劉姣

本文先從城市群的視角提出珠三角住宅價(jià)格也出現(xiàn)不同程度的上漲，然后從地區(qū)經(jīng)濟(jì)、政策制度環(huán)境、地理關(guān)系、交通設(shè)施及消費(fèi)者的預(yù)期等方面對(duì)珠三角各城市間的房?jī)r(jià)背景進(jìn)行分析，最后從房?jī)r(jià)水平和增長(zhǎng)率的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，揭示了2000年至2016年珠三角各個(gè)城市房?jī)r(jià)水平的歷史變化及各城市間房?jī)r(jià)差距的變化。

珠三角 城市群

房?jī)r(jià) 背景分析 歷史考察

珠三角城市群房?jī)r(jià)概況

英國(guó)地理學(xué)者戈德指出，城市發(fā)展到一定的成熟階段，就會(huì)形成最高的空間組織形態(tài)，這種最高的空間組織形式就被稱作為城市群。

珠三角是中國(guó)最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一，是我國(guó)改革開(kāi)放的先行地區(qū)，在全國(guó)改革開(kāi)放和社會(huì)發(fā)展的大局中具有突出的帶動(dòng)作用和舉足輕重的戰(zhàn)略地位。珠三角地區(qū)包括廣州、深圳、佛山、東莞、中山、珠海、惠州、江門(mén)、肇慶，共9個(gè)城市。珠三角經(jīng)濟(jì)騰飛帶來(lái)的直接后果就是土地價(jià)格較快上漲，加上城市發(fā)展導(dǎo)致的住房需求增加，推動(dòng)了珠三角區(qū)域住宅價(jià)格的不斷走高。尤其以廣州為中心，深圳、珠海為副中心為代表的區(qū)域核心城市，近年來(lái)其住宅價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)性顯著波動(dòng)，同時(shí)區(qū)域內(nèi)其他城市住宅價(jià)格也出現(xiàn)不同程度的上漲現(xiàn)象。但由于各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，各城市層級(jí)不一，導(dǎo)致商品住宅價(jià)格也呈現(xiàn)出層級(jí)發(fā)展水平。

珠三角城市群商品住宅價(jià)格關(guān)系背景分析

（1）珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化。

國(guó)務(wù)院于2008年底下發(fā)了有關(guān)圍繞珠三角基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等一體化建設(shè)的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，促使珠三角一體化建設(shè)成為國(guó)家層面的戰(zhàn)略目標(biāo)。隨著CEPA的簽訂以及粵港澳合作的進(jìn)一步加深，以“珠海+深圳+廣州”為區(qū)域中心城市組成的城市帶在不久的將來(lái)將成為珠三角新的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，極大地促進(jìn)了廣州、東莞、深圳和珠海之間的人力資源、物資、資金和信息等要素的流動(dòng)。這在很大程度上推動(dòng)了珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融合，加強(qiáng)了各個(gè)城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系，為這些城市的房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)奠定了基礎(chǔ)。

（2）制度、政策環(huán)境的一體化

珠三角經(jīng)濟(jì)一體化的不斷深入的同時(shí)，各個(gè)城市在制度和政策上也在逐步對(duì)接，包括在房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控上也盡可能保持一致，如深圳發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的主要原因在于土地和住房的供應(yīng)不足，曾經(jīng)針對(duì)性地提出了旨在增加土地供給的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》，而廣州也曾在2007年推出了《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱“穗七條”），頗具效仿之意；此外，珠三角的各個(gè)城市還著力消除在戶籍、就業(yè)、醫(yī)療保險(xiǎn)以及社保等制度層面的障礙，如公積金、醫(yī)療保險(xiǎn)可以伴隨就業(yè)城市的變動(dòng)而變動(dòng)，極大地促進(jìn)了珠三角不同城市間的人口流動(dòng)，也在一定程度上促進(jìn)了外來(lái)人口比重較大的廣州、深圳和東莞等城市人群的購(gòu)房行為，這些政策的推行為珠三角不同城市房地產(chǎn)價(jià)格的同向性變動(dòng)奠定了制度基礎(chǔ)。

