杜佳麗

養(yǎng)老地產(chǎn)是基于適老化而拓展出的新興地產(chǎn)業(yè)態(tài)。太原市的老齡億問題愈來愈嚴(yán)重，這就要求在經(jīng)濟迅速發(fā)展的過程必須考慮并且解決養(yǎng)老問題。本文通過對太原市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性進(jìn)行分析，來探索發(fā)現(xiàn)適合太原市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的模式。

太原市 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式 探索

理論基礎(chǔ)

（l）內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)是基于適老化而拓展出的新興地產(chǎn)業(yè)態(tài)，指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。它的基本形式有以下幾類：老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等。

（2）特點

養(yǎng)老地產(chǎn)具備三個特點，一是在選址方面，要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；二是對于住宅的規(guī)劃設(shè)計要求高，如要求無障礙設(shè)計、要有緊急呼叫系統(tǒng)等；三是對于配套設(shè)施及服務(wù)要求更高，對于老年人而言，能夠便利地在住宅附近“一站式”解決各項需求。

太原市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性分析

（1）人口與經(jīng)濟社會宏觀發(fā)展水平

根據(jù)年鑒顯示，到2017年，太原市人口年齡在65以及以上的已經(jīng)達(dá)到9.49%，人口老齡化率較高，略低于全國的老齡化率，但養(yǎng)老需求逐年增加，存在著較大的市場機遇。太原市城鎮(zhèn)人口已經(jīng)到達(dá)370.97萬人，鄉(xiāng)村人口67.00萬人，城鎮(zhèn)化率為84.70%。太原市城鎮(zhèn)化率已相對較高，養(yǎng)老市場需求在逐年增加，市場化養(yǎng)老具備了很好的發(fā)展條件。目前，太原市獨生子女家庭及老年家庭空巢率已基本達(dá)到50%，戶均人數(shù)小于3人。初步核算，2017年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP） 3382.18億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值77536元。地區(qū)經(jīng)濟相對發(fā)達(dá)，市場經(jīng)濟水平較高，市場細(xì)分化程度較高，政府已有能力引導(dǎo)和培育老年產(chǎn)業(yè)市場，同時養(yǎng)老市場的需求非常容易被激發(fā)，這些都為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造了良好的宏觀市場環(huán)境。

（2）服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度

養(yǎng)老地產(chǎn)是以服務(wù)為支撐的地產(chǎn)形式，尤其是醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)生、餐飲、休閑、文體娛樂等服務(wù)。到2017年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP） 3382.18億元，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值40.82億元，增長3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1271.42億元，增長7.O%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2069.94億元，增長7.9%。第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到61.2%，拉動經(jīng)濟增長4.84個百分點。當(dāng)前太原市服務(wù)業(yè)水平為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了支撐基礎(chǔ)，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較高，已具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的良好潛力。

（3）房地產(chǎn)市場成熟度

養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種高端地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段才會出現(xiàn)的市場產(chǎn)物。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅產(chǎn)品相比需要更多的附加投入，在中國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不發(fā)生重大變化的情況下，它的生存需要一定水平的房價基礎(chǔ)。2017年太原市全年房地產(chǎn)開發(fā)投資478.14億元。住宅投資335.25億元，其中：90平方米以下住房投資81.43億元，占住宅投資的比重為24.3%；商業(yè)營業(yè)用房投資41.15億元。全年商品房竣工面積434.43萬平方米，商品房銷售額710.16億元。城鎮(zhèn)居民住宅人均居住面積已達(dá)到38m2，城市居民居住條件較為寬松，中高端的住房需求逐漸增加，其中就包括養(yǎng)老地產(chǎn)市場。2017年太原市主城區(qū)住宅均價為10067元/㎡，太原市房地產(chǎn)市場的發(fā)展已相對成熟。

（4）居民消費能力

養(yǎng)老地產(chǎn)面對的消費群體是有一定經(jīng)濟實力的老年人，因此城市居民的生活水平和消費層次將決定養(yǎng)老地產(chǎn)的受眾群體規(guī)模。2017年太原市全年居民人均可支配收入28935元，，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31469元，城鎮(zhèn)居民人均消費支出18234元，恩格爾系數(shù)較低，人民生活越來越富裕，消費需求層次較高，養(yǎng)老地產(chǎn)的需求愈加明顯。

太原市養(yǎng)老地產(chǎn)適宜發(fā)展模式分析

（1）普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品

據(jù)調(diào)研，太原市市民中許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求。普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。設(shè)計時應(yīng)注意根據(jù)住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50～60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

（2）新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團

太原市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以考慮在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時，劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團。養(yǎng)老組團與社區(qū)其他組團能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。開發(fā)時一方面應(yīng)注意將老年人的比例控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養(yǎng)老組團的規(guī)模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區(qū)的歸屬感。

（3）專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)

綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。首先，綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素一一老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產(chǎn)生護(hù)理需求，開發(fā)商應(yīng)設(shè)計出相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。其次，考慮到太原市土地資源緊張，這類型的養(yǎng)老社區(qū)可以選在城市近郊或郊外，如東山等。也可以在太原市旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)此類養(yǎng)老社區(qū)，秉承養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化的理念，老人可能僅在一年里的某個季節(jié)或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。如汾河公同、森林公同附近等。

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