李夢微

【摘要】本文運用計量的方法，從兩方面對南京高校即將步入社會學生對租售同權認可度進行度量并尋找其影響因素：一是被調(diào)查者對租售同權政策的態(tài)度測量（基于連續(xù)評分量表）包括對買房、租房和對租售同權政策的態(tài)度，二是租售同權政策對被調(diào)查者行為改變的測度（基于有序Logistic模型）包括是否會提升租房意愿、是否會選擇租房居住和是否會更傾向定居于一二線城市。最終得到結論：租售同權的認可度的影響因素大致可以分為五個方面分別為個體特征因素、個人觀念因素、市場期待因素、政策期待因素和權利期待因素，并由此提出相應的政策建議。

【關鍵詞】租售同權；南京高校；連續(xù)評分量表；影響因素；有序Logistic模型

1、引言

2016年國務院發(fā)布《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出“實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場”，到2017年廣州市發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》首次提出“租購同權”，同時住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》表示要“多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場”，隨后佛山、上海、沈陽等城市也紛紛響應，“租售同權”逐漸進入我們視野。簡單來說租售同權指的是租房與買房有同等的享受公共服務的權利，但明確的概念尚未提出。南京在8月12日也下發(fā)《南京市住房租賃試點工作方案》的通知明確提出“堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的定位”，從此南京進入推行租售同權的行列。

2、文獻回顧

從中國現(xiàn)狀來看，租售同權挑戰(zhàn)與機遇并存。當前中國租賃市場還不是十分的完善：如租賃供應主體個人居多機構較少、租房市場信息不對稱嚴重、租購比嚴重失衡；租售同權政策的真正實施還存在許多的阻力：如國人的重購輕租思想、住房被賦予過多的遠超于居住的價值以及當下房子被預期有較高的增值收益；但是同時當前中國的租賃市場又存在著很大的開發(fā)空間，據(jù)鏈家研究院研究顯示房價越高的地方租賃人口占比越高，日本的租賃人口占比為42%，美國為35%，中國僅有11.64%，表明我國住房租賃市場尚有很大的空間。

在機遇與挑戰(zhàn)下，關于租售同權，陸續(xù)有學者對其提出了自己的看法。關于租售同權的目的朱啟兵認為是通過激活房屋租賃市場的需求，從而來抑制房價使住房向居住的屬性回歸；吳學安認為該政策通過增加租賃住房來激活租賃市場，讓大城市奮斗中的人住有所居。關于租售同什么“權”，不同學者有不同理解：黃志龍認為“權”是指基本公共服務的各項權利，在《“十三五”推進基本公共服務均等化規(guī)劃》中有詳細說明，但其中最重要的是子女的教育權；朱啟兵認為“租售同權”不能一概而論，它只是一個統(tǒng)稱，權的具體的內(nèi)涵需要各地政府根據(jù)自身需求來制定。

關于租售同權政策實施的影響李煒認為短期內(nèi)政策不會對住房租賃市場有大的影響，因為住房租賃企業(yè)從拿地到開發(fā)建設完成到進行運營需要一個較長的時間周期；朱啟兵認為該政策的實行必然會對房價、人口以及相關制度產(chǎn)生深遠影響。關于租售同權的真正落實，謝鴻飛認為可以通過規(guī)范性文件切實賦予承租人與購房者同等的權利，馬光遠認為租賃問題的解決主要靠市場而不是政府，劉洪玉認為政策的實現(xiàn)需要多管齊下：打造良好的租賃市場環(huán)境，改善住房租賃市場的供給與服務，發(fā)展專業(yè)化的機構，完善相關立法，提高租賃市場透明度等。

前人研究多為政策解讀，從理論角度對租售同權進行分析，從計量角度進行實證分析較為缺失，本文運用連續(xù)評分量表法與有序Logistic模型對租售同權態(tài)度的影響因素進行分析，并選取決策受政策影響最大的即將步入社會的高校學生這一群體進行研究，從兩方面對其對政策的認可度進行測量，并由此尋找影響其認可度的影響因素，對政策的完善提出相關建議。

3、模型與數(shù)據(jù)