（3）地緣關(guān)系

從地緣關(guān)系上來(lái)說(shuō)，珠三角城市群空間聚集程度高，在地理位置上相互接壤，有較高的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系程度，如廣州和東莞、東莞和深圳都接壤，根據(jù)距離衰減定理，廣州與東莞、東莞與深圳都具有較強(qiáng)的空間相關(guān)性，其經(jīng)濟(jì)聯(lián)系程度也較高。再者，珠三角城市群，具有比較相近的文化背景以及生活習(xí)慣，有利于進(jìn)一步密切這些城市之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)這種地域性特征比較強(qiáng)的行業(yè)來(lái)說(shuō)，有利于推動(dòng)不同城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)的融合，促進(jìn)不同城市之間的房地產(chǎn)價(jià)格的協(xié)調(diào)、互動(dòng)。

（4）交通設(shè)施的一體化

珠江三角洲的海、陸、空交通體系都十分健全，海運(yùn)方面擁有深圳的鹽田港等，內(nèi)陸水運(yùn)方面十分發(fā)達(dá)；空運(yùn)方面擁有廣州新白云機(jī)場(chǎng)和深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)；最重要的是，珠三角地區(qū)擁有十分便捷的陸路交通，尤其是其四通八達(dá)的高速公路網(wǎng)。以廣州為軸點(diǎn)，包括了廣深、廣惠、廣佛、廣珠（京珠）高速公路系統(tǒng)。有目前在建的珠三角輕軌系統(tǒng)，建成后將與高速公路系統(tǒng)和跨伶仃洋橋梁系統(tǒng)（如廣州南沙地區(qū)和東莞連接起來(lái)的虎門(mén)大橋）共同構(gòu)筑成最發(fā)達(dá)的地區(qū)陸路交通網(wǎng)絡(luò)。依托這樣一個(gè)快速便捷的蛛網(wǎng)型交通網(wǎng)絡(luò)，可以促進(jìn)珠三角地區(qū)的人力、資源、資金的有序流動(dòng)，方便人們將生活與工作的地點(diǎn)分開(kāi)，從而促使不同城市房?jī)r(jià)的同步變動(dòng)。

（5）消費(fèi)者的理性預(yù)期

房地產(chǎn)作為兼有實(shí)體經(jīng)濟(jì)性與虛擬性雙重特性的特殊產(chǎn)業(yè)，其虛擬性使得消費(fèi)者將其作為一種投資品成為可能。在滿足經(jīng)濟(jì)一體化程度不斷加深、政策環(huán)境大致相同、交通便利等條件的前提下，珠三角不相鄰的城市購(gòu)房者的投機(jī)性需求不斷增加，消費(fèi)者容易受房?jī)r(jià)較高或房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響，對(duì)本地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)期。像廣州和深圳之間的房?jī)r(jià)關(guān)系，廣州房?jī)r(jià)變動(dòng)在很多時(shí)候都會(huì)受到購(gòu)房者這種適應(yīng)性預(yù)期的影響。

珠三角九市商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格歷史考察

（1）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文所需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要從2001-2017年《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒》中《各市商品房屋銷(xiāo)售情況》中摘取，本文所用到珠三角九市各市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)和環(huán)比增長(zhǎng)率由各市商品房屋（住宅）銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額計(jì)算得到，珠三角九市商品住宅整體銷(xiāo)售均價(jià)也用此方法計(jì)算得來(lái)。

選擇2000-2016年作為研究時(shí)段主要是因?yàn)椋海?）1998年是中國(guó)住房制度改革的初始年份，選擇改革兩年后的數(shù)據(jù)更具有市場(chǎng)化性質(zhì)；（2）2016年數(shù)據(jù)為目前公開(kāi)的最近期數(shù)據(jù)，在一段較長(zhǎng)的樣本時(shí)期內(nèi)更有效。

