梁若愚

[摘 要]全面抗戰(zhàn)時(shí)期，重慶作為戰(zhàn)時(shí)陪都，大量人口和工商業(yè)內(nèi)遷，從而導(dǎo)致重慶市居住和工商業(yè)用房地產(chǎn)的嚴(yán)重短缺。在此背景下，重慶市銀錢業(yè)興起投資房地產(chǎn)的熱潮，然而日益嚴(yán)重的通脹狀況，使得這股投資熱潮逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)活動(dòng)，造成了房?jī)r(jià)的飛速上漲，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。本文試以四川美豐銀行為例，探討戰(zhàn)時(shí)重慶市銀錢業(yè)在房地產(chǎn)方面的投資活動(dòng)及其影響，為目前我們的房地產(chǎn)改革作一參考。

[關(guān)鍵詞]抗戰(zhàn)；銀錢業(yè)；四川美豐銀行；房地產(chǎn)投資

[中圖分類號(hào)]K265 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

全面抗戰(zhàn)爆發(fā)后，重慶市成為戰(zhàn)時(shí)陪都，大量人口和沿海工商業(yè)向大后方遷移，造成重慶市居住和工商業(yè)用房地產(chǎn)的嚴(yán)重緊缺。國(guó)民政府為解決這一供需矛盾，引導(dǎo)金融資本向生產(chǎn)建設(shè)事業(yè)領(lǐng)域流動(dòng)，而頒布了一系列法令。重慶市的銀錢業(yè)在政府的支持和引導(dǎo)下，興起了一股房地產(chǎn)投資熱。一般而言，銀錢業(yè)所投資的房地產(chǎn)類型可分為營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)和非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)。其中，營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)是指銀錢業(yè)用于自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的房屋和土地，如總分行處的辦公場(chǎng)所、倉(cāng)庫(kù)等；非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)是指用于租售他人的房屋及土地。另外，房地產(chǎn)投資的方式亦分為二種，一種是銀行直接進(jìn)行房產(chǎn)和土地買賣；另一種是銀行投資創(chuàng)辦或入股其他房地產(chǎn)公司，再通過地產(chǎn)公司進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。四川美豐銀行作為西南地區(qū)的一家重要銀行，其在戰(zhàn)時(shí)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)較為活躍，且極具代表性。本文試以四川美豐銀行為例，對(duì)該行的房地產(chǎn)投資活動(dòng)予以論述，以加深對(duì)抗戰(zhàn)這一特殊時(shí)期重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的了解。

1 營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的投資

1.1 重慶市銀錢業(yè)房地產(chǎn)投資比率下降

全面抗戰(zhàn)爆發(fā)前，重慶市銀錢業(yè)的房地產(chǎn)投資主要表現(xiàn)為營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的購(gòu)置。然而與戰(zhàn)前相比，戰(zhàn)時(shí)重慶市銀錢業(yè)營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)總值與銀行資本的比率卻呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。據(jù)康永仁統(tǒng)計(jì)：“戰(zhàn)前重慶銀行的資本，運(yùn)用于房地產(chǎn)設(shè)備者，約為其全部資本的四分之三，戰(zhàn)時(shí)則均不足二分之一。二十九年及三十年，則僅約為四分之一。若就錢莊而論，其比率就尤為低下了?！敝貞c市銀行業(yè)房地產(chǎn)投資與資本總額比率歷年情形如下表：

由表1可知，銀行房地產(chǎn)與資本之比逐年減小，造成此種趨勢(shì)的原因，在康永仁看來不外乎以下幾點(diǎn)：“1.為戰(zhàn)前設(shè)立的銀行，大都視為永久事業(yè)，所有房地產(chǎn)及器具的設(shè)備，大都尚知注重。2.為戰(zhàn)時(shí)設(shè)立的銀行，類多視為籌措經(jīng)營(yíng)投機(jī)事業(yè)資金的機(jī)構(gòu)，多為了保持資金的流動(dòng)性，而因陋就簡(jiǎn)，不肯將資金呆滯于房地產(chǎn)及器具設(shè)備方面。3.至于錢莊的比率，所以較銀行尤為低下的原故，則大都因經(jīng)營(yíng)錢莊者，并未將錢莊視為久遠(yuǎn)事業(yè)。”由此可知，在戰(zhàn)時(shí)的嚴(yán)重通脹情況下，大量以商品投機(jī)為主要目的的銀行相繼設(shè)立，為節(jié)省開支，多數(shù)因陋就簡(jiǎn)辦公，致使其拉低了銀錢業(yè)營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)投資的比率。

1.2 四川美豐銀行營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的購(gòu)置

四川美豐銀行對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)一直較有興趣，抗戰(zhàn)時(shí)期，四川美豐銀行“確定以自有為原則購(gòu)置分支行址、宿舍共62幢。在成都、重慶、瀘縣、南充、遂寧、合川、遵義等七地設(shè)置了倉(cāng)庫(kù)”。四川美豐重視對(duì)各分行營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的自購(gòu)，并以此為原則。房地產(chǎn)在性質(zhì)上屬于日用必需品，隨著分支行處的擴(kuò)大，四川美豐需要使用大量房產(chǎn)，而物價(jià)飛漲的情況下，直接購(gòu)買行址比租用房址有諸多優(yōu)勢(shì)。對(duì)此，四川美豐銀行自流井辦事處經(jīng)理孫和甫，在戰(zhàn)時(shí)曾極力向總行申請(qǐng)撥款購(gòu)置營(yíng)業(yè)用房，其理由如下：

