唐曉華

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一項以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)為目的，管理、配置各種建設(shè)過程中人力、物力、財力的綜合性較強的工作。在項目的管理過程中，管理者不僅要對工程建設(shè)過程中的各個環(huán)節(jié)和各項資源進行優(yōu)化配置，還要科學(xué)合理地應(yīng)對在建設(shè)過程中可能遇到的各種風(fēng)險與隱患，做到防患于未然，這樣才能更好地推動房地產(chǎn)項目健康有序建設(shè)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；管理模式；風(fēng)險研究

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理中，管理者根據(jù)預(yù)先設(shè)置的項目目標(biāo)，對工程投資、工程建設(shè)、項目交付和項目售后過程進行計劃編制、組織開展、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和全程控制，從而更高效地運用人力、財力、物力、時間和空間進行建設(shè)，進而實現(xiàn)以最低的成本和代價獲得最高的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要模式及特點

1.1設(shè)計招標(biāo)建設(shè)模式

設(shè)計招標(biāo)建設(shè)模式是按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)模式進行管理，即開發(fā)商委托專業(yè)機構(gòu)進行前期設(shè)計，而后通過競標(biāo)的方式選擇承包商，最后選擇監(jiān)理機構(gòu)進行項目監(jiān)理。這種模式的優(yōu)點在于可以有效節(jié)約資金，同時能夠?qū)こ探ㄔO(shè)進行控制。通過競標(biāo)的方式選擇承包商不僅可以選擇資質(zhì)好的企業(yè)進行建設(shè)，還可以大大降低成本。

1.2代理型模式

代理型模式是指開發(fā)商選擇專業(yè)的代理人代替其監(jiān)督設(shè)計方、建設(shè)方和監(jiān)理方。代理人為開發(fā)商提供全程或者某階段的代理服務(wù)，全權(quán)代表開發(fā)商協(xié)調(diào)與各方的關(guān)系。這種模式的優(yōu)點在于能夠為房地產(chǎn)企業(yè)有效縮短工程建設(shè)時間，從而節(jié)約資金。同時，開發(fā)商可以自主選擇代理^進行管理，其自主性得到大大增強，可以滿足其對管理與技術(shù)的專業(yè)需求。

1.3經(jīng)理人型模式

在經(jīng)理人型模式中，開發(fā)商在進行項目管理前，選擇專業(yè)經(jīng)理人幫助其進行項目前期管理，并負(fù)責(zé)項目建設(shè)的全過程管理。經(jīng)理人可以根據(jù)開發(fā)商的要求，自行設(shè)計管理模式進行管理。開發(fā)商與經(jīng)理人簽訂合同，經(jīng)理人對開發(fā)商負(fù)責(zé)，開發(fā)商可以在建設(shè)中調(diào)整要求，其擁有較大的自主權(quán)。這種模式可以有效縮短建設(shè)時間，降低開發(fā)成本，控制工程進度，但相對而言，由于具有一定的不確定性，所以造價較高，經(jīng)理人選擇較為不易。

2、房地產(chǎn)項目管理模式風(fēng)險分析

2.1項目質(zhì)量管理風(fēng)險

在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)項目管理中，多數(shù)項目采用的是項目承包制，這就給許多資質(zhì)不好、水平不高的建設(shè)方提供了許多便利，也使項目建設(shè)中的風(fēng)險和隱患大大增多。此外，當(dāng)下國內(nèi)很多從事建設(shè)行業(yè)工作的工人都來自于農(nóng)村，不僅沒有接受過高校的正規(guī)教育，也沒有接受過技術(shù)院校的技能教育，而一些項目管理者也缺乏相關(guān)的管理資質(zhì)，如建造師、建筑師等，所以，工程項目的管理質(zhì)量有所下降，無法有效把控工程的建設(shè)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)，安全事故頻頻發(fā)生。

2.2項目管理制度風(fēng)險

從現(xiàn)行的管理制度看，當(dāng)前的房地產(chǎn)項目管理制度無法有效支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，尤其是在國家宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)業(yè)對于項目的精細(xì)化管理要求越來越高，有所缺失的房地產(chǎn)項目管理制度不能有效滿足項目日常管理的需要，難以適應(yīng)如今風(fēng)險頻出的房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀。

2.3項目合同管理風(fēng)險

由于受到宏觀調(diào)控的影響，開發(fā)商為了降低成本、提高利潤，而強行將自身風(fēng)險通過不平等合同轉(zhuǎn)嫁給建設(shè)方、承包商以謀求用最小的成本實現(xiàn)效益的最大化。而建設(shè)方和承包商為了獲得工程的承包權(quán)，在接受合同的同時，會選擇將項目工程非法轉(zhuǎn)包、分包甚至降低工程質(zhì)量偷工減料等，這會給項目的管理帶來巨大的問題和矛盾，也會使項目的建設(shè)與管理形成許多風(fēng)險和隱患。