（2）珠三角九市商品房住宅銷(xiāo)售均價(jià)歷史變化

從珠三角九市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)的最高價(jià)和最低價(jià)來(lái)看：深圳一直是珠三角九市中商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)最高的城市，銷(xiāo)售均價(jià)從2000年5275.25元/平方米，到2016年45497.82元/平方米，漲了近8倍；而珠三角九市中商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)最低的城市主要分布在江門(mén)和肇慶，其中2000年至2006年江門(mén)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)最低，2000年江門(mén)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)1253.82元/平方米，2007年至2016年肇慶商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)最低，2016年肇慶商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)4621.14元/平方米，盡管珠三角九市中商品住宅最低銷(xiāo)售均價(jià)較2000年也增長(zhǎng)近3倍，但珠三角九市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)的最高價(jià)和最低價(jià)之間的絕對(duì)差距卻在逐年擴(kuò)大，單位平3·米的銷(xiāo)售價(jià)格差距從2000年4021.43元擴(kuò)大到2016年的40876.68元，差距擴(kuò)大近9倍。

從珠三角九市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)來(lái)看：2007年，深圳商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)以13369.59元/平方米的價(jià)格首次破萬(wàn)；2010年，珠三角九市中商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)破萬(wàn)的城市達(dá)到三個(gè)，分別是深圳、廣州和珠海；2011年，深圳商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)再次上漲，以21037.12元/平方米的價(jià)格首次突破兩萬(wàn)，與此同時(shí)，廣州和珠海雖然保持在房?jī)r(jià)前三位的城市之列，但銷(xiāo)售均價(jià)并未緊隨深圳上漲；2015年和2016年，深圳分別以33661.39元/平方米和45497.82元/平方米的價(jià)格再次突破三萬(wàn)和四萬(wàn)大關(guān)，成為珠三角九市中房?jī)r(jià)遙遙領(lǐng)先的城市。

（3）珠三角九市各市商品房住宅銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)率歷史變化

從珠三角九市各市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)率最高和最低來(lái)看，2001年，廣州以17.88%的增長(zhǎng)率成為珠三角九市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)最快的城市，中山以-3.63%的增長(zhǎng)率成為珠三角九市中商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)唯一下滑的城市，最高和最低增長(zhǎng)率之間的差距為21.51%；2016年，珠三角九市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)率最高的是東莞42.92%，最低的是肇慶，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)率僅為1.58%，增長(zhǎng)率差距擴(kuò)大到41.43%。各年份房?jī)r(jià)最高增長(zhǎng)率和最低增長(zhǎng)率之間的絕對(duì)差距變化規(guī)律不明顯，絕對(duì)差距較大的三年是2002年、2015年和2016年，其中2015年絕對(duì)差距最大，達(dá)到48.45%；絕對(duì)差距較小的三年是2008年、2009年和2014年，其中2014年絕對(duì)差距最小，與2000年相比縮小到7.4%。

從珠三角九市各市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)波動(dòng)上看，廣州商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)波動(dòng)較為平緩，但存在一定的周期性；珠海房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度較大，但周期性不太明顯，說(shuō)明房?jī)r(jià)處于調(diào)整階段。東莞、惠州、廣州、珠海、深圳和肇慶六個(gè)城市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)正增長(zhǎng)的年份較多，均未出現(xiàn)高三個(gè)年次的負(fù)增長(zhǎng)，以東莞最為穩(wěn)定，只在2002年出現(xiàn)一次負(fù)增長(zhǎng)，其余年份均為正增長(zhǎng)；同時(shí)中山、佛山和江門(mén)三個(gè)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較為明顯，均出現(xiàn)三個(gè)年份以上的負(fù)增長(zhǎng)，其中中山和佛山分別在六個(gè)年份和五個(gè)年份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但負(fù)增長(zhǎng)均未超過(guò)10%。

結(jié)論

2000年至2016年，珠三角城市群九市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)水平不一，深圳一直是珠三角城市中房?jī)r(jià)最高的城市，珠三角九市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)的最高價(jià)和最低價(jià)之間的絕對(duì)差距卻在逐年擴(kuò)大，單位平方米的銷(xiāo)售價(jià)格差距從2000年4021.43元擴(kuò)大到2016年的40876.68元，差距擴(kuò)大近9倍；珠三角九市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)率在整體走勢(shì)上趨于一致，在平緩起伏上稍有不同，最高增長(zhǎng)率和最低增長(zhǎng)率之間的絕對(duì)差距變化規(guī)律不明顯，有待進(jìn)一步研究論證。

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