聶暖

本文是銀行異地授信房地產開發(fā)項目。從項目所在區(qū)域的行業(yè)從地區(qū)概況，人口因素、房地產政策、市場供求狀況、周邊競品等維度進行了全面分析，可為銀行房地產開發(fā)項目貸款評估提供較為充足的決策依據。

項目貸款評估

房地產政策 市場供求

項目貸款評估既是貸前調查的重要環(huán)節(jié)，也是貸款的決策過程。本文是銀行異地授信房地產開發(fā)項目，因此，主要對項目的市場環(huán)境以及各種不確定因素進行評估分析。湖南XY銀行資金通過信托計劃向融資人重慶GZBRC金裕置業(yè)有限公司（以下簡稱“融資人”或者“RC金?！保┌l(fā)放信托貸款，用于旗下歐麓花園城二期項目的開發(fā)建設。融資人提供整體項目土地進行抵押擔保。重慶GZBRC金裕置業(yè)有限公司成立時間2014-03-14，注冊資本為180000.00萬元，實際控制人，由GZB集團置業(yè)有限公司和外資企業(yè)XXP共同出資成立，其中GZB置業(yè)持股49%，外資公司持股51%。項目地塊位于巴南區(qū)江南新城鹿角組團，與南岸區(qū)茶園新區(qū)接壤，是鹿角組團的生態(tài)宜居居住區(qū)。

項目地區(qū)概況

重慶的經濟增長速度位居全國首位，同時是西部僅有的直轄市和經濟中心，一直以來房價保持穩(wěn)定增長模式。2016年10月開始，在外商投資的影響下，重慶房價進入上漲狀態(tài)。渝中區(qū)、江北區(qū)相當部分樓盤價格上漲高達20%。為控制房價超快上漲的局面，2017年1月重慶政府緊急出臺限制“三無”人員在重慶購房的房產稅。由于政策的控制力度不夠，同時土地市場持續(xù)高漲，樓市上漲預期強烈，市場交易異?；钴S，價格也不斷攀升。

《2017年重慶市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2017年全市常住人口3048.43萬人，比上年增加31.88萬人，其中城鎮(zhèn)人口1908.45萬人，占常住人口比重（常住人口城鎮(zhèn)化率）為62.60%，比上年提高1.66個百分點。全年人口出生率為11.77%?死亡率為7.24‰，人口自然增長率為4.53‰。重慶市巴南區(qū)總人口100.58萬人，在九大主城區(qū)中排名第4，凈流入人口不斷增加，處于人口流入的狀態(tài)。隨著重慶經濟不斷發(fā)展，總人口持續(xù)增加，以及區(qū)縣人口不斷進入主城區(qū)、農村人口不斷進入城市，同時在房地產政策收緊、重慶購房門植較低情況下，新增人口對住房具有剛性需求不斷增加，從而導致該區(qū)房價出現(xiàn)上漲。

重慶房地產購房政策

全國各主要一二線城市紛紛重啟限購限貸政策，而重慶不僅房價相對較低，限購政策門檻較低。居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%；暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；個人將購買2年以上（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。首套房貸利率仍根據貸款者的個人信用狀況綜合確定，最多可以享受基準利率9折優(yōu)惠；第二套房貸利率仍執(zhí)行基準利率4.9%或基準利率適當上浮。

重慶房地產市場情況

（1）一手房市場表現(xiàn)。2015年以前，重慶商品房市場供大于求，市場主基調為去庫存。隨著2016年市場持續(xù)熱銷，供求關系開始出現(xiàn)逆轉，供需比大幅下降。2017年開始，政府對加強對新房預售管控，1-3月商品房供應僅327萬rtf，成交1，016萬m2，供需比進一步下降到0.32。市場可售房源持續(xù)減少，去化周期不足6個月，庫存告急成為房價上漲的重要推手。

（2）二手房市場表現(xiàn)。重慶房地產市場仍處于快速發(fā)展中，市場銷售仍以新房為主，—手房成父占比約二分之一；2017年1-3月，二手房成交套數4.76萬套，同比上漲226.3%，成交量同比達到歷史最高水平。值得注意是，3月成交套數突破2萬套，達到歷史峰值水平，二手市場異?；鸨?/p>

建設項目周邊環(huán)境分析

項目地塊位于巴南區(qū)江南新城鹿角組團，與茶園新區(qū)接壤，是鹿角組團的生態(tài)宜居居住區(qū)。GZBRC項目以得天獨厚的自然資源與人文資源，以鹿角組團平均不到2.0的容積率，以RC的高端經驗與影響，打造重慶主城最大、最獨特、也是最后的富人區(qū)，提供重慶前所未享的歐洲花園城市生活。

GZBRC項目以千畝大盤，重點發(fā)展高端居住和大型商務，產品組合有聯(lián)排、90墅、洋房、高層、中心商業(yè)商務、街區(qū)商業(yè)等，兼以中小學、幼兒園、藝術文化中心、市政廳、SR務中心、主題公園、軌道交通等配套設施，將形成功能齊全的大型人口聚居區(qū)和大型商務聚集區(qū)。

周邊樓盤情況分析：RC金裕項目的2公里內樓盤中有9個住宅、1個商鋪樓盤、2個寫字樓、1個別墅0RC金裕一期項目高層洋房、別墅的建面單價分別為6000元、8000元、9000元，換算成套內單價為7776元、9926元、9278元；二期項目高層、別墅建面單價分別為6500元、9500元，換算成套內單價為8100元、9980元?？傮w看RC金裕單價低于或者持平周圍同等樓盤，具有較高競爭力，未來升值空間較大。

項目市場定位分析

根據當前重慶房地產市場條件和本地塊限制性條件，本地塊結合公司自身情況選擇了“商業(yè)+高層+洋房+別墅”的方案，在南岸區(qū)和巴南區(qū)將建成中高端的區(qū)域中心級別的商業(yè)住宅結合體項目。其面向的消費者群體主要是有以下幾種：①改善型居住，②市內剛需客戶，③巴南區(qū)和南岸區(qū)政府工作人員及其家屬，⑤區(qū)縣進入城區(qū)人口，⑥投資型買家。

結論

在2017年重慶市房價持續(xù)上升的情況下，在市場自身調控以及政府政策干預的影響下，房地產熱度下降，存在由政策調控引發(fā)的政策風險。GZBRC項目項目區(qū)位較好，交通便利，配套完善，定位精準，價格合理，具有良好的銷售前景，第一還款來源充足。從項目的市場環(huán)境以及各種不確定因素項目評估分析，總體風險可控，建議批準該項目。

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