2.4項目人員管理風(fēng)險

在一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，缺少專業(yè)水平高、工作技能強、管理經(jīng)驗豐富的一線管理人員已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。管理^員素質(zhì)低下、專業(yè)不對口也是日常項目管理中頻頻出現(xiàn)的問題，這些問題已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)項目的管理與發(fā)展。此外，國有企業(yè)在培訓(xùn)、激勵機制等方面也有所欠缺，缺少專門從事人才隊伍管理和項目管理的人才，無法對項目管理的全過程派駐專門的管理人才，從而也很難提升項目全過程管理的水平與質(zhì)量。

3、加強房地產(chǎn)項目管理的對策

3.1因地制宜，重視基礎(chǔ)管理和動態(tài)管理

在房地產(chǎn)項目建設(shè)與管理過程中，要充分認(rèn)識每個項目自身的特點，準(zhǔn)確把握項目的優(yōu)勢與劣勢，熟悉和掌握項目所處的環(huán)境、地點、時間等條件以及建設(shè)方或承包商的建設(shè)水平，從而因地制宜地通過科學(xué)、合理、合適的管理方法進行針對性管理，使科學(xué)管理貫穿于項目建設(shè)的始終，從而有效提升建設(shè)效率，減少建設(shè)成本，提高管理水平，降低風(fēng)險隱患。此外，在項目的管理中，還要積極發(fā)揮基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的作用，如企業(yè)的ERP管理系統(tǒng)等，通過對建設(shè)材料等的動態(tài)監(jiān)控、計量監(jiān)控，實現(xiàn)全方位、多層次、全過程的動態(tài)監(jiān)控，從而使現(xiàn)代項目管理理念在日常的項目建設(shè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

3.2加強房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求利益最大化，無視法律法規(guī)的束縛，為了降低成本無所不用其極，對項目的正常管理產(chǎn)生了極其惡劣的影響。因此，要切實制定全面完善的法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)項目管理。由于房地產(chǎn)項目管理偏重實務(wù)，所以在政策的制定過程中，要積極考慮法規(guī)條文落實的現(xiàn)實性，避免出現(xiàn)界定模糊的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)項目管理的全過程落在陽光監(jiān)管之下，這樣才能徹底杜絕各種違規(guī)現(xiàn)象，使項目管理回歸應(yīng)有之義。

3.3加強人才培訓(xùn)與激勵

對于企業(yè)而言，首先要加強對人才隊伍的培訓(xùn)力度，加大培訓(xùn)資金的投入力度，積極完善培訓(xùn)形式，拓展培訓(xùn)內(nèi)容，針對企業(yè)人才隊伍建設(shè)的現(xiàn)狀，有針對性地開展專題培訓(xùn)，切實提高人才隊伍水平。對于一些骨干人才、核心人才，要加大激勵力度，對于一些青年人才、技能人才要加大扶持力度，設(shè)計形成一條完整的人才晉升通道，便人才能夠有充分的成長空間。只有做好專業(yè)管理人才的儲備與培訓(xùn)，才能更好地提升項目管理水平與能級，使企業(yè)的項目管理邁上一個更高的臺階。

3.4建立健全項目合同管理制度

加強房地產(chǎn)項目管理、降低管理風(fēng)險，首先要對每個管理環(huán)節(jié)進行精細(xì)化管理，尤其是在合同的簽訂上，要做到責(zé)任細(xì)化、責(zé)任明確，使每個環(huán)節(jié)的管理責(zé)任都有據(jù)可查，切實將承包商和建設(shè)者的權(quán)利義務(wù)予以——明確，從而降低在建設(shè)過程中的風(fēng)險，減少建設(shè)的隱患。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，是一項精細(xì)化的工作，是房地產(chǎn)項目順利進行的關(guān)鍵。而隨著各種新媒體、新技術(shù)、新系統(tǒng)的投入，房地產(chǎn)項目管理者可以充分運用新媒體媒介掌握工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)的實際情況，并運用大數(shù)據(jù)技術(shù)上傳匯總給開發(fā)商，通過云計算技術(shù)及時進行調(diào)整和完善，從而在項目開發(fā)的各個流程環(huán)節(jié)進行全方位、多層次、全過程的有效管理，進而使房地產(chǎn)項目開發(fā)更加高效，幫助企業(yè)獲得更好的收益，也使房地產(chǎn)項目管理邁上一個更高的臺階。