【摘要】本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)公司在成本管理中存在的問(wèn)題，我們提出了房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程的管理對(duì)策，包括：一是投資前準(zhǔn)備階段的工程控制，二是工程項(xiàng)目施工階段的控制，三是優(yōu)化工程設(shè)計(jì)控制工程造價(jià)，四是建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估，五是竣工結(jié)算階段工程造價(jià)的控制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程造價(jià)；全過(guò)程管理

1、引言

大家都知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須努力管理和控制項(xiàng)目成本，才能最大限度地獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益。然而，大量的事實(shí)證明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目成本控制是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)過(guò)程，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的始終。如果我們想控制項(xiàng)目的成本，我們必須從房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和竣工等幾個(gè)階段進(jìn)行全過(guò)程的管理。

2、我國(guó)房地產(chǎn)公司在成本管理中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)公司在成本管理中存在的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：

一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)過(guò)于局限于具體建設(shè)過(guò)程的成本控制，決策和設(shè)計(jì)階段的管理沒(méi)有因此而處于重要的地位；第二，只注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本。然而，未來(lái)的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本并沒(méi)有被考慮或考慮得更少，整個(gè)過(guò)程的成本也無(wú)法得到有效的控制和管理。第三，基于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施周期長(zhǎng)，實(shí)施過(guò)程是不可逆轉(zhuǎn)的，房地產(chǎn)企業(yè)普遍對(duì)成本進(jìn)展缺乏有效的實(shí)時(shí)跟蹤，在資金的使用方面缺乏有效的管理工具，造成資金使用成本偏高。

3、房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程的管理對(duì)策

3.1投資前準(zhǔn)備階段的工程控制

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資前期的準(zhǔn)備工作主要是對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的可行性研究，工程項(xiàng)目建設(shè)的可行性研究不僅信息量巨大，而且項(xiàng)目的可行性研究也為項(xiàng)目的決策提供了依據(jù)。在建設(shè)投資階段，投資估算是工程項(xiàng)目建設(shè)可行性研究的重要組成部分，估算指標(biāo)也應(yīng)是投資估算的基本依據(jù)。因此，評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)立足于實(shí)際情況，能夠充分反映指標(biāo)的有效性、通用性和全面性。要做好投資估算的編制工作。要進(jìn)行充分考慮，采用科學(xué)的方法進(jìn)行估算，并且應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的過(guò)程以及建成后存在的收益以及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面科學(xué)的預(yù)測(cè)分析，同時(shí)在估測(cè)的過(guò)程中要防止估算過(guò)高，保證估算工作的精確合理、全面科學(xué)，從而方案在財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)方面以及技術(shù)方面和功能方面具有可行性。

3.2工程項(xiàng)目施工階段的控制

加強(qiáng)對(duì)建筑材料和設(shè)備采購(gòu)的價(jià)格控制，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制中，建筑材料的成本約占60%--70%，建筑材料的成本也在逐步上升。因此，在采購(gòu)建筑材料的過(guò)程中，在保證建筑材料質(zhì)量的前提下，既要爭(zhēng)取材料的最低價(jià)格，又要及時(shí)掌握市場(chǎng)上材料價(jià)格的變化，從而為工程造價(jià)提供科學(xué)合理的依據(jù)。在工程材料和施工過(guò)程中，可以建立相應(yīng)的工程材料價(jià)格管理和控制措施，建立完善、靈活、可靠的信息網(wǎng)絡(luò)，有效地控制工程材料的價(jià)格。對(duì)于施工材料以及工程設(shè)備采購(gòu)價(jià)格比較昂貴的材料應(yīng)該加強(qiáng)管理措施。在工程材料以及設(shè)備采購(gòu)前，應(yīng)該做好材料的供應(yīng)計(jì)劃，及時(shí)掌握市場(chǎng)行情，使工程材料以及設(shè)備價(jià)格控制到最低。在施工的過(guò)程中可以通過(guò)優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，尋找最佳的方案。

3.3優(yōu)化工程設(shè)計(jì)控制工程造價(jià)

