袁雪瓊

隨著房?jī)r(jià)的不斷提升，居民家庭是否有足夠的能力購(gòu)買(mǎi)合適的住房成為政府在調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)需要考慮的一個(gè)問(wèn)題。住房支付能力最早被國(guó)外的學(xué)者用來(lái)研究居民是否有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)購(gòu)買(mǎi)或租賃住房，后來(lái)在20世紀(jì)80年代被很多政府用于制定住房政策。目前，大多數(shù)學(xué)者選取衡量指標(biāo)對(duì)住房支付能力進(jìn)行研究，國(guó)內(nèi)的研究指標(biāo)大多數(shù)引進(jìn)于國(guó)外。各指標(biāo)在衡量方武上的側(cè)重點(diǎn)不同，在研究時(shí)要根據(jù)研究的目的和考慮的因素來(lái)選取合適的衡量指標(biāo)。常見(jiàn)的衡量指標(biāo)有房?jī)r(jià)收入比、住房支付能力指數(shù)和剩余收入法，本文將通過(guò)住房支付能力指數(shù)來(lái)對(duì)太原市居民的住房支付能力進(jìn)行分析。

衡量指標(biāo)

住房支付能力 住房支付能力指數(shù)

住房支付能力指數(shù)在國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)是較為成熟的評(píng)價(jià)指標(biāo)，主要適用于貸款買(mǎi)房的情形。住房支付能力指數(shù)考慮了貸款利率、貸款年限、首付款比例等具體指標(biāo)，用住房支付能力指數(shù)來(lái)衡量住房支付能力更貼近現(xiàn)實(shí)。本文用住房當(dāng)支付能力指數(shù)來(lái)簡(jiǎn)單分析太原市居民2012年以來(lái)的住房支付能力水平。

住房支付能力指數(shù)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是根據(jù)家庭合理的住房消費(fèi)比例和家庭的中位數(shù)收人求得該家庭可承受的最高房?jī)r(jià)P，與該城市住房的實(shí)際中位數(shù)價(jià)格P'相比得到的一個(gè)比值。當(dāng)指數(shù)等于100，說(shuō)明中位數(shù)收入的家庭住房支付能力正常；當(dāng)指數(shù)小于100，說(shuō)明中位數(shù)收入的家庭住房支付能力較弱，反之較強(qiáng)，可以承受更高水平的房?jī)r(jià)。由于房屋的價(jià)值較高，大多數(shù)家庭借助貸款買(mǎi)房，所以將住房支付能力指數(shù)細(xì)化為月還款額的支付能力指數(shù)。首先要界定每月用于住房消費(fèi)的收入額10，其中I表示城市家庭月收入的平均數(shù)，0表示收入中用于住房消費(fèi)的上限比例。其次，要界定貸款的月還款額（PMT）。令P為平均數(shù)價(jià)位的住房市場(chǎng)價(jià)值，首付比例為α，抵押貸款月利率為i，貸款期限為N年（12N個(gè)月），月還款額的支付能力指數(shù)計(jì)算公式為：

太原市近年來(lái)住房支付能力分析所需數(shù)據(jù)如下表所示：

根據(jù)太原市的情況，對(duì)計(jì)算過(guò)程中涉及的參數(shù)設(shè)定如下：一是，住房消費(fèi)比例（θ）：住房消費(fèi)的比例上限設(shè)定為25%不會(huì)對(duì)居民家庭的日常生活造成嚴(yán)重影響；二是，首付款比例（α）和貸款年限（N）：首付款比例為30%，貸款年限N取最高貸款年限30年。

將原始數(shù)據(jù)代人上述月還款額的支付能力指數(shù)公式，得到如下結(jié)果：

以2016年原始數(shù)據(jù)為例，每月用于住房消費(fèi)的收入額10為6769.69*25%，其中I表示城市家庭月均可支配收入6769.69元；θ表示收入中用于住房消費(fèi)的上限比例為25%；P為套均住宅總價(jià)956709.6元，首付比例α為30%，抵押貸款月利率i為商業(yè)貸款月利率0.41%；貸款期限N為30年，即360個(gè)月。將這些數(shù)值代人月還款額的住房支付能力指數(shù)計(jì)算公式得到HAI為47.5。

表3為太原市2012年到2016年城鎮(zhèn)居民在使用商業(yè)貸款購(gòu)房時(shí)的住房支付能力指數(shù)。根據(jù)住房支付能力判別標(biāo)準(zhǔn)可知，2012到2016年太原市城鎮(zhèn)居民住房支付能力有些波動(dòng)，但均處于不足的狀態(tài)，并且在2013年略有下滑，2014年住房支付能力同比增長(zhǎng)46.02%。通過(guò)對(duì)比2013年和2014年的數(shù)據(jù)可知，住房支付能力大幅增加與居民家庭可支配收入的增加及商業(yè)貸款利率的下降有很大的關(guān)系。而太原市居民家庭住房支付能力嚴(yán)重不足的原因，與太原市居民的可支配收入與房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重的不匹配關(guān)系有關(guān)。普通居民家庭可支配收入增長(zhǎng)緩慢，相對(duì)于快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，大部分家庭的住房支付能力受到影響。同時(shí)住房市場(chǎng)在供需方面也存在一些問(wèn)題，一些房地產(chǎn)商為了迎合高收入者的購(gòu)房意愿，會(huì)建造一些面積較大的住房，再加上房?jī)r(jià)居高不下，適合普通居民家庭的中小戶(hù)型住房供給不足，也對(duì)居民家庭購(gòu)買(mǎi)合適的住房造成較大壓力，居民的住房支付能力也無(wú)法提升。

本文僅從商業(yè)貸款的角度分析了太原市居民家庭的住房支付能力情況。在實(shí)際生活中，還有一部分家庭通過(guò)住房公積金貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房。住房公積金個(gè)人和單位的繳存部分可以從某一角度提升了太原市繳存住房公積金這部分人群的可支配收入水平，并且這部分資金不在個(gè)人所得稅的征繳范圍內(nèi)。同時(shí)，住房公積金貸款的利率要低于商業(yè)貸款利率，經(jīng)過(guò)中央人民銀行的多次降息，現(xiàn)在的住房公積金貸款利率僅為3.25%。如果考慮了這些因素后再對(duì)住房支付能力進(jìn)行計(jì)算，居民的住房支付能力指數(shù)會(huì)有一定程度的提升。

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