由于房地產(chǎn)市場的供給基本保持穩(wěn)定，導(dǎo)致商品住房供不應(yīng)求，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)賣方市場，從而引起房價(jià)上漲。

2.限購政策對(duì)于超一線城市房價(jià)更為敏感

根據(jù)實(shí)證結(jié)果可以看出，限購政策對(duì)超一線城市的房價(jià)上漲的促進(jìn)作用較一線城市更為明顯，可見超一線城市大額消費(fèi)水平更高，市場調(diào)整速度更快，消費(fèi)者能在政策信息披露與具體實(shí)施期間更快反應(yīng)提前購買住房，而供給市場也能更快根據(jù)市場需求變化調(diào)整價(jià)格，使房價(jià)較一線城市上漲幅度更大。

3.一線城市的常住人口增長導(dǎo)致房價(jià)下跌

與一線城市不同，超一線城市的常住人口增加更多升級(jí)為中高級(jí)人才，而一線城市人口的增長則更多為普通學(xué)歷勞動(dòng)力，這導(dǎo)致一線城市的勞動(dòng)力供給增加引起勞動(dòng)力價(jià)格下降，房地產(chǎn)開發(fā)的成本下降，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格反而下降。

（二）政策建議

政府在出臺(tái)住房限購政策的同時(shí)，可以通過配套政策來緩解限購政策對(duì)房價(jià)增長的經(jīng)濟(jì)矛盾。第一，進(jìn)一步增加城市保障性住房建設(shè)，加大落實(shí)租售同權(quán)政策，尤其是對(duì)于超一線城市而言，城市人口數(shù)量大，解決剛需人群住房、緩解房地產(chǎn)市場供求失衡問題更為迫切。第二，提高銀行貸款利率，提高二手房交易稅、房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅等相關(guān)稅收，增加轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)以及持有房產(chǎn)等成本，防止投資性資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。第三，提高我國金融資本市場開放程度，提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率，拓寬人們的投資渠道。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)賣方市場，商品住房供不應(yīng)求，其中一個(gè)重要原因是人們的投資渠道較少，面對(duì)目前較高的通貨膨脹，銀行存款利率太低，旺盛的投資需求唯有高回報(bào)的房地產(chǎn)市場能滿足。因此，若能普及更多的金融資產(chǎn)的投資渠道，提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率，則人們對(duì)投資性住房需求將大幅減少，房價(jià)得到減緩。

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[責(zé)任編輯：吳壽平]

Abstract： Based on the weighted average housing price in super first tier cities （Shanghai， Guangzhou and Shenzhen） and in first tier cities （Nanjing， Wuhan and Hangzhou） from June 2010 to November 2016， the paper studies the impact of restriction policy on housing prices in different cities by using multiple regression analysis. The empirical results show that， in the short term， the housing restriction policy cannot curb the growth of housing prices， but instead plays a catalytic role. The policy of limiting purchase which promotes the rise of housing prices in the super line cities is more obvious than that in the first tier cities. In view of the actual situation and the results of comparative analysis， it is proposed that the corresponding policies should be adopted at the same time， so as to maximize the effectiveness of the policy.

Key words： Housing Restriction; House Price; Regression Analysis