3.1數(shù)據(jù)說明

調(diào)查數(shù)據(jù)來源于2017年10月至2017年11月對江蘇省南京市即將步入社會的高校學生（包括本科生、研究生和博士生）的問卷調(diào)查，本次調(diào)查采用網(wǎng)絡問卷調(diào)查形式多設為必答題，共發(fā)放問卷215份，其中有效問卷213份，有效回收率為99.07%。本次調(diào)查對象選取為高校即將步入社會的學生，本文認為已在社會中買房或者租房者，雖然其對于租售同權政策可能持有不同的態(tài)度，但其居住形式已基本確定，租售同權政策對其影響程度不大，該政策對高校即將步入社會的學生居住形式影響最大，租售同權政策將在很大程度上首先作用于這一部分群體；另外選擇高校學生滿足于本政策的另一目的吸引人才。由此通過對高校即將步入社會學生的調(diào)查，可以很好的了解高校學生對于政策的認可度及其影響因素，了解高校學生對于此政策的訴求，從而提出相關政策意見。

3.2模型選取

本文從兩方面測度高校即將步入社會學生對租售同權態(tài)度（如下圖），一為被調(diào)查者對租售同權政策的態(tài)度測量（基于連續(xù)評分量表）包括對買房、租房、租售同權政策的態(tài)度；二為租售同權政策對被調(diào)查者行為改變測度（基于有序Logistic模型）包括是否會提升租房意愿、是否會選擇租房居住和是否會更傾向定居于一二線城市。

對租售同權政策的態(tài)度采用連續(xù)評分量表（continuous rating scale）進行測度，連續(xù)評分量表又稱圖示評分量表，借助于網(wǎng)絡問卷的形式，被調(diào)查者通過滑動滑塊可以直觀的對陳述的同意程度進行選擇，滑動滑塊的同時最左端顯示分值，最左端分值為0同意程度設定為“十分不同意”，最右端分值為100同意程度設定為“十分同意”。

租售同權真正落實后是否會提升租房意愿和租售同權真正落實后是否會更傾向定居于一二線城市，其選項均為否，不清楚，是；租售同權真正落實后是否會選擇租房居住其選項為不愿意租房、不清楚、愿意暫時租房和愿意永久租房，其均為程度遞增的選項，均采用多元有序logistic模型（Ordinal Logistic Regression）進行回歸分析，對其選項分別賦值為順序的自然整數(shù)。其基本公式如下=xi表示自變量；αk表示常數(shù)項：βi為回歸系數(shù)；Pr（yi≤k）表示租售真正同權后租房居住意愿水平水平小于等于k的概率（k=3）。

3.3變量選取

3.3.1對租售同權政策的態(tài)度變量選取

采用連續(xù)評分表中陳述性描述的同意程度對租售同權政策的態(tài)度測量。其中表1反映了調(diào)查對象對買房與租房態(tài)度，表2反映了調(diào)查對象對租售同權政策政策的態(tài)度。樣本總平均值為數(shù)據(jù)處理后的結果，結果值越高越認可買房的居住形式（表1），結果值越高越認可租售同權政策（表2）。

3.3.2租售同權對被調(diào)查者行為改變的測度變量選取

根據(jù)本次問卷調(diào)查結果，針對于每個因變量首先運用Person相關系數(shù)，對可能的影響因素進行相關性檢驗，初步篩選自變量，將結果帶入有序Logistic模型進行逐步回歸，確定最終自變量，得到三個回歸結果，最終確定的變量說明如下表?；貧w結果進行整理得到租售同權認可度的影響因素有：個體特征因素包括家鄉(xiāng)位于幾線城市、對租售同權政策的了解程度：個人觀念因素包括對買房的支持態(tài)度總和、生活中必須擁有自己的房子的同意程度；市場期待因素包括對租期和租金依法進行規(guī)范我會更加認可租房居住形式的同意程度、租房使自己生活十分便利的同意程度：政策期待因素包括：租購同權能使教育資源合理化配置的同意程度、租售同權會帶動學區(qū)房房租非理性上漲的同意程度、租購同權會吸引更多外來人口加劇競爭的同意程度；權利期待因素包括義務教育真正同權后我會更加認可租房居住形式的同意程度、基本社會服務真正同權我會更加認可租房居住形式的同意程度。

4、實證結果分析

4.1對租售同權政策的態(tài)度實證結果分析

用Stata14.0對表1表2進行Cronbachα信度檢驗，表4可知量表α系數(shù)均達到0.85以上，表明本次量表信度良好具有使用價值。運用SPSS20.0對量表進行結構效度檢驗，其KMO值在0.7-0.9之間，Bartlett的檢驗的Sig均為0.000，表明該量表很適合做因子分析，其結構效度很好。本次制作量表信度效度均良好，可以進行分析。

