【摘要】近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度日益增快，人們對(duì)物質(zhì)生活方面和居住條件方面也提出了更高的要求，這便成為了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的“助推器”，成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要部分，在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中占有重要地位，并直接影響了我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值。所以，將在研究活動(dòng)開展過程中，把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)被動(dòng)因素作為主要研究?jī)?nèi)容，通過全方位、多層次、多角度的探析，找到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的規(guī)律，進(jìn)而為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)提供重要幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素

在國(guó)家提倡大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了很快的發(fā)展，目前已經(jīng)成為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，但是房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)相比較具有投資大、回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)，而且波動(dòng)性也比較大。本文闡述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素，提出了如何去解決這些問題，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提出了方向。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)特征

通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況的觀察發(fā)現(xiàn)，復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條是其所經(jīng)歷的主要階段，通過對(duì)這些內(nèi)容的分析，能夠發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的規(guī)律和波動(dòng)的影響因素。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段開始前，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)剛剛起步，發(fā)展速度緩慢，會(huì)受各種因素的影響表現(xiàn)出供求關(guān)系相對(duì)失衡的問題。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到落后狀態(tài)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商為了緩解供大于求的現(xiàn)象，有效保障自身利益，通常要采取一些行之有效的辦法。比如縮小投資規(guī)模等等。然后，在凈需求量得到增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，讓供大于求的局面有所轉(zhuǎn)變，并由此進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段——復(fù)蘇發(fā)展階段。在進(jìn)入到新的發(fā)展階段以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)有一定回暖效果，需求量的增加促使房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不斷增加，此時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格和租金會(huì)不斷增高，促進(jìn)交易量不斷增加，同時(shí)供求關(guān)系隨著需求量增加而改變，進(jìn)而出現(xiàn)房?jī)r(jià)和租金不斷上漲，房產(chǎn)商看準(zhǔn)上漲時(shí)機(jī)，不斷增加新項(xiàng)目的開發(fā)，大大刺激了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而進(jìn)入繁榮階段。在開發(fā)商不斷增加房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模時(shí)，供求量會(huì)不斷上升且價(jià)格會(huì)有所上漲，在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量又會(huì)開始下降，從而出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，進(jìn)而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向衰落，最終房地產(chǎn)市場(chǎng)由于供求關(guān)系的變化造成市場(chǎng)出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)，促使房?jī)r(jià)一路下跌，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)比較大，在這種背景下會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素也有所增加，必須對(duì)這些因素進(jìn)行分析，才能采取有效的措施，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

2.1經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)具有密不可分的關(guān)系，只有保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，不斷增加居民的收入，提升人們的生活質(zhì)量，才能不斷推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。GDP增長(zhǎng)率、國(guó)民生產(chǎn)總值、就業(yè)率、失業(yè)率、金融環(huán)境等都是宏觀經(jīng)濟(jì)的范疇，當(dāng)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)萎靡時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會(huì)受到很大的影響。因此，引起房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因中，經(jīng)濟(jì)因素具有直接的影響，必須在了解和把控國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降到最低值。

2.2土地因素

我國(guó)作為領(lǐng)土面積在世界排行第三的國(guó)家，領(lǐng)土資源是非常豐富的。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展，就會(huì)用到很多的土地，但是如果土地利用的不合理，也會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不良的影響，房地產(chǎn)的土地需要得到國(guó)家政府的批準(zhǔn)，企業(yè)獲取土地的使用權(quán)之后，可以對(duì)土地進(jìn)行處理，但是如果開發(fā)的不合理，也會(huì)對(duì)企業(yè)后期的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響，造成經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

2.3市場(chǎng)因素

房地產(chǎn)企業(yè)在目前的市場(chǎng)發(fā)展的背景下波動(dòng)是非常大的，有一些波動(dòng)嚴(yán)重的會(huì)造成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行盡早。從目前市場(chǎng)反饋的情況來分析，居民在購(gòu)房時(shí)選擇的面積和居民的消費(fèi)水平是相關(guān)聯(lián)的，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是根據(jù)市場(chǎng)的需要來調(diào)整的，因此在確定企業(yè)發(fā)展方向的時(shí)候，一定要對(duì)市場(chǎng)先進(jìn)行調(diào)查之后再進(jìn)行決策，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)最小化。

2.4心理原因

在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的諸多因素中，心理因素是最主要的一個(gè)原因。在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)受到心理因素的很大影響，一般來說，房地產(chǎn)的投資者會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和分析。但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不確定性，在考察實(shí)際情況的過程中，會(huì)出現(xiàn)很多的問題，在預(yù)測(cè)的時(shí)候可能出現(xiàn)一定的問題，導(dǎo)致整個(gè)投資過程具有非常明顯的投機(jī)性質(zhì)。在心理因素的影響下，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

