劉雪瑩 劉婷 鄭伊桓 楊文偉

以揚(yáng)州中心城區(qū)為例，調(diào)查當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理體制模型的主要種類，分析其中的特色與利弊，尋找如何利處最大化以及消除其中的弊端，創(chuàng)新物業(yè)管理模式，力求探索出一個(gè)最為優(yōu)化且實(shí)之可行的小區(qū)物業(yè)管理體制模型，對(duì)封閉小區(qū)開放政策的制定與完善提供可參考s借鑒的經(jīng)驗(yàn)，積極推動(dòng)開放封閉式小區(qū)政策的實(shí)施，尋找國內(nèi)改革試點(diǎn)的成功案例及我國小區(qū)物業(yè)管理體制改革的方向和手段，為以后改革提供建議。

開放式小區(qū) 物業(yè)管理模式

背景介紹

《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》要求我國要以街區(qū)制為主來新建住宅，基本上不再建設(shè)封閉式小區(qū)。現(xiàn)有的的小區(qū)要逐漸對(duì)外開放，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部通道從業(yè)主私有轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)公用，從而緩解交通道路布局緊促問題，使土地得以進(jìn)一步節(jié)約利用。

目前的情況是我國小區(qū)多為封閉式小區(qū)，這些小區(qū)雖然風(fēng)格各有千秋，封閉程度也有所區(qū)別，但是他們都有一個(gè)共同點(diǎn)，就是都擁有實(shí)體化的明確邊界。然而，現(xiàn)代城市應(yīng)該是開放的，以公共、公用、共通為主旋律。開放式小區(qū)的物業(yè)管理模式恰恰與封閉式小區(qū)相反，在這種模式下小區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)以及其中的配套設(shè)施如綠化、健身、娛樂場(chǎng)地、消防設(shè)備等等都是對(duì)外開放的，小區(qū)的周圍沒有明確的邊界更不會(huì)有空間上的障礙，在這種模式下，住宅區(qū)周圍的道路壓力可以得到極大的緩解，能夠極大的改變住宅周邊的功能形態(tài)和城市面貌。

開放封閉式小區(qū)發(fā)展前景

（1）居民方面

1.居民對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的滿意程度與小區(qū)開放程度密切相關(guān)

管理較好的封閉式小區(qū)的業(yè)主對(duì)于社區(qū)的環(huán)境、衛(wèi)生、管理等問題都較為滿意。但是有的老社區(qū)，完全開放式的布局與老式的房屋都造成了大多數(shù)的不滿意，主要是對(duì)小區(qū)高峰時(shí)段擁擠的車輛，臟亂的環(huán)境與較差的治安表示了不滿。

2.不同類型小區(qū)的居民對(duì)開放式小區(qū)的看法不一

對(duì)于封閉式小區(qū)，管理較嚴(yán)，如果開放小區(qū)，住戶安全難以保障、噪音增加、停車難、外來車輛進(jìn)入造成交通擁堵、公共設(shè)施被外來人員占用。而半開放式小區(qū)物業(yè)管理比較松，對(duì)車輛進(jìn)入的限制比較低，物業(yè)管理費(fèi)用相比封閉式住宅區(qū)較少，所以該類小區(qū)業(yè)主主要是從安全問題與資金補(bǔ)償?shù)慕嵌人伎?，接受的程度較高。而老式開放式小區(qū)因?yàn)樵擃愋^(qū)老年人較多，對(duì)時(shí)政新聞等了解不是很多，但是該類小區(qū)完全不限制外來車輛的進(jìn)入，安全問題、衛(wèi)生問題比較嚴(yán)重，也更加迫切的希望能夠開放封閉式小區(qū)，緩解當(dāng)前小區(qū)的交通擁堵、公共資源占用等情況。

（2）物業(yè)方面

1.安全管理問題易發(fā)，增加安保壓力

安全的小區(qū)環(huán)境是大多數(shù)業(yè)主購房時(shí)考慮的重要因素，而小區(qū)的開放無疑會(huì)給小區(qū)的安全帶來一些隱患，同時(shí)也給小區(qū)安保工作帶來了很大壓力。小區(qū)開放后，需要增設(shè)門崗以及小區(qū)監(jiān)控等其他公共設(shè)施配套，無形中會(huì)增加物業(yè)公司的管理成本。

2.日常管理難度加大

一旦封閉式小區(qū)得到開放，這將對(duì)原本的物業(yè)管理體制形成沖擊，也將給社區(qū)日常管理增加難度，如道小區(qū)停車管理、安全秩序管理、綠化與樓道衛(wèi)生管理、公共設(shè)施日常維修等。

