隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，作為我國支柱型產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)也不斷呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢，但由于我國房地產(chǎn)投資管理控制缺乏科學規(guī)范的管理方法和體系，導致房地產(chǎn)項目的投資管理控制水平較低，影響了企業(yè)的經(jīng)濟及社會效益。本文立足于房地產(chǎn)投資建設的全壽命周期，分析探討了房地產(chǎn)開發(fā)建設各階段的投資管理與控制，旨在能夠有效提升房地產(chǎn)投資管理水平。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關系到我國社會主義現(xiàn)代化建設和國民經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和投資管理涉及眾多環(huán)節(jié)和部門，我們要抓好房地產(chǎn)項目投資建設的每個環(huán)節(jié)，對投資項目建設全過程進行嚴格的監(jiān)督與控制，采用科學高效的管理技術和方法來提高投資管理水平，在保證工程質量的前提下降低工程造價、減少不必要的損失、提升企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。

一、房地產(chǎn)投資的影響因素

影響房地產(chǎn)建設項目投資的因素有很多，而項目的規(guī)模、質量、工期三要素基本決定了整個項目的投資與建設規(guī)模。項目規(guī)模是影響房地產(chǎn)投資的決定性因素，項目規(guī)模越大涉及的建設過程和需要管理并完成的任務也就越多，消耗的資源和資金也就越多、工期也就越長，項目整體質量的要求相對越高。因此，在項目投資建設前，要通過制定科學合理的規(guī)劃設計和方案來綜合確定建設項目的性質、規(guī)模等。此外，施工材料及其市場價格也是影響房地產(chǎn)項目投資建設的關鍵因素之一，要在項目投資建設之前做好相應的市場準備和調研工作。

二、房地產(chǎn)全壽命周期的投資管理與控制

（一）設計階段的投資管理與控制

設計階段的方案策劃和規(guī)劃設計是房地產(chǎn)項目投資管理的重點，并直接決定了整個項目的成敗，設計費用雖占項目投資總費用的比重低，但設計階段是決定項目性質及規(guī)模的關鍵階段，它決定了后期房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模和項目建設的整體方向，也影響著工程建設質量和項目建設工期，所以我們應重視設計階段對整個項目生命周期的影響。首先，應選擇合適的設計單位，采用公正、公平、公開的設計招標方式來篩選出價格合理、口碑良好、專業(yè)水平優(yōu)秀的設計單位，在保證設計質量的前提下有效降低設計階段的資金投入；其次，當下我國房地產(chǎn)設計單位的設計思想理念較為落后，往往不能深入的研究設計過程和設計環(huán)節(jié)，因此，要通過合理的分解和細化設計環(huán)節(jié)來不斷的深化設計過程；最后，加強設計過程中對設計人員的監(jiān)管并減少不必要的浪費和投入。傳統(tǒng)的設計人員成本觀念淡薄，在進行設計時只重技術指標和往往忽略成本指標，要制定科學合理的獎罰制度來提高設計人員的成本意識。

（二）施工階段的投資管理與控制

設計階段對整個項目的投資管理影響巨大，但施工階段的投資管理卻是最為復雜繁瑣。施工階段的投資管理占據(jù)了整個項目生命周期的絕大部分，該階段的資金投入、資源消耗量、設備及人員管理的工作量是非常巨大的，我們必須要重視并加強各階段的施工管理控制。首先，業(yè)主和施工方都必須嚴格以工程合同為依據(jù)，各盡其責的完成好本職工作，降低工程風險和工程索賠發(fā)生的概率，監(jiān)理方也要充分發(fā)揮自己的功能職責，保證建設工程的整體質量和工期；其次，業(yè)主應做好施工組織設計審核及工程變更處理工作，采用技術經(jīng)濟綜合評價法來審核施工組織設計方案，如遇到工程變更需仔細核對工程量清單和價格表，嚴格依據(jù)合同規(guī)定來更改合同，避免施工方故意抬高價格；最后，在實際施工過程中遇到工程索賠時，施工方會尋找各種機會來索要賠款提升自身經(jīng)濟利益，業(yè)主方就必須要精通工程索賠的相關規(guī)定和索賠制度標準，避免施工方胡亂索要賠款造成額外的成本負擔。但在確實應該予以施工方補償和索賠時，施工方必須嚴格按照相關標準和規(guī)定執(zhí)行索賠，并以此來保證施工方的經(jīng)濟利益。

（三）竣工階段的投資管理與控制

竣工階段的投資管理與控制的重點是要做好工程審核和結算工作，將核定的工程造價限定在合理的范圍和限額之內，嚴把竣工結算審核工作的大關，尤其是對于工程變更及材料價格方面的把控。業(yè)主方要根據(jù)項目的具體情況和相關規(guī)定認真的對竣工材料進行核對與審查，例如：對工程合同、招標文件及設計方案和圖紙、工程量清單和價格表等材料的審核，核對過程中業(yè)主和施工方發(fā)生異議時，需通過監(jiān)理方來輔助校核和確定，以此來確保工程造價和項目總投資額的真實性。

三、結語

總之，房地產(chǎn)項目的投資建設是一項復雜的系統(tǒng)化工程。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平和前景事關我國國民經(jīng)濟發(fā)展和我國現(xiàn)代社會主義建設，我們要明確影響房地產(chǎn)建設投資的各項因素，不斷抓好并細化房地產(chǎn)項目建設各階段的投資管理與控制，從整體層次上提升房地產(chǎn)成本的管理能力和管理水平，以此促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康、快速、穩(wěn)定發(fā)展，從而推進我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、加快我國社會主義現(xiàn)代化建設進程。（作者單位為石伯男昆侖銀行）