（1）法幣日漸貶值而房地產(chǎn)日漸提高，為以及不可避免之事實(shí)，所以無論各處大小地主除不得已而出賣者外有錢人多貪購(gòu)房地。

（2）利息所以趕不上房地產(chǎn)價(jià)之高漲，例如以一千億元置產(chǎn)每年損失子產(chǎn)三四百億元及二十分一之折舊，五十億元，但頻年房地產(chǎn)價(jià)上漲往之過之，故目前雖是呆擱鉅貲似有損失卻是轉(zhuǎn)瞬就得信懲之利可以斷言，而況折舊限及等于無償取得。

（3）如果抗戰(zhàn)自今年起不能再延長(zhǎng)二十年，則將來整理法幣之結(jié)果與云貨幣數(shù)目減少，毋必購(gòu)置房產(chǎn)不變質(zhì)量。

由上述史料可知，在通脹日益嚴(yán)重的戰(zhàn)爭(zhēng)形勢(shì)下，自購(gòu)營(yíng)業(yè)用房以保值增值已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)，其中房?jī)r(jià)和租金高漲是銀行大肆購(gòu)置房產(chǎn)的直接動(dòng)因。孫和甫認(rèn)為當(dāng)時(shí)買房待戰(zhàn)后等于是無償取得，由此看來，看漲物價(jià)已成為社會(huì)的普遍共識(shí)。對(duì)于各分支行處的營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)，四川美豐亦貫徹了“自有原則”，在戰(zhàn)時(shí)進(jìn)行了大量購(gòu)置。表2為四川美豐銀行購(gòu)置部分營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的情況：

由表2可知，四川美豐銀行的營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的購(gòu)置時(shí)間主要在1937-1945年間，可見四川美豐在戰(zhàn)時(shí)積極自購(gòu)營(yíng)業(yè)用房的事實(shí)。其中，1937-1945年的房地產(chǎn)增值幅度最高達(dá)4883倍。而根據(jù)財(cái)政部1946年發(fā)布的全國(guó)疋售物價(jià)總指數(shù)情況，如以1937年指數(shù)為100，1945年已升至163160，1946年達(dá)339221。相較之下，戰(zhàn)時(shí)四川美豐營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)增值幅度已超過物價(jià)的上漲幅度。也就是說，四川美豐銀行通過在戰(zhàn)時(shí)的營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的購(gòu)置，除了成功保值外，其增值幅度比一般物價(jià)的增值幅度還要多。正如孫和甫所料，在戰(zhàn)后的房地產(chǎn)價(jià)格與購(gòu)置之初相比幾乎等于是無償取得。

由上述可知，當(dāng)戰(zhàn)時(shí)的房地產(chǎn)上漲倍數(shù)超過物價(jià)指數(shù)，意味著房地產(chǎn)漲幅超過物價(jià)的平均漲幅。那么房地產(chǎn)價(jià)格的上漲必然是拉動(dòng)戰(zhàn)時(shí)物價(jià)上漲的重要因素。房地產(chǎn)領(lǐng)域的超額利潤(rùn)促使社會(huì)資金進(jìn)一步向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，以故重慶市銀錢業(yè)除了營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)自購(gòu)?fù)?，還積極從事于非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的投資。

2 非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的投資

隨著戰(zhàn)時(shí)通脹的加劇，重慶市物價(jià)飛漲，商品囤積日趨活躍。而房地產(chǎn)作為生活必需品是一種有天然的投機(jī)標(biāo)的，以故戰(zhàn)時(shí)的房地產(chǎn)投資熱潮逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)活動(dòng)。關(guān)于銀錢業(yè)資本的變質(zhì)問題，戰(zhàn)時(shí)房地產(chǎn)投資資本的變質(zhì)根本上是緣于國(guó)民政府的通貨膨脹政策所引起的物價(jià)和房?jī)r(jià)上漲，而物價(jià)的上漲導(dǎo)致了投機(jī)熱潮的興起，投機(jī)熱潮的興起又推動(dòng)物價(jià)和房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，各因素之間形成了惡性循環(huán)。

在嚴(yán)重的通脹環(huán)境下，重慶市銀錢業(yè)在非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)方面的投機(jī)活動(dòng)日趨嚴(yán)重，國(guó)民政府遂頒布相關(guān)法令對(duì)其進(jìn)行限制，如在《非常時(shí)期管理銀行暫行辦法》中第四條規(guī)定“銀行不得直接經(jīng)營(yíng)商業(yè)或囤積貨物，并不得以代理部、貿(mào)易部或信托部等名義，自行經(jīng)營(yíng)或代客買賣貨物”。然而，戰(zhàn)時(shí)四川美豐銀行依舊積極從事非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng)，為規(guī)避政府法令限制，于1939年成立自營(yíng)的華豐地產(chǎn)公司，通過該公司從事非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。具體投資地產(chǎn)項(xiàng)目和區(qū)域分布如表3與所示：

