熊逸邈

居民購(gòu)房使用資金中的貸款比例較高，住房貸款能對(duì)居民的購(gòu)房行為產(chǎn)生重要影響，公積金貸款是住房貸款的重要組成部分。國(guó)家層面的供給側(cè)改革是關(guān)鍵，重視供給側(cè)的同時(shí)要兼顧實(shí)際需求才能更好地滿足居民需求，增加實(shí)際需求。本文淺談公積金貸款和住房需求類型這兩個(gè)對(duì)購(gòu)房行為產(chǎn)生重要影響的因素，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康發(fā)展。

房地產(chǎn) 公積金 需求 金融

公積金貸款定義

住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期問(wèn)繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。

公積金貸款分類

住房公積金貸款的類別有：新房貸款、二手房貸款、白建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等。但并非所有的公積金中心都提供以卜類別的貸款。

公積金貸款優(yōu)缺點(diǎn)

公積金貸款的利息大大低于同期商業(yè)貸款，住房公積金貸款可貸房源范圍廣，可以不受開發(fā)商銀行帳戶的限制，按照個(gè)人意愿自由選擇還款銀行，且可以選擇部分還款或傘部還款，無(wú)需預(yù)約。使用住房公積金貸款購(gòu)買住房時(shí)，首付款較低，住房公積金貸款利息可以抵減個(gè)人所得稅。但公積金貸款也存在一些不足，主要包括：貸款條件多，貸款額度少，審批難度大。

住房公積金申請(qǐng)條件

申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房貸款基本條件主要包括三個(gè)方面：貸款對(duì)象、貸款用途、住房貸款基本條件。

（1）貸款對(duì)象：

1.只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)住房公積金貸款，沒(méi)有參加住房公積金制度的職工就不能申請(qǐng)住房公積金貸款。

2.申請(qǐng)貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月。因?yàn)?，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時(shí)斷時(shí)續(xù)，說(shuō)明其收人不穩(wěn)定，發(fā)放貸款后容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

3.配偶一方申請(qǐng)了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因?yàn)?，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時(shí)提供的金融支持，是一種保障型的金融支持。

4.貸款申請(qǐng)人在提出住房公積金貸款申請(qǐng)時(shí)，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒(méi)有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。

（2）貸款用途：

住房公積金貸款用途僅限于購(gòu)買具有所有權(quán)的自住住房，而且所購(gòu)買的住房應(yīng)當(dāng)符合市公積金管理中心規(guī)定的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。職工購(gòu)買使用權(quán)住房的，不能申請(qǐng)住房公積金貸款。

（3）住房貸款基本條件：

住房公積金貸款申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)于購(gòu)買住房?jī)r(jià)格的20%或以上的自籌資金（各地規(guī)定各不相同）。住房公積金貸款申請(qǐng)人應(yīng)同意辦理貸款擔(dān)保，等等。這些都是降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)所需要的。

住房需求類型

（1）投資性需求

投資性需求的含義很簡(jiǎn)單，買房子就是為了投資，增值保值，房子就像股票、基金一樣成了理財(cái)產(chǎn)品，已經(jīng)失去了居住屬性。資產(chǎn)配置，分散風(fēng)險(xiǎn)成為一部分高凈值人群購(gòu)房的主要目的。

（2）改善性需求

改善性需求是指對(duì)目前的居住條件不滿意，需要重新購(gòu)置房產(chǎn)來(lái)滿足對(duì)居住的要求。根據(jù)改善型居住需求的不同性質(zhì)，一般又將改善型需求分為兩類：一類是日前的居住條件比較差，迫切需求改善居住環(huán)境而購(gòu)房；另一類是收入頗豐，平時(shí)生活品質(zhì)比較高，對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，在新的高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)后，為了追求更高的生活質(zhì)量，而去購(gòu)買新房。

（3）剛需

目前房地產(chǎn)行業(yè)尚未飽和，尤其是一些一線城市或者熱門城市，許多外來(lái)人口來(lái)到這些城市工作，為了實(shí)現(xiàn)自身的城市化，對(duì)房子有著強(qiáng)烈的需求。只要是可以接受的房?jī)r(jià)，他們都會(huì)出手購(gòu)買或者貸款購(gòu)買[4]。中國(guó)人一直以來(lái)的傳統(tǒng)觀念就是買房買地，土地對(duì)與中國(guó)人來(lái)說(shuō)十分重要，房子是社會(huì)地位的象征，成家立業(yè)都離不開買房的話題。

政策建議

（1）嚴(yán)查開發(fā)商拒絕公積金貸款的行為

地產(chǎn)市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)。若是公積金貸款，需要協(xié)助購(gòu)房者辦理相關(guān)手續(xù)，這樣會(huì)相應(yīng)增加工作量。且公積金貸款放款速度慢，延長(zhǎng)了購(gòu)房周期。但隨著公積制度的完善，其速度效率、個(gè)人辦理的方便程度不比銀行商業(yè)貸款差，且對(duì)購(gòu)房者有實(shí)際利益優(yōu)惠的，尤其在利息支出方面。有住房公積金，符合住房公積金貸款條件應(yīng)當(dāng)選擇住房公積金貸款或者與銀行貸款補(bǔ)充使用，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)查房企歧視甚至拒絕公積金貸款的行為。

（2）淡化戶籍制度，發(fā)展城市資源

目前我國(guó)實(shí)行的戶籍制度與很多個(gè)人利益掛鉤，比如社保，醫(yī)保等，而很多地區(qū)政策將購(gòu)房作為落戶的條件，這就造成了很多人為了戶籍而選擇買房。由于教育資源的分配不均衡，很多家長(zhǎng)為了讓孩子能夠接受好的教育，而不惜重金購(gòu)買學(xué)區(qū)房，近年來(lái)新聞中“天價(jià)學(xué)區(qū)房”屢現(xiàn)不止。這也從側(cè)面說(shuō)明了改善性需求對(duì)“越漲越買”這種現(xiàn)象的推波助瀾，高價(jià)學(xué)區(qū)房現(xiàn)象嚴(yán)重破壞了市場(chǎng)規(guī)律，加重了家庭負(fù)擔(dān)，助長(zhǎng)了投機(jī)炒作的熱度，應(yīng)通過(guò)發(fā)展城市資源的方法減輕這種與資源緊缺相關(guān)的特殊投機(jī)方式。

（3）發(fā)展多樣化金融工具，拓展投資渠道

以股票為例來(lái)說(shuō)，股票的收益來(lái)自兩個(gè)方面：差價(jià)和分紅。而大多數(shù)股民都只能從差價(jià)中得到利潤(rùn)，而股市的漲幅又很小，每年的分紅也少之又少，讓不少投資者對(duì)股市望而卻步。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確提出，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。與股票和基金相比，雖然房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但房?jī)r(jià)虛高帶來(lái)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，一旦房?jī)r(jià)崩潰，將對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重沖擊。隨著金融行業(yè)的發(fā)展，拓展投資渠道可以從一定程度避免資金大量流人房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

[1]呂繼承.關(guān)于進(jìn)一步完善住房公積金管理制度的思考[J].紅河學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，（4）.

[2]季小立，何沛東.中國(guó)住房公積金制度運(yùn)行中的問(wèn)題與出路[J].常州工學(xué)院學(xué)報(bào)，2006，（6）.

[3]李懋，秦化清.我國(guó)大中型城市房地產(chǎn)需求比較及政策啟示[J].求索，2016.（7）.

[4]熊劍，李春燕.我國(guó)房地產(chǎn)需求影響因素與特征分析[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2015，（12）.