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        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

        2018-05-14 08:55:57吳華麗
        財(cái)訊 2018年21期
        關(guān)鍵詞:籌劃金額增值稅

        吳華麗

        針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題,文章采用案例分析方法,分別從土地增值稅征稅范圍、銷售收入、扣除項(xiàng)目以及稅收優(yōu)惠四個(gè)方面送行籌劃,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見納稅項(xiàng)目提出了具體可行的節(jié)稅方法,以期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供借鑒和參考。

        土地增值稅

        稅收籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

        土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù),土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。對土地增值稅進(jìn)行必要的納稅籌劃,是實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)、保持房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展的有效途徑。

        土地增值稅基本要素

        (1)納稅人:土地增值稅的納稅人是對國有土地使用權(quán)、地上建附著轉(zhuǎn)讓的個(gè)人或單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅的最主要的納稅人。

        (2)稅率:土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率。

        (3)應(yīng)納稅額:(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入一規(guī)定扣除項(xiàng)目金額)×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃具體方法

        (1)從土地增值稅征稅范圍出發(fā)進(jìn)行納稅籌劃

        1.變銷售為出租、投資聯(lián)營

        房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)變銷售為出租,由于未發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,不需要繳納土地增值稅,僅需就租金收入繳納較低的增值稅和房產(chǎn)稅。稅法還規(guī)定,將房產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營時(shí),投資、聯(lián)營的一方以房產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資、聯(lián)營,則免征土地增值稅。

        案例:A房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)建設(shè)的一棟寫字樓轉(zhuǎn)讓給B公司做辦公樓,轉(zhuǎn)讓價(jià)6000萬,開發(fā)成本4000萬元,對于該項(xiàng)交易,A房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

        籌劃方案:A房產(chǎn)開發(fā)公司將該寫字樓作價(jià)6000萬元,作為實(shí)物資本投入B公司。經(jīng)產(chǎn)權(quán)過戶到B公司之后,再將原A公司的所占股權(quán)以6000萬元平價(jià)轉(zhuǎn)讓給B公司。

        籌劃結(jié)果:該項(xiàng)投資人股,免征土地增值稅。

        2.利用合作建房籌劃

        稅法規(guī)定,一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用該項(xiàng)優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)在購得一塊土地使用權(quán)準(zhǔn)備開發(fā)房產(chǎn)前,找到最終客戶與其協(xié)商合作建房,但不進(jìn)行房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,以達(dá)到合理避稅、實(shí)現(xiàn)房企和出資方雙贏的局面。

        3.利用代建房籌劃

        代建房方式是指房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂合同與客戶確定合作關(guān)系,以受其委托的名義開發(fā)房地產(chǎn),待房屋建成后,房地產(chǎn)企業(yè)只向客戶收取一定的勞務(wù)收入。由于代建房屋并未發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,不需繳納土地增值稅。

        案例:A房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一棟寫字樓,一部分自用,一部分?jǐn)M銷售給B公司。銷售給B公司部分的寫字樓擬售價(jià)5000萬元。該項(xiàng)擬銷售交易中,A房地產(chǎn)開發(fā)公司需要就其銷售給B公司部分繳納土地增值稅。

        籌劃方案:A房地產(chǎn)開發(fā)公司與B公司簽署一份合作建房合同,由A公司出地,B公司支付寫字樓建造成本3000萬元,另給A公司建房手續(xù)費(fèi)2000萬元。建成后雙方按約定比例分成自用。

        籌劃結(jié)果:A公司仍取得收入5000萬元,根據(jù)文件規(guī)定,可以享受免交土地增值稅的優(yōu)惠政策。

        (2)從銷售收入出發(fā)進(jìn)行納稅籌劃

        1.訂立不同銷售合同,分別確認(rèn)收入。

        案例:A房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)(不含稅)為1000萬元,包括出售房屋800萬元和裝修房屋200萬元,準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為600萬元。

        籌劃方案:對精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目,分別與客戶簽訂毛坯房銷售合同和裝修合同,對銷售毛坯房收入計(jì)繳土地增值稅,而裝修收入則無需繳納土地增值稅。

        籌劃結(jié)果:銷售收入總額并沒有減少,但將銷售收入分為毛坯房銷售收入和精裝修收入后,應(yīng)納土地增值稅減少了,收益非常明顯。

        2.增加中間銷售環(huán)節(jié),分散銷售收入。

        案例:A房產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓一塊土地給B房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地開發(fā),轉(zhuǎn)讓價(jià)6000萬元,可扣除項(xiàng)目為2330萬元。

        籌劃方案:考慮增加中間環(huán)節(jié),分散應(yīng)稅收入。A公司將土地以4000萬元轉(zhuǎn)讓給其子公司,由該子公司再將土地以6000萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給B公司。

