張紫超

隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，單純以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)難以滿足市場的需求，公允價(jià)值的出現(xiàn)為解決這一問題提供了出路。恰當(dāng)?shù)倪x擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和財(cái)務(wù)攝表使用者尤為重要。但是我國房地產(chǎn)發(fā)展受到地區(qū)發(fā)展的限制，不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格存在較大的差異。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式在應(yīng)用中存在著較大的限制，正確使用投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式對(duì)公正、客觀地反映財(cái)務(wù)信患具有重要的影響。

投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 財(cái)務(wù)信息

隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，單純以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)難以滿足市場的需求，妨礙了企業(yè)準(zhǔn)確、及時(shí)的反應(yīng)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值存在著不合理的評(píng)估。尤其是這些年我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，僅僅依靠成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)難以適應(yīng)市場規(guī)律。同時(shí)，土地作為一種稀缺資源，總量受到了極大地限制，房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間和社會(huì)的發(fā)展逐漸升值。因此，僅僅依照歷史成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)存在著極大的限制，公允價(jià)值為解決這一問題提供了新的出路。公允價(jià)值計(jì)量模式可以及時(shí)、公允的反映投資性房地產(chǎn)的實(shí)時(shí)價(jià)值，有助于報(bào)表使用者作出信息決策。然而由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，區(qū)域發(fā)展相對(duì)不平衡，市場體系尚不完善等現(xiàn)實(shí)情況，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用存在賬務(wù)處理復(fù)雜、估值困難、傳統(tǒng)觀念束縛等問題，所以迫切需要通過加強(qiáng)理論研究，用理論指導(dǎo)實(shí)踐，建立并完善現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式具體要求和注意事項(xiàng)，以期能夠更加公正、客觀地反映財(cái)務(wù)信息。

公允價(jià)值概念

19世紀(jì)初，美國著名會(huì)計(jì)學(xué)者William A Payton提出應(yīng)該按市場價(jià)值對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)。上世紀(jì)九十年代，前美國證券交易委員會(huì)（SEC）主席Breeden認(rèn)為歷史成本難以應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，而公允價(jià)值模式更具有決策有用性。在2005年，歐盟各國對(duì)上市公司普遍開始實(shí)行IFRS。這一新準(zhǔn)則使歐洲各國的財(cái)務(wù)報(bào)告環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。我國自2007年執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，2014年頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)一一公允價(jià)值計(jì)量》（ CAS 39），這與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則IAS 40相類似，都需要企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式在公允價(jià)值和歷史成本中作出選擇。但不同的是，美國的多數(shù)公司選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式。但我國的上市公司中采用公允價(jià)值模式的比例極低。

公允價(jià)值層次 公允價(jià)值層次與估值技術(shù)、輸入值密切相關(guān)，輸入值按可靠性高低可劃分為三個(gè)層次，按準(zhǔn)則的要求，企業(yè)在用估值技術(shù)進(jìn)行估值時(shí)，應(yīng)最先使用可靠性最高的第一層次輸入值測算，從而提高公允價(jià)值確認(rèn)的一致性和可比性。第一層次輸入值，主要是指企業(yè)在計(jì)量日從活躍市場上直接獲取的相同資產(chǎn)或負(fù)債的報(bào)價(jià)，是公允價(jià)值估值技術(shù)使用的最直接、最可靠的測算數(shù)據(jù)。第二層次輸入值主要是以在活躍市場或非活躍市場的可觀察報(bào)價(jià)做依據(jù)，然后根據(jù)企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的實(shí)際情況對(duì)該報(bào)價(jià)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。第三層次輸入值為不可觀察輸入值，包括不能直接觀察和無法由可觀察數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測等。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的意義