3.如何確定收費(fèi)對(duì)象成難題

小區(qū)開放以后，安保，清潔，綠化以及公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)等的費(fèi)用都會(huì)增大，需要相應(yīng)地增加人員和資金投入，物業(yè)管理成本也會(huì)隨之增加，但是小區(qū)開放以后，這些增加的費(fèi)用由誰承擔(dān)，目前沒有明確的法律法規(guī)來界定。

開放封閉式小區(qū)可行性分析

當(dāng)前我國常住人口的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到55%。未來10年將以更大增速發(fā)展，而隨著城市化進(jìn)程的加快，城市交通擁堵問題日益嚴(yán)重，開放封閉式小區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)在于解決了城市交通網(wǎng)的布局問題，通過發(fā)展街區(qū)式社區(qū)，提高城市土地利用率。

但是，在當(dāng)前狀況下，并不適合全面的無差別的統(tǒng)一開放。首先，在當(dāng)前法律法規(guī)不完善與體制不成熟的情況下，開放封閉式小區(qū)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致封閉式小區(qū)所有者與社會(huì)土地交通需求者的矛盾，帶來一系列管理與所有權(quán)使用權(quán)爭端問題，在沒有提出一個(gè)完整的配套解決方案之前，盲目開放，只會(huì)導(dǎo)致安全，停車，擁堵，公共設(shè)施等.系列問題。其次，當(dāng)前城市與城市之間，中心城區(qū)與郊區(qū)之間，小區(qū)與小區(qū)之間，在管理體制和對(duì)開放式的接受程度L存在了很大的差異，越是管理嚴(yán)格的小區(qū)，居民滿意度越高，對(duì)開放的接受程度越低，希望得到的補(bǔ)償也也多，會(huì)造成開放小區(qū)的成本增加，影響開放小區(qū)的推廣。所以開放封閉式小區(qū)，只能由點(diǎn)到面，循序漸進(jìn)，分清況的開放。因此我們認(rèn)為開放封閉式小區(qū)在現(xiàn)階段不成熟的條件下無法實(shí)現(xiàn)，它是個(gè)長期漸進(jìn)的過程。

物業(yè)管理模式發(fā)展建議

（1）完善物業(yè)管理考核制度并嚴(yán)格執(zhí)行

1.完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

通過制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)使得無形的管理服務(wù)有形化，確保提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理部門制定與所管轄地區(qū)實(shí)際情況相符合的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

2.完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考評(píng)機(jī)制

提高服務(wù)水平，確保服務(wù)質(zhì)量，必須通過檢驗(yàn)和評(píng)估等方式才能達(dá)成。主要途徑可以是走訪業(yè)主，進(jìn)行業(yè)主滿意度調(diào)查，這是考評(píng)的重點(diǎn)，業(yè)主是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量最有發(fā)言權(quán)的人。

3.建立物業(yè)管理人員激勵(lì)機(jī)制

良好的服務(wù)打造良好的口碑，同時(shí)也有助于和諧社會(huì)的建設(shè)，因此服務(wù)人員就起著重要的作用，建立人員激勵(lì)機(jī)制不失為一種好辦法，打造愛崗敬業(yè)的良好工作氛圍，讓員工樂于服務(wù)，享受服務(wù)工作，這才是一個(gè)成功的機(jī)構(gòu)具備的素質(zhì)。

（2）改變思想觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)

由于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和部門工作的單一性，一般不涉及專業(yè)知識(shí)，低門檻導(dǎo)致人員專業(yè)性欠缺，服務(wù)態(tài)度不積極因此惰性較強(qiáng)。因此對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)必不可少。對(duì)于年輕人來說，轉(zhuǎn)變觀念是根本，青年人建立起服務(wù)社會(huì)，服務(wù)大眾的觀念。社區(qū)機(jī)構(gòu)如果遇到合適的人才，也要不惜代價(jià)邀請(qǐng)過來，建立良好的福利機(jī)制，讓人才不會(huì)流失。

（3）提高業(yè)主的物業(yè)關(guān)系消費(fèi)意識(shí)

小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變有賴于對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)，通過定期在小區(qū)里開展各種宣傳活動(dòng)與教育活動(dòng)，宣傳物業(yè)管理方面的知識(shí)，明確業(yè)主在物業(yè)管理中所處的不同地位、權(quán)利和義務(wù)，以此更好地履行自己的職責(zé)，以此保障物業(yè)管理的良性循環(huán)。

[1]《鶴崗市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)策》張維

[2]《我國物業(yè)管理存在的問題》王鴻麟