李茗媛

歷史成本在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的一段歷史時(shí)期以其先天的可靠性占據(jù)著計(jì)量的重要地位，但是基于過(guò)去信息的歷史成本隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)越來(lái)越不能適應(yīng)環(huán)境的要求。此時(shí)，公允價(jià)值就能發(fā)揮它的價(jià)值，因此公允價(jià)值應(yīng)運(yùn)而生。在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，公允價(jià)值模式的應(yīng)用對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果有著至關(guān)重要的影響。

投資性房地產(chǎn)

公允價(jià)值 計(jì)量模式 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

投資性房地產(chǎn)相關(guān)概念

（1）投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

（2）公允價(jià)值的概念

公允價(jià)值亦稱(chēng)公允市價(jià)、公允價(jià)格。熟悉市場(chǎng)情況的買(mǎi)賣(mài)雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或無(wú)關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買(mǎi)賣(mài)或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。公允價(jià)值的確認(rèn)有以下幾種：市價(jià)法、類(lèi)比項(xiàng)目法和技術(shù)評(píng)估法。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的優(yōu)劣勢(shì)

（1）公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)點(diǎn)

公允價(jià)值的計(jì)量建立在有序的市場(chǎng)交易基礎(chǔ)上，是會(huì)計(jì)計(jì)量模式的必然選擇，它保證了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。公允價(jià)值計(jì)量存在以下優(yōu)點(diǎn)：

1.公允價(jià)值模式能真實(shí)地反映企業(yè)所持有投資性房地產(chǎn)地市價(jià)并提供有用、可靠的財(cái)務(wù)信息。將投資性房地產(chǎn)在持有期間及時(shí)按公允價(jià)值計(jì)量能夠準(zhǔn)確的反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，為企業(yè)管理者，外部投資者等提供真實(shí)、可靠的財(cái)務(wù)報(bào)告。

2.對(duì)于擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，投資性房地產(chǎn)價(jià)值的計(jì)量會(huì)影響到企業(yè)資產(chǎn)總體價(jià)值的衡量，企業(yè)使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，無(wú)需計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，以及減值準(zhǔn)備，這有利于企業(yè)降低營(yíng)運(yùn)成本，采用公允價(jià)值計(jì)量能夠提高企業(yè)的總體價(jià)值。

（2）公允價(jià)值計(jì)量的劣勢(shì)

公允價(jià)值計(jì)量是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新增的一種計(jì)量方法，我國(guó)企業(yè)應(yīng)用年限并不長(zhǎng)，因而存在著制約因素。主要表現(xiàn)在下面幾個(gè)方面：

1.首先，從宏觀層面看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并不夠完善，還受很多因素影響，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的界定方法沒(méi)有明確的規(guī)定，因此在判斷資產(chǎn)公允價(jià)值上存在較大的主觀因素。

2.其次，公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用成本相對(duì)較高，實(shí)務(wù)中的會(huì)計(jì)處理比較復(fù)雜。我國(guó)交易市場(chǎng)機(jī)制不夠完善，因此企業(yè)無(wú)法直接從市場(chǎng)上獲得所需同類(lèi)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

3.最后，公允價(jià)值模式可能會(huì)擴(kuò)大企業(yè)利潤(rùn)，從而使得企業(yè)擁有操縱利潤(rùn)的空間。因?yàn)槠髽I(yè)在可以在調(diào)整投資性房地產(chǎn)當(dāng)期價(jià)值時(shí)故意調(diào)高該資產(chǎn)的價(jià)值，從而增加企業(yè)的總資產(chǎn)，使使用者做出錯(cuò)誤決策。

公允價(jià)值理論對(duì)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的影響

（1）對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

在實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之前，投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、存貨等進(jìn)行核算，并在財(cái)務(wù)報(bào)表中進(jìn)行列報(bào)與披露。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，投資性房地產(chǎn)在財(cái)務(wù)報(bào)表中單獨(dú)列報(bào)與披露，這必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，尤其是在有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)中。

（2）對(duì)利潤(rùn)的影響

一方面，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)會(huì)調(diào)增企業(yè)賬面投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，使得企業(yè)利潤(rùn)有所增加。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，企業(yè)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)交易價(jià)格下調(diào)投資性房地產(chǎn)的價(jià)格，使得企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)下降。另一方面，采用公允價(jià)值的計(jì)量模式不需要進(jìn)行折舊或攤銷(xiāo)，以及減值準(zhǔn)備，這從另一個(gè)方面降低了企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本，從而為企業(yè)增加了利潤(rùn)。

（3）對(duì)所有者權(quán)益的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還規(guī)定，從成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式屬于會(huì)計(jì)政策的變更，而公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，需要調(diào)整留存收益。如果房地產(chǎn)在賬面價(jià)值的基礎(chǔ)上，其公允價(jià)值高于賬面價(jià)值，那么該差額將使得留存收益有所增加，這使得企業(yè)每股利潤(rùn)增加，從而提高了企業(yè)的價(jià)值。留存收益的增加會(huì)使得投資者對(duì)企業(yè)更有信心，吸引更多投資者投資。

結(jié)論及研究展望

（1）結(jié)論

本文從理論上對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行了研究，介紹了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)概念，得出以下結(jié)論：

1.投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量方法有利有弊，但還在如今社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量更能公允的體現(xiàn)企業(yè)總資產(chǎn)的價(jià)值，采用公允價(jià)值的計(jì)量為企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)了及其有利的影響。

2.本文分析了公允價(jià)值對(duì)資產(chǎn)負(fù)債的影響、對(duì)企業(yè)損益表的影響、對(duì)所有者權(quán)益變動(dòng)的影響，從而得出了公允價(jià)值計(jì)量能夠提高企業(yè)總資產(chǎn)、提高企業(yè)利潤(rùn)、使每股收益增加的結(jié)論。綜上所述，企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展有有利的影響。

（2）未來(lái)展望

1.對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)研究方面，由于新準(zhǔn)則實(shí)施的時(shí)間不長(zhǎng)，所以還需要更長(zhǎng)時(shí)間的分析研究。

2.隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多，而更能體現(xiàn)資產(chǎn)真實(shí)、準(zhǔn)確價(jià)值的計(jì)量方法是公允價(jià)值計(jì)量模式，因此在新準(zhǔn)則實(shí)施之后，會(huì)有越來(lái)越多企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

3.隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷穩(wěn)定，公允價(jià)值計(jì)量模式的不斷完善，獲取公允價(jià)值的成本也會(huì)有所降低，因此企業(yè)在使用公允價(jià)值計(jì)量模式的時(shí)候，并不會(huì)增加企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，在此基礎(chǔ)上還更精確了企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，獲得一箭雙雕的效果。

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