參照李克特量表分析方法，對表1表2進行分析，表1反映了調(diào)查對象對買房、租房的態(tài)度，其樣本總分平均值為54.180>50，表明研究對象相較于租房更傾向于買房，但是這種傾向不明顯。表2反映了研究對象對于租售同權政策的態(tài)度，總分平均值56.614>50，說明被調(diào)查者對租售同權政策的態(tài)度偏向支持?？傮w來說當今即將步入社會的高校學生對政策大體持支持態(tài)度，但其買房的傳統(tǒng)觀念尚未改變，永久性租房在短期內(nèi)預計不會實現(xiàn)。租售有同等的享受公共服務的權利，其在一二線城市實行更多的益處在于緩解剛畢業(yè)學生的購房壓力，先租后買，而不用急于為房子發(fā)愁，從而提升其幸福感。

4.2租售同權對被調(diào)查者行為改變的測度實證結果說明

運用Stata14.0軟件對數(shù)據(jù)進行多元有序Logistic回歸處理，得到三個回歸結果，其Prob值均為0.0000，表明LR估計量十分顯著，模型可以很好的擬合樣本數(shù)據(jù)。租售同權真正落實后是否會提升租房意愿這一變量中，69.01%的學生明確表示會提升自己的租房意愿，26.76%學生表示不會提升自己租房意愿，4.23%的學生表示不清楚；租售同權真正落實后是否愿意選擇租房居住半數(shù)以上的人（60.56%）表示愿意暫時租房，18.78%的表示愿意永久租房居住，17.37%的人表示不愿意選擇租房的居住形式，3.29%的人表示不清楚；租購同權政策的提出是否會使其更傾向于定居一二線城市：其中超過一半（66.20%）的人明確表示會使其更傾向于定居于一二線城市，25.35%的人表示不會使其更加愿意定居一二線城市，8.45%的人表示不清楚。

4.2.1個體特征因素分析

家鄉(xiāng)位于幾線城市在三個回歸中均在1%的水平上對其產(chǎn)生顯著的正向影響。即租售同權政策對家鄉(xiāng)位于三四線城市中的即將步入社會的高校學生產(chǎn)生的影響更大，位于三四線城市中的學生，在租售同權真正實施后更加會提升其租房意愿、使其更傾向于選擇暫時租房或永久租房的居住形式、使其更傾向于定居于一二線城市。家鄉(xiāng)位于一二線城市中的高校學生，其家中在政策實施的一二線城市多已買房，租售同權政策對其影響程度不大，租售同權政策將主要作用于生活于三四線城市中的高校學生。

對租售同權政策的了解程度在5%的顯著性水平上對提升租房意愿有正向影響，即對政策更加了解者，在政策真正落實后會更加提升其租房意愿，對政策了解程度的平均值為51.798，表明對政策了解程度一般，這要求我們將政策盡快落實，同時要加大宣傳提高政策了解度。

4.2.2個人觀念因素

對買房的支持態(tài)度總和，在1%水平上對提升租房意愿產(chǎn)生顯著的負向影響。即對表1中買房態(tài)度陳述更加同意者，租售同權政策的提出對其租房意愿影響更小，表明此部分人受買房的傳統(tǒng)觀念影響，在政策出臺后更加不愿意選擇租房居住。

生活中必須擁有自己的房子的同意程度在1%水平上對于選擇租房的居住形式產(chǎn)生顯著的負向影響。即對生活中必須擁有自己的房子這一觀念更加認同者，更加不愿意選擇租房的居住形式。

4.2.3市場期待因素

對租期和租金依法進行規(guī)范后會更加認可租房居住形式的同意程度均在1%的水平上，對三個行為變量產(chǎn)生顯著的正向影響。即租售同權對于，租期和租金依法進行規(guī)范后更加認可租房居住形式者作用更加明顯，這要求政府著重對租期和租金依法進行規(guī)范，提高人們對政策認可程度。

租房使自己生活十分便利的同意程度在1%的水平上表現(xiàn)顯著，對于選擇租房居住形式產(chǎn)生正向影響。當認為租房使生活更加便利時，人們更加愿意選擇租房的居住形式。這表明若國家真正想實現(xiàn)租購并舉，需要擴大租房的房源，鼓勵企業(yè)租房的開發(fā)，完善相關物業(yè)提高租房質(zhì)量，使租房真正讓人感到便利。