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量不僅影響著工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和技術(shù)水平，而且對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)也有很大的影響。因此，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中起著重要的作用。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是處理工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面的重要措施，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，首先在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，進(jìn)行項(xiàng)目的招標(biāo)內(nèi)容。為了選擇最佳的建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位，施工單位可以首先通過(guò)信息網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、媒體等渠道，為擬建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)發(fā)布廣告。從而可以吸引設(shè)計(jì)單位參加工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的競(jìng)選以及設(shè)計(jì)招標(biāo)，以為房地產(chǎn)建設(shè)的工程項(xiàng)目獲得更多的設(shè)計(jì)方案，然后采取科學(xué)的評(píng)定方法，根據(jù)經(jīng)濟(jì)性、美觀性以及使用性等原則進(jìn)行綜合評(píng)比從而選擇出最佳的設(shè)計(jì)方案。在房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目中，工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案不同，得到工程造價(jià)也會(huì)不同，因此設(shè)計(jì)人員應(yīng)該參與到價(jià)值工程中，這樣可以有效的避免在工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程中只重視工程項(xiàng)目的功能技術(shù)以及美觀而忽略成本的現(xiàn)象。

3.4建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估

建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作是對(duì)工程造價(jià)全過(guò)程控制方法必要性的補(bǔ)充，后評(píng)價(jià)主要是在項(xiàng)目建設(shè)投資完成后進(jìn)行的。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)以及項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程、效果和影響的全面系統(tǒng)分析，總結(jié)了項(xiàng)目積極方面和消極方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以使項(xiàng)目管理者、決策者和建設(shè)者學(xué)習(xí)更多的建設(shè)項(xiàng)目成本策略和方法，從而不斷提高項(xiàng)目成本決策、管理和建設(shè)的綜合水平。

在建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)中加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工程目標(biāo)成本的成本控制是非常重要的，目標(biāo)成本的控制真正做到了工程造價(jià)事前有具體的目標(biāo)，過(guò)程控制中具有有力的依據(jù)，成本分析的直觀性以及成本責(zé)任的明確性等對(duì)項(xiàng)目成本責(zé)任人以及考核人員的工作績(jī)效等都具有重要的作用。面對(duì)壓價(jià)讓利白熱化的市場(chǎng)環(huán)境，推行目標(biāo)成本管理，有利于增強(qiáng)全體管理人員的成本意識(shí)，有利于把握項(xiàng)目投入產(chǎn)出的全局。

3.5竣工結(jié)算階段工程造價(jià)的控制

建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算是項(xiàng)目的最終成本結(jié)果，也是反映項(xiàng)目投資效果和工程實(shí)際成本的重要文件。項(xiàng)目結(jié)算的及時(shí)、準(zhǔn)確審計(jì)是對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)和分析，它對(duì)提高工程造價(jià)水平和積累經(jīng)驗(yàn)具有重要作用。在工程結(jié)算審核過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照施工組織設(shè)計(jì)的要求，嚴(yán)格按照工程施工技術(shù)中外墻腳手架工程的組織設(shè)計(jì)等項(xiàng)目的具體內(nèi)容、項(xiàng)目的評(píng)估和測(cè)量，在工程結(jié)算審核過(guò)程中，不能根據(jù)實(shí)際施工中的鋼管腳手架進(jìn)行結(jié)算審核。在進(jìn)行工程結(jié)算審核的時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持深入施工現(xiàn)場(chǎng)，能夠隨時(shí)掌握工程施工的整個(gè)動(dòng)態(tài)，并且應(yīng)該全面了解工程在施工的過(guò)程中是否按照施工圖紙以及工程變更的情況進(jìn)行施工，是否有未施工且沒(méi)有變更通知的部分等，所以在工程結(jié)算審核的過(guò)程中，不能只對(duì)工程施工圖紙或者工程變更的情況進(jìn)行工程結(jié)算，應(yīng)該深入施工現(xiàn)場(chǎng)，認(rèn)真細(xì)致的進(jìn)行核對(duì)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，建設(shè)方在各個(gè)階段都加強(qiáng)了工程造價(jià)的重要性，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到其直接的經(jīng)濟(jì)利益?？傊?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，這樣才能有效地降低不必要的項(xiàng)目成本，并通過(guò)審查和首次發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目投資管理過(guò)程中迫切需要解決的問(wèn)題，促進(jìn)投資管理的不斷健全和完善，從根本上完善投資效果，創(chuàng)造一流的質(zhì)量項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉淑云.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2016，（11）：2484.

[2]張妮.房地產(chǎn)工程全過(guò)程造價(jià)管理與控制分析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2015，（27）：1475-1475.

[3]凌耀鋮.房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程工程造價(jià)管理模式分析探討[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2015，（21）：1648-1648.

作者簡(jiǎn)介：

高銀蘭，審計(jì)四中心，北京。