華豐在1940-1941年間在化龍橋鎮(zhèn)一帶（圖中紅巖嘴、金銀灣、李子壩屬于化龍橋鎮(zhèn)）投資的房地產(chǎn)面積達(dá)到1.8萬市方丈，占該時(shí)期房地產(chǎn)投資總面積的80%。這是由于戰(zhàn)時(shí)重慶城的進(jìn)出主要有兩條要道，一條是出通遠(yuǎn)門經(jīng)觀音巖，另一條就是經(jīng)過化龍橋，化龍橋是與朝天門和磁器口齊名的重慶水碼頭，是中藥材、水果、陶瓷等物資的集散地?？箲?zhàn)時(shí)期不少遷建區(qū)通過化龍橋發(fā)展壯大，一些工業(yè)企業(yè)開始在化龍橋落戶，如中南橡膠廠等。由此可見，當(dāng)時(shí)重慶市的房地產(chǎn)投資熱是隨著內(nèi)遷的工商企業(yè)的落戶和人口的集聚而在化龍橋鎮(zhèn)一帶興起，該熱潮逐漸沿交通線向重慶老城延伸。隨著業(yè)務(wù)的推進(jìn)，投資范圍逐漸向重慶周邊拓展，帶動(dòng)了周邊的房?jī)r(jià)飛速上漲。如1941年3月投資北碚區(qū)的華豐新街，其收益率在1942年時(shí)達(dá)到5000%以上，一年之間的增幅達(dá)50余倍，堪稱暴利。而且，北碚房地產(chǎn)名為華豐新街，可見華豐地產(chǎn)公司十分重視自身品牌的樹立，并已具備一定的名聲。華豐地產(chǎn)公司的收益十分豐厚，在1940-1942年的兩年時(shí)間里，平均售價(jià)增幅在5倍以上。

華豐的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲利方式分為轉(zhuǎn)售、自建、招租三種。轉(zhuǎn)售即為購(gòu)買他人房產(chǎn)，轉(zhuǎn)手再售于他人謀利，華豐的經(jīng)營(yíng)以此種為主；自建為收買土地，自建房屋售賣；招租即為通過購(gòu)買或自建方式獲得的房地產(chǎn)租于他人收取租金。關(guān)于轉(zhuǎn)售方式，如上表中收益數(shù)額最大一項(xiàng)為化龍橋鎮(zhèn)李子壩，于1941年3月購(gòu)入，至1942年底售價(jià)漲幅達(dá)6倍以上。華豐于1942年2月、8月、10月，1944年、1945年分別將李子壩房地產(chǎn)逐步售出，且售出對(duì)象多為國(guó)民政府機(jī)關(guān)。如表4所示：

由表可知，國(guó)民政府在1942年、1944年、1945年與華豐地產(chǎn)公司皆有貿(mào)易往來。這說明政府并未打擊當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)貿(mào)易。雖然1942年時(shí)已經(jīng)頒布法令禁止銀行進(jìn)行副業(yè)經(jīng)營(yíng)，而華豐作為四川美豐銀行投資建立的子公司，并未受到國(guó)民政府的懲處，反而與其存在貿(mào)易上的往來。這一方面說明國(guó)民政府對(duì)基層經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的監(jiān)管相對(duì)薄弱；另一方面也說明了政府需要利用房地產(chǎn)投資與建設(shè)的熱潮來緩解了內(nèi)遷人口的居住緊缺問題，雖然這種方式在一定程度上導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。

3 結(jié)論

上述可見，全面抗戰(zhàn)時(shí)期重慶市房地產(chǎn)投資熱潮的興起與變質(zhì)首先是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果和反映?？箲?zhàn)爆發(fā)后，重慶迅速成了大后方的政治經(jīng)濟(jì)中心，特殊環(huán)境有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，然而通脹的日益嚴(yán)重又促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榱硪环N形式的商品投機(jī)活動(dòng)。從重慶市銀錢業(yè)自身來看，對(duì)房地產(chǎn)的投資為其積累了大量固定資產(chǎn)，有效應(yīng)對(duì)了戰(zhàn)時(shí)通脹的壓力。雖然這種行為在一定程度上助漲了房?jī)r(jià)和物價(jià)上漲，但也是銀行面臨困境時(shí)的無奈之舉。此外，房產(chǎn)投資也建造了部分房屋，客觀上增加大后方的房產(chǎn)供應(yīng)量，為緩解內(nèi)遷人口的居住問題作出一定的貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正健康發(fā)展應(yīng)建立在穩(wěn)定有序的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，寬松的貨幣政策和社會(huì)普遍的通脹預(yù)期必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的變質(zhì)。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 康心如.回顧四川美豐銀行[M].西南大學(xué)出版社，1989.