4.2.4政策期待因素

租購同權能使教育資源合理化配置的同意程度在5%的水平上，對政策落實后是否會促進其定居于一二線城市產(chǎn)生顯著的正向影響。即更加認同租購同權能使教育資源合理化配置的人，在政策真正落實后會促進其定居于一二線城市。說明教育資源合理化配置是當今希望落戶于一二線城市者的主要關注點，也是提升租售同權認可度的一方面。

租售同權會帶動學區(qū)房房租非理性上漲的同意程度在1%水平上對提升租房意愿產(chǎn)生顯著的負向影響。認為租售同權政策的發(fā)出會帶動學區(qū)房房租非理性上漲者，政策的提出更加不會提升其租房意愿表現(xiàn)為，對政策更加不認可。這要求我們在推行政策時重點關注學區(qū)房房租，真正關心百姓關注的事。

對租購同權會吸引更多外來人口加劇競爭的同意程度在5%的水平上對定居于一二線城市產(chǎn)生顯著的負向影響，即更加認可租購同權政策會帶來更多外來人口競爭者，更加不愿意定居于一二線城市，對租售同權政策更加不認可。

4.2.5權利期待因素

義務教育真正同權后我會更加認可租房居住形式的同意程度在5%的水平上對提升租房意愿產(chǎn)生顯著正向影響，即義務教育真正同權后，人們會提升租房意愿、更加認可政策?；旧鐣照嬲瑱辔視诱J可租房居住形式的同意程度在對定居于一二線城市產(chǎn)生正向影響，其顯著性水平為1%。表明在租售同權的眾多權利中人們最關心的兩個權利為義務教育和基本社會服務的同權。

5、結論與政策建議

5.1主要結論

通過兩方面對于政策認可度的測量，總體來說當今即將步入社會的高校大學生對政策大體持支持態(tài)度，但買房的傳統(tǒng)觀念尚未改變，永久性租房在短期內(nèi)預計不會實現(xiàn)。租售同權的認可度的影響因素大致可以分為五個方面分別為個體特征因素（家鄉(xiāng)位于幾線城市、對租售同權政策的了解程度），個人觀念因素（對買房的支持態(tài)度總和、生活中必須擁有自己的房子的同意程度），市場期待因素（對租期和租金依法進行規(guī)范我會更加認可租房居住形式的同意程度、租房使自己生活十分便利的同意程度），政策期待因素（租購同權能使教育資源合理化配置的同意程度、租售同權會帶動學區(qū)房房租非理性上漲的同意程度、租購同權會吸引更多外來人口加劇競爭的同意程度），權利期待因素（義務教育真正同權后我會更加認可租房居住形式的同意程度、基本社會服務真正同權我會更加認可租房居住形式的同意程度）。

5.2政策建議

1.明晰“權”的內(nèi)涵。若想真正實現(xiàn)租購同權，需要平衡房屋附帶的過多的價值與租房沒有公共服務保障的現(xiàn)狀，盡快明確租售同權中權的定義，但做到所有“權”都“同”可能性不大，這需要我們尋找買房所攜帶的價值與租房所攜帶的價值最合適的平衡點。本文認為中央可以首先對“權”提出明確的大致范圍，各個地區(qū)根據(jù)本地區(qū)人口需求，自身城市需求在所給范圍內(nèi)進行調(diào)整，這樣既保證規(guī)范性，又具有靈活性。在同“權”落實的過程中，盡量優(yōu)先保證人們最關心的義務教育、基本社會服務的公平問題，盡快促進教育資源合理化配置，以提高人們對租售同權政策的認可度。

2.對租房市場的措施：（1）對租期和租金依法進行規(guī)范；（2）擴大租房房源，鼓勵企業(yè)對租房的開發(fā)，完善相關物業(yè)，提高租房質(zhì)量，規(guī)范租房市場，滿足人們對租房的一系列需求，讓租房真正使大眾生活變得便利。（3）出臺實質(zhì)性措施遏制炒房現(xiàn)象，降低人們對于房子增值的預期。（4）注意對于學區(qū)房房租非理性上漲的調(diào)控。

3.加大宣傳：（1）加大對租售同權政策的宣傳程度，提高政策的了解度，讓更多人了解政策，在居住方式上有更多的選擇。（2）加大對于租房居住形式、租購并舉的宣傳，減少人們買房傳統(tǒng)觀念的影響。