        籌劃結(jié)果:A公司籌劃前繳納土地增值稅1485.5萬元,籌劃后A公司及其子公司應(yīng)納土地增值稅1102萬元,可以節(jié)稅356.5萬元。

        (3)從扣除項(xiàng)目出發(fā)進(jìn)行納稅籌劃

        1.適當(dāng)增補(bǔ)額外項(xiàng)目,降低增值額。

        案例:A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一項(xiàng)10萬平米普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū),正處于成本用結(jié)算階段。該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)可扣除項(xiàng)目為10115萬元,預(yù)計(jì)銷售收入為13000萬元。A公司在原有項(xiàng)目基本完工,經(jīng)測算,土地增值率為28.52%。

        籌劃方案:A公司可以通過增建綠化帶健身器械,增設(shè)停車雨棚,等方式增加投入成本750萬元,使得增值率降到19.65%,免征土地增值稅。

        籌劃結(jié)果:較籌劃前增加成本750萬元,但免征土地增值稅865.50萬元,實(shí)際節(jié)約資金115. 50萬元。

        2.合理籌劃代收費(fèi)用,增加成本。

        案例:A房地產(chǎn)開發(fā)公司出售樓房,售價(jià)5000萬元,準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為3000萬元,代收費(fèi)用500萬元。

        籌劃方案:分別就是否將代收費(fèi)用計(jì)人房產(chǎn)銷售價(jià)格,分兩種方案對比分析。方案一將代收費(fèi)用單獨(dú)核算,方案二將代收費(fèi)用并人房價(jià)核算,哪種方案繳稅少,就選取哪種方案。

        籌劃結(jié)果:方案一與方案二中增值額是不變的,但方案二將代收費(fèi)用并人房價(jià)會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額,對A房地產(chǎn)公司更加有利。

        3.巧妙安排利息費(fèi)用支出。

        案例:A房地產(chǎn)公司開發(fā)某項(xiàng)目取得土地使用權(quán),支付金額2000萬元,開發(fā)成本4000萬元。開發(fā)過程中獲銀行貸款2000萬元,貸款利率7%。如果貸款為5000萬元,貸款利率不變,對利息支出如何安排。

        籌劃方案:根據(jù)規(guī)定,利息費(fèi)用支出的計(jì)算有兩種方法。方案一為據(jù)實(shí)扣除:即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%+允許扣除的利息費(fèi)用;方案二在10%以內(nèi)限額扣除:即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%。本案例中,貸款金額為2000萬元,方案一扣除方式下的開發(fā)費(fèi)用金額為440萬元;方案二扣除方式下開發(fā)費(fèi)用金額為600萬元。

        籌劃結(jié)果:方案二比方案一多列費(fèi)用160萬元,能夠增加A房地產(chǎn)公司可扣除項(xiàng)目金額,有利于降低土地增值稅稅額,因此在此案例中,應(yīng)該選擇方案二。

        (4)從土地增值稅稅收優(yōu)惠出發(fā)進(jìn)行納稅籌劃

        稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%,免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的稅率20%就是納稅臨界點(diǎn)。

        A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,該批住宅以2410萬元的價(jià)格出售。按規(guī)定可扣除費(fèi)用為2000萬。

        籌劃方案:將該批住宅的出售價(jià)格適當(dāng)降低。例如從2410萬元降低到2370萬元,可以將增值率控制到稅收臨界點(diǎn)20%以內(nèi),從而可以享受土地增值稅稅收優(yōu)惠。

        籌劃結(jié)果:雖然價(jià)格降低了40萬元,但是土地增值稅卻從129萬元降低到了O,通過籌劃,節(jié)約資金89萬元。同時(shí),價(jià)格有所降低,更加有利于提升企業(yè)市場競爭力。

        結(jié)語

        本文對土地增值稅的稅收籌劃分別從征稅范圍、銷售收入、扣除項(xiàng)目金額、稅收優(yōu)惠四個(gè)方面進(jìn)行案例分析。希望通過對這些稅務(wù)問題的分析,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理稅收籌劃提供有益的參考。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜,在實(shí)際工作中尚需結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況,理論與實(shí)際結(jié)合,才能更好做好稅收籌劃工作。

        [1]中國注冊會(huì)計(jì)協(xié)會(huì).稅法.中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社.2018

        [2]李文;李暢.土地增值稅納稅籌劃一一以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例.會(huì)計(jì)之友[J] .2010

        [3]李繼華.我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及案例分析.重慶大學(xué)[D] .2008

        [4]王小玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊[J l.2010

        [5]吳曉玲;姚瑩穎.房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃探析.財(cái)會(huì)通訊[J].2013

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