陳肖

【摘要】隨著我國住房制度的改革和城市化的快速推進，近年來房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展的階段。本文主要論述了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)并分析其中存在的問題。在最后嘗試提出創(chuàng)新融資渠道的新模式，如開拓保險資金的融資渠道、REITs融資以及附帶期權(quán)的有息預(yù)付等，以期創(chuàng)造一種高效快捷、可以化解系統(tǒng)風(fēng)險的融資模式。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；融資創(chuàng)新；金融投資產(chǎn)品

1、導(dǎo)言

作為資金密集型的行業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)自有資金極少，在融資渠道上，主要是通過銀行貸款和預(yù)付款，大量的銀行貸款綁架了金融行業(yè)，進而增加了整個國民經(jīng)濟的風(fēng)險。如何有效的拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，提高資金流動性，解決房地產(chǎn)行業(yè)的資金問題，已成近年來的熱點問題。因此，創(chuàng)造一種高效快捷、可以化解系統(tǒng)風(fēng)險的融資模式對于房地產(chǎn)企業(yè)來說已經(jīng)迫在眉睫。

2、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀分析

2.1預(yù)售資金

房地產(chǎn)預(yù)售是最普遍的一種融資方式，包括定金、預(yù)收款和個人按揭貸款。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的重要方式之一就是對商品房進行預(yù)售。但隨著國家有關(guān)政策法規(guī)的健全，要求房地產(chǎn)企業(yè)需全部交付土地出讓金和投入超過總投資2 5 %的資金，并辦理預(yù)售許可證等各項證件方可預(yù)售。預(yù)售雖可以將部分市 場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給買家，但開發(fā)利潤會下降，如果成本控制較差就會喪失未來利潤。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，供大于求時，房地產(chǎn)企業(yè)也就難以采用預(yù)售方式籌集資金。

2.2商業(yè)銀行貸款

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀行主要提供的貸款有：土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流動資金、商業(yè)用房貸款、個人住房貸款等。銀行貸款從其操作流程的角度而言是房地產(chǎn)企業(yè)最為簡單易行的融資方式。商業(yè)銀行貸款現(xiàn)已是我國房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自商業(yè)銀行，有的甚至高達90%多，銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)通過上市發(fā)行股票融資

我國房地產(chǎn)企業(yè)流動資金不足，上市可以快速滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，上市融資現(xiàn)在也已成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個理想融資渠道。房地產(chǎn)實現(xiàn)上市融資的方式主要為國內(nèi)主板A 股上市、境外上市和借殼上市。SOHO 中國、碧桂園的成功上市不僅給潘石屹、楊惠妍帶來了數(shù)百億身價，在締造一個個富豪傳奇的同時，也激起了境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)上市熱潮。

3、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的主要問題

3.1預(yù)售額度降低

在國家堅定不移的房地產(chǎn)調(diào)控下，從2011年起，國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的成效日益明顯，購房者對房地產(chǎn)持觀望的態(tài)度，導(dǎo)致定金及預(yù)收款的收回速度明顯下降。定金與預(yù)收款收回增速下降導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金壓力增大，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難程度隨之加深。

3.2主要依賴商業(yè)銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)負債率較高

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2011年上半年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率已達到71.28%，其中上市房地產(chǎn)企業(yè)總負債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，資產(chǎn)負債率已達近十年的數(shù)值高峰。根據(jù)中國銀行統(tǒng)計，截至2012年末，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的19.23%，這些數(shù)字顯示了房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)銀行的依賴程度。同時，由于存款準備金率達到歷年高位，銀行貸款規(guī)模有限，且銀行提高了信貸審批條件使得貸款難度加大。自2010年以來多次加息和銀行上浮貸款利率、征收財物顧問費，大幅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

3.3上市發(fā)行股票以及債券融資受阻，成本較高

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)資本市場融資的可能性很小，首發(fā)、增發(fā)、配股和借殼上市等方式已被紛紛叫停。從2010年4月房地產(chǎn)調(diào)控開始，證監(jiān)會嚴格審查所有涉及房地產(chǎn)行業(yè)的融資重組，要求要先經(jīng)過國土部的審核才能通過，并且發(fā)債融資平均年利率超過10%，遠高國內(nèi)信貸融資，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)負擔，國內(nèi)房地產(chǎn)債券融資逐步凍結(jié)。

4、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的創(chuàng)新研究

4.1開拓保險資金的融資渠道

2011年5月13日，上海城投控股與中國平安保險公司攜手推出7年期“平安―城投控股保障房項目債權(quán)投資計劃”，募集不超過30億元的資金用于支持上海保障性住房建設(shè)。國家應(yīng)積極鼓勵并支持保險資金參與到房地產(chǎn)投資中，實現(xiàn)社會閑散資金的再利用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動和保險公司聯(lián)系，對有實力的保險公司主動開放融資市場，提供保險資金盈利的保障條件。

4.2擴大房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）融資的規(guī)模

2009年初，國務(wù)院出臺“金融國八條”，作為拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的手段之一，REIS被國務(wù)院賦予合法身份。引入房地產(chǎn)信托投資基金有利于擴展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，完善我國房地產(chǎn)金融架構(gòu)，有助于分散和降低系統(tǒng)風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財物安全，從而解決房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一和資金短缺的問題。

4.3附帶期權(quán)的有息預(yù)付

附帶期權(quán)的有息預(yù)付，其本質(zhì)上是一種特殊的資產(chǎn)證券化，以住房為抵押的債券，但其不參與上市交易，以單位住房為資產(chǎn)標的且不可分拆。預(yù)付款是開發(fā)商的重要資金來源，這種提前預(yù)定的銷售方式類似于“期貨”。開發(fā)商獲得了資金，提高了資金的流動性，轉(zhuǎn)移了風(fēng)險。

結(jié)論：

房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開大量資金的有效支持。作為房地產(chǎn)企業(yè)自身，應(yīng)合理調(diào)度資金的使用，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品，開發(fā)融資渠道新模式，有效利用社會閑散資金，對于解決我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道窄、對商業(yè)銀行過分依賴以及金融風(fēng)險性高等的問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良好運作與不斷循環(huán)具有重要意義。

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