2.5房地產(chǎn)供需原因

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)在很大程度上影響著房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展與人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求有著直接的影響。宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)需求狀況、經(jīng)濟(jì)收入等因素都會(huì)對(duì)住房的需求產(chǎn)生直接的影響，當(dāng)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)能力不足時(shí)，消費(fèi)需求會(huì)出現(xiàn)明顯的下降，投資者的投資收益會(huì)出現(xiàn)較為明顯的影響，如果資金不能及時(shí)有效的回收，資金鏈就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的斷層，影響最終的經(jīng)濟(jì)收益。因此，在導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的諸多因素中，消費(fèi)者的需求具有非常明顯的影響，增加了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幾率，加劇了供需關(guān)系的不平衡。

3、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下金融風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成

3.1金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)指的是金融機(jī)構(gòu)在管理房地產(chǎn)貸款的過程中，因內(nèi)部制度的不合理以及操作方式的不恰當(dāng)而引發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，房地產(chǎn)貸款具有較長(zhǎng)的周期，相對(duì)而言，金融機(jī)構(gòu)所提供的貸款資金的流轉(zhuǎn)周期很短，在固定的周期內(nèi)，資金的流動(dòng)性會(huì)受到比較嚴(yán)重的影響，增加了經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過程中，如果內(nèi)部的管理不善，或者經(jīng)營(yíng)手段的局限性，很容易造成資金的流失，增加金融機(jī)構(gòu)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

3.2抵押風(fēng)險(xiǎn)

抵押風(fēng)險(xiǎn)指的是金融機(jī)構(gòu)為了確保自身的利益，在提供抵押貸款的過程中，當(dāng)違約現(xiàn)象發(fā)生的時(shí)候，在處理抵押物品時(shí)會(huì)面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。造成這種風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是抵押物的產(chǎn)權(quán)具有不確定性，如果抵押物是借款人與其他人的共有財(cái)產(chǎn)，并非借款人的獨(dú)有財(cái)產(chǎn)，在處理抵押物的時(shí)候，會(huì)面臨諸多的問題和困難，對(duì)金融機(jī)構(gòu)帶來不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收回貸款時(shí)，會(huì)造成相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

3.3借款人風(fēng)險(xiǎn)

借款人風(fēng)險(xiǎn)指的是借款人在各種原因下，拒絕對(duì)貸款進(jìn)行償還而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下兩個(gè)方面：第一，借款人在貸款并償還利息之后，房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下降對(duì)借款人帶來了一定的影響，出于保護(hù)自身的利益，借款人違背道德，拒絕償還貸款，造成違約現(xiàn)象的發(fā)生。第二，借款人得到相應(yīng)的款項(xiàng)后，在經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)問題，沒有足夠的經(jīng)濟(jì)能力償還接的款項(xiàng)，最終導(dǎo)致違約現(xiàn)象的發(fā)生[1]。

4、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)防范對(duì)策

4.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的防范對(duì)策

首先，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的過程中，市場(chǎng)利益通過發(fā)揮自身調(diào)控的作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格變動(dòng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在一定的范圍內(nèi)，價(jià)格的變動(dòng)具有其合理性，在價(jià)值一定的基礎(chǔ)上，正產(chǎn)反映市場(chǎng)狀況，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的影響。然而，在發(fā)展的過程中，不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些不正常的價(jià)格變化現(xiàn)象，政府必須在分析實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，采取具有針對(duì)性的措施，充分發(fā)揮出宏觀調(diào)控在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中的關(guān)鍵作用，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在健康有序的環(huán)境中穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進(jìn)行調(diào)整。投資的政策應(yīng)該與實(shí)際情況相匹配，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整：第一，對(duì)投資行為規(guī)范進(jìn)行合理的構(gòu)建，政府應(yīng)發(fā)揮自身的引導(dǎo)作用，對(duì)各種投資行為進(jìn)行有效的監(jiān)督和把控，為投資行為創(chuàng)造穩(wěn)定健康的環(huán)境。第二，對(duì)投資主體進(jìn)行改變，如果投資出現(xiàn)問題，將不能得到有效的匯報(bào)，甚至出現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)損失。為此，必須在分析實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析，創(chuàng)建科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，使投資行為更加安全，實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益。第三，控制投資的規(guī)模，使投資在合理范圍內(nèi)濕度波動(dòng)。結(jié)合我國(guó)的宏觀調(diào)控政策確定投資的規(guī)模，并對(duì)其合理性進(jìn)行科學(xué)詳細(xì)的分析，避免因投資規(guī)模的擴(kuò)大造成的經(jīng)濟(jì)膨脹現(xiàn)象[2]。