投資性房地產(chǎn)定義本身限制了這種資產(chǎn)既不用于生產(chǎn)的耗用，更不是為了出售，而是為了獲得資本的保值和增值。首先相比傳統(tǒng)的成本模式，公允價(jià)值與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更加接軌，有利于實(shí)現(xiàn)我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同。公允價(jià)值計(jì)量模式已在國際上獲得認(rèn)可，公允價(jià)值不僅有助于推動(dòng)我國會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)應(yīng)用的進(jìn)一步完善，更為企業(yè)走向世界提供理論支持。其次，按照公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其估值主要依據(jù)企業(yè)在期末從公開市場獲得的市場報(bào)價(jià)，由于投資性房地產(chǎn)具有鮮明的波動(dòng)性，成本模式難以應(yīng)對(duì)這種波動(dòng)的價(jià)格，公允價(jià)值計(jì)量模式可以更有效地反映出實(shí)時(shí)價(jià)格，幫助信息使用者作出決策。最后，土地作為一種稀缺資源，使得這些年房地產(chǎn)價(jià)格高居難下。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場起步較晚，整體發(fā)展不夠成熟，區(qū)域發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)較大。正確的采用公允價(jià)值模式，可以真實(shí)的反映出企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值，有助于監(jiān)管部門的監(jiān)管，有利于政府維護(hù)市場的穩(wěn)定。

完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的建議

公允價(jià)值計(jì)量作為一種世界范圍內(nèi)公認(rèn)的先進(jìn)計(jì)量模式，是我國實(shí)現(xiàn)與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的重要內(nèi)容，在實(shí)施過程中我們提出了以下建議。

（1）發(fā)揮準(zhǔn)則的引導(dǎo)作用

雖然我國在2007年在新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中引入了投資性房地產(chǎn)及公允價(jià)值計(jì)量模式，但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定了若干限制性前提，出于謹(jǐn)慎性，其倡導(dǎo)的計(jì)量模式仍然為成本模式。這也導(dǎo)致了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)后，上市公司對(duì)持有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的比例過低。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，應(yīng)當(dāng)適時(shí)修正會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的引導(dǎo)方向，適當(dāng)導(dǎo)向公允計(jì)量模式。

（2）建立房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)公開平臺(tái)

房地產(chǎn)市場在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到舉足輕重的作用，其創(chuàng)造的價(jià)值在國民經(jīng)濟(jì)總量占重要組成部分，因此，有必要加快建立和完善我國的房地產(chǎn)交易市場，建立一套完整的價(jià)格體系數(shù)據(jù)平臺(tái)。通過建立公開的信息平臺(tái)，房地產(chǎn)價(jià)格的公允性也自然有公信度。

（3）建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系

由于我國公允價(jià)值模式推行時(shí)間較短，而且房地產(chǎn)整體發(fā)展水平不夠成熟，房地產(chǎn)市場不夠完善，難以從公開市場獲得全部投資性房地產(chǎn)的合理價(jià)格，因此通過評(píng)估確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是上市公司普遍采用的手段。但是我國的評(píng)估市場起步較晚，評(píng)估機(jī)構(gòu)的水平參差不齊，具有資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估人才相對(duì)較少，整體發(fā)展缺乏監(jiān)控。從公開市場價(jià)格的搜集難度大，服務(wù)中介機(jī)構(gòu)之間存在惡性競爭，投資性房地產(chǎn)的估值存在較大的差異，損害了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的可靠性。相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配套相關(guān)的評(píng)估體系，完善評(píng)估資質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估市場的監(jiān)管。同時(shí)相關(guān)機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)還需不斷更新評(píng)估技術(shù)，加大創(chuàng)新力度，減少資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)操作上的難度，完善資產(chǎn)評(píng)估市場。

（4）加強(qiáng)市場監(jiān)管，完善信息披露

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的出發(fā)點(diǎn)是為了利用公允價(jià)值，及時(shí)的反應(yīng)企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。但是很多企業(yè)卻借此利用公允價(jià)值制度的不完善進(jìn)行盈余管理，操控利潤。公允價(jià)值運(yùn)用不當(dāng)，直接損害投資者的利益，所以證券市場有必要加強(qiáng)監(jiān)管力度，出臺(tái)政策制度，采用多種有效的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)將對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量引入經(jīng)營管理考核機(jī)制中，管理層應(yīng)從宏觀的角度認(rèn)識(shí)公允價(jià)值的意義，既不能表現(xiàn)出過分謹(jǐn)慎，更不能利用公允價(jià)值模式對(duì)公司進(jìn)行業(yè)績操控，損害公司利益。