陳瑞芳

為了保障現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化以及合法權(quán)益，我國針對該行業(yè)推行了營改增的優(yōu)惠政策。該政策能夠有效的對房地產(chǎn)稅務(wù)進行規(guī)范，確保抵扣鏈條的整體性，并且對于增值稅率的統(tǒng)一有巨大的幫助。此條政策的推行，對于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重大的影響，而本文就針對營改增政策進行研究，闡述營改增對于現(xiàn)代房地產(chǎn)會計核算與納稅的影響。

營改增本身屬于稅務(wù)相關(guān)的優(yōu)惠政策，其涉及的范圍十分廣泛，但對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，營改增能夠有效減輕該行業(yè)的稅務(wù)負擔，減輕其發(fā)展的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的流通環(huán)節(jié)較多，產(chǎn)業(yè)鏈條也較長，所以市場會發(fā)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致該行業(yè)的稅務(wù)負擔巨大，在發(fā)展建設(shè)的角度上，存在巨大的困難，而營改增能夠有效的降低納稅人的占比，并統(tǒng)一相應(yīng)的增值稅率，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負擔優(yōu)化。

一、營改增政策概述

以我國流轉(zhuǎn)稅務(wù)來說，企業(yè)的營業(yè)稅、增值稅都屬于企業(yè)整體稅務(wù)中的主要納稅項目，但是此兩項納稅項目，在內(nèi)容與范疇層面上具有一定的差異，導(dǎo)致在沒有營改增的前提下，許多企業(yè)的稅務(wù)負擔會呈多段形式的增長，整體上稅務(wù)總額增加。而在實行了營改增政策之后，通過營改增政策的功能，能夠有效避免稅務(wù)的多段增長，從而在整體上統(tǒng)一納稅額度，降低企業(yè)納稅整體額度。

營改增的內(nèi)容包括：規(guī)范減免稅項目，確保抵扣鏈條的完善，對增值稅率進行統(tǒng)一化，最大限度的降低稅率的檔次；加大增值稅收稅的范疇，對現(xiàn)代所有企業(yè)進行營改增；降低小規(guī)模企業(yè)納稅人的占比，并建立留抵扣稅額度的退稅制度。房地產(chǎn)公司基于該行業(yè)的特性，其經(jīng)營活動中會出現(xiàn)大量的多段式增稅，在沒有營改增政策的前提下，該行業(yè)的稅務(wù)額度巨大。

二、實施營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

（一）提高房地產(chǎn)會計核算的復(fù)雜程度

通過對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作模式，是將財務(wù)相關(guān)的內(nèi)容全部集中后再進行管理，這樣的工作模式，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金聚攏，在此基礎(chǔ)上進行會計核算，本身就是一項復(fù)雜性較高且責任重大的工作。在實施營改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作，會因為營改增政策的功能而更加復(fù)雜，因為原本房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅主要是以計提為前提條件進行稅務(wù)支付的環(huán)節(jié)，而在營改增增值稅的影響下，會計核算需要對每一個環(huán)節(jié)進行核算，極大的提高了會計核算的復(fù)雜性與要求，以此說明營改增政策會加大房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難度。

（二）營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)收入、資產(chǎn)的影響

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進行資產(chǎn)整體核算時，可以通過其固定資產(chǎn)得到相應(yīng)的增值以此實現(xiàn)抵扣，某種程度上可以降低企業(yè)的負債率，但是在實行營改增政策之后，因為其增值稅屬于價外稅的內(nèi)容之一，而房地產(chǎn)工程又是以營業(yè)稅為主，從而導(dǎo)致在原本的企業(yè)資產(chǎn)核算上，無法取得增值稅專用發(fā)票，抵扣的效應(yīng)自然也無法實現(xiàn)，提高了企業(yè)資產(chǎn)的核算成本，同時影響了實際上房地產(chǎn)企業(yè)的收入。

（三）對企業(yè)資金流轉(zhuǎn)、效益核算的影響

在現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)，其資金的流轉(zhuǎn)與效益核算的增多或減少，都是與稅務(wù)增多或減少相關(guān)的，兩者之間的關(guān)系成反比，在此前提下房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)，在進行營業(yè)納稅的過程中，會受到稅金預(yù)付的體現(xiàn)影響，導(dǎo)致企業(yè)資金的流動性大幅度降低，不利于企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性維持。而在實施了營改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的完工率效益會變得明確，不會出現(xiàn)在工程結(jié)束之后繳納稅金的現(xiàn)象，如此可以看出，營改增政策使得房地產(chǎn)的效益明確，有助于效益方面的核算，同時基于避免了稅金預(yù)付體系的影響，加強了房地產(chǎn)企業(yè)資金流動的量。