4.2房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

首先，建立健全融資體系。在當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展中，融資渠道的單一對(duì)其正常穩(wěn)定的發(fā)展產(chǎn)生了非常明顯的阻礙，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，必須拓寬融資渠道，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有足夠的資金支持，對(duì)信托基金、證券等新型的融資手段進(jìn)行充分的利用，構(gòu)建全方位多角度的融資體系，提高融資的便利性；其次，完善宏觀監(jiān)測(cè)指標(biāo)系統(tǒng)。想要對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的監(jiān)控，必須構(gòu)建一個(gè)科學(xué)完善的宏觀觀測(cè)指標(biāo)系統(tǒng)。一方面，需要全面分析和總結(jié)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投入、供求關(guān)系等基本狀況，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)具有初步認(rèn)知；另一方面，在國(guó)家宏觀引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)比較薄弱的環(huán)節(jié)進(jìn)行大力支持，對(duì)資金進(jìn)行合理的分配，使資金的作用得到充分有效的發(fā)揮；最后，構(gòu)建科學(xué)的個(gè)人征信系統(tǒng)。個(gè)人征信系統(tǒng)建設(shè)的不完善是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)的一個(gè)重要原因，存在著很多不完善的地方，需要對(duì)存在的漏洞進(jìn)行分析并不斷改進(jìn)和完善。在實(shí)際情況下，一些房地產(chǎn)商經(jīng)常故意違約，嚴(yán)重影響了購(gòu)房者還款的積極性，使金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率不斷增加。因此，必須構(gòu)建一個(gè)科學(xué)完善的個(gè)人征信系統(tǒng)，確保個(gè)人信用調(diào)查系統(tǒng)的科學(xué)性、規(guī)范性與合理性。同時(shí)，為規(guī)范市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)行為，需要完善相關(guān)的法律法規(guī)，創(chuàng)造一個(gè)健全的法制環(huán)境。最后，當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)違約訂立合同現(xiàn)象時(shí)，需要盡心嚴(yán)厲的打擊，將危害房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為降到最低[3]。

4.3基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)應(yīng)對(duì)措施

首先，反周期對(duì)策。既然政府形式是影響周期波動(dòng)的重要因素之一，就可以自然想到：如果經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生異常波動(dòng)，則是否可以采取基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的反周期對(duì)策來避免負(fù)面效應(yīng)的出現(xiàn)，進(jìn)而達(dá)到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的目標(biāo)。其中的反周期對(duì)策是指：在擁有完善資料基礎(chǔ)上進(jìn)行的周期波動(dòng)分析完全可信，同時(shí)據(jù)此還能得出經(jīng)驗(yàn)特征及長(zhǎng)度。這對(duì)未來的周期波動(dòng)而言，還可給出估計(jì)，尤其是短期波動(dòng)。因此，為防止波動(dòng)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，需借助政府監(jiān)督職能對(duì)波動(dòng)幅度進(jìn)行有效控制。簡(jiǎn)單來說，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷擴(kuò)張的過程中，政府必須采取可行措施，抑制經(jīng)濟(jì)過熱；而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)為不斷衰退時(shí)，則要制定擴(kuò)張政策，以起到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用；其次，把握調(diào)控時(shí)機(jī)。通過上述分析可知，周期波動(dòng)是能進(jìn)行調(diào)控的，方法為政府采用大數(shù)據(jù)技術(shù)，從土地資源和貨幣角度入手，采取可行的行政手段，干預(yù)波動(dòng)，以達(dá)到平抑或者是引導(dǎo)的作用，在此過程中，大數(shù)據(jù)起到至關(guān)重要的作用，同時(shí)，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的前提是正確把握時(shí)機(jī)，所以大數(shù)據(jù)能準(zhǔn)確把握時(shí)機(jī)。對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)控而言，通常具有政策時(shí)滯，雖然多數(shù)情況下只對(duì)政策切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有作用的時(shí)間造成影響，但在某些條件的作用下，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)到達(dá)轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)，等到政策切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有作用時(shí)，不僅很難達(dá)到預(yù)期效果，甚至產(chǎn)生完全相反的作用。因此，應(yīng)充分考慮政策時(shí)滯影響，正確把握時(shí)機(jī)；最后，構(gòu)建完善的預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)信息及預(yù)警系統(tǒng)具有為政府和開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的作用，而真正做好這項(xiàng)工作的前期是掌握齊全的統(tǒng)計(jì)資料，重點(diǎn)是采用大數(shù)據(jù)技術(shù)來合理設(shè)置警戒線與不斷規(guī)范空置率計(jì)算方式。根據(jù)存量、增量空置率創(chuàng)建指標(biāo)體系，采用大數(shù)據(jù)技術(shù)，整合國(guó)內(nèi)外、各行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，真實(shí)反映出空置房實(shí)際狀態(tài)。其中，增量空置率著重反映商品房實(shí)際空置情況，為開發(fā)節(jié)奏的合理調(diào)整提供參考；而存量空置率著重反應(yīng)房屋總量表現(xiàn)出的態(tài)勢(shì)及余缺情況，為正常和非正常的房屋空置，以及發(fā)展規(guī)劃的制定提供參考[4]。

結(jié)論：

簡(jiǎn)而言之，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，而且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)比較大，且受到的影響因素比較多。因而管理部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理方面的制度，在制定制度時(shí)要注意考慮多方面的因素，在此基礎(chǔ)上對(duì)制度進(jìn)行調(diào)控，從而從各個(gè)方面保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速的發(fā)展，這對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的意義[5]。

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作者簡(jiǎn)介：

尉建中，北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)，北京。