（四）營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響

在沒有營改增政策的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算屬于稅前價體系的內(nèi)容，所以在支付稅金的環(huán)節(jié)上，會著重考慮企業(yè)實際成本與稅金的問題，在實施營改增之后，房地產(chǎn)的成本核算需要在進項稅額和銷項稅額實現(xiàn)抵扣完成之后才能開展，此時基于此兩者巨大的差異性，企業(yè)需要繳納的稅金就會增多，并且因為房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容的特點，還會造成發(fā)票控制困難的現(xiàn)象。

三、營改增政策之下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略

（一）加強對營改增政策的認知

營改增政策屬于國家頒布的政策，房地產(chǎn)企業(yè)無法對其進行更改，因此要應(yīng)對營改增政策之下所產(chǎn)生的環(huán)境，只能從房地產(chǎn)企業(yè)自身層面上進行改變。應(yīng)制定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整方向。與此同時，培養(yǎng)企業(yè)相關(guān)人員稅收風險意識，以涉稅風險控制為主線，兼顧會計準則的最新變化，結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，提高企業(yè)稅務(wù)管理者的戰(zhàn)略思維與微觀稅務(wù)管理技能和技巧。因營改增政策會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計核算復(fù)雜性增強，所以需要對營改增政策所帶來的影響進行分析，通過分析結(jié)果得出企業(yè)當前的狀態(tài)之后，選擇前瞻性較強的會計核算系統(tǒng)，并通過相應(yīng)的企業(yè)內(nèi)部管理制度，明確會計相關(guān)工作人員的崗位職責。此外要實現(xiàn)這樣的改變，需要加強對房地產(chǎn)市場、企業(yè)變化趨勢的認知，以此才能提高該項措施的實際性。

（二）確保房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的落實

首先，在營改增政策帶來的影響之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對性的使原有的會計核算模式進行改變，在改變之后應(yīng)當結(jié)合實際情況，為相關(guān)的會計人員提供對應(yīng)的工作條件，而這樣的變化，就需要結(jié)合營改增政策增值稅相關(guān)的規(guī)范來實現(xiàn)。當房地產(chǎn)企業(yè)制定了相應(yīng)的會計核算方案之后，可以要求各個會計工作人員提出個人工作的相應(yīng)方法，之后通過企業(yè)內(nèi)部的專業(yè)人士或領(lǐng)導(dǎo)進行審查，在確認其個人方法可行性之后，需要開展試驗性的核算，在試驗性階段中，應(yīng)當加強對工作開展的監(jiān)督，最終確認方案實際有效后可以整體投入運行。

（三）提高企業(yè)及人員的適應(yīng)性

營改增政策所帶來的影響，已經(jīng)使得房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境產(chǎn)生的改變，形成了一種新的環(huán)境，所以在此環(huán)境當中，企業(yè)會計核算工作的開展也必須做出改變，而此類改變難免會造成一定的不適應(yīng)，在初期可能會導(dǎo)致工作進展緩慢，為了加強房地產(chǎn)企業(yè)運作的穩(wěn)定性，應(yīng)當提高企業(yè)與相關(guān)人員的適應(yīng)性。首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當充分的了解營改增政策帶來的變化，了解營改增政策所帶來的發(fā)展優(yōu)勢，從而在此環(huán)境中，積極的獲取更多的優(yōu)惠政策，以此提高企業(yè)發(fā)展的推動力，而人員方面，應(yīng)當適應(yīng)營改增政策帶來的新工作方式，以避免工作時產(chǎn)生錯漏現(xiàn)象。

（四）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的方法

在營改增政策帶來的改變前提下，傳統(tǒng)的會計核算方法已經(jīng)無法滿足當前工作的需求，所以為了加強企業(yè)會計核算的質(zhì)量，應(yīng)當基于創(chuàng)新的思考上，著重發(fā)展新的會計核算方法。而要實現(xiàn)創(chuàng)新就需要以充足的知識為基礎(chǔ)，所以此點可以通過培訓(xùn)的方式來完成，通過企業(yè)制度的要求，促使相關(guān)人員參與專業(yè)性的培訓(xùn)，在相關(guān)人員培訓(xùn)完成之后，可以通過培訓(xùn)所得來的知識，對傳統(tǒng)的企業(yè)會計核算進行分析，進而從中得出創(chuàng)新的思路。

四、結(jié)語

營改增政策是我國針對現(xiàn)代行業(yè)納稅所推行的制度之一，該項政策總體而言能夠有效的加強各大行業(yè)的實際效益，但針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，因該行業(yè)運作的特點，受到營改增政策影響而發(fā)生了好壞不一的改變，為此要提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，應(yīng)當加強對營改增政策的認知，從而在盡快的適應(yīng)營改增政策下的新環(huán)境。（作者單位為龍巖城市發(fā)展集團有限公司）