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        價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用探析

        2018-05-14 14:58:25李芳
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目成本

        李芳

        【摘要】與其他項(xiàng)目相比,房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大,投入資金較多,建設(shè)周期較長(zhǎng),管理工作較為復(fù)雜。近年來(lái),隨著土地資源日趨緊張,土地成本愈來(lái)愈高,再加上房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題愈來(lái)愈嚴(yán)重,造成房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)空間逐漸壓縮。在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)若要獲得長(zhǎng)足、穩(wěn)定的發(fā)展,就必須進(jìn)一步完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理,以管理作為切入點(diǎn)來(lái)控制項(xiàng)目成本,進(jìn)而獲得更大的利潤(rùn)空間?;诖?,本文對(duì)價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用進(jìn)行了綜合性分析,并提出了一系列觀點(diǎn),以供參考。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;價(jià)值工程;成本

        1、價(jià)值工程特征概述

        價(jià)值工程主要是指以提升產(chǎn)品或作業(yè)價(jià)值為目的,以產(chǎn)品或作業(yè)功能分析作為核心,盡最大可能通過(guò)最低壽命周期成本來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所需求的必要功能的組織性活動(dòng)。價(jià)值工程當(dāng)中所謂的“價(jià)值”本質(zhì)上是一種評(píng)價(jià)事物有益程度的尺度[1]。價(jià)值愈高則反映了事物的有益程度愈高,所能夠帶來(lái)的效益愈大;反之則說(shuō)明事物有益程度低下,所能夠產(chǎn)出的效益不夠理想。價(jià)值公式表達(dá)為V=F/C,其中V是效用或功能與費(fèi)用之比,即對(duì)象所具備的必要功能與獲取該功能總成本的比例;F是指對(duì)象的性能或用途,其本質(zhì)是對(duì)象的使用價(jià)值;C是指產(chǎn)品或作業(yè)在全壽命周期所耗費(fèi)的全部費(fèi)用,包括使用費(fèi)用及生產(chǎn)費(fèi)用[2]。

        價(jià)值、功能以及全壽命周期成本是構(gòu)成價(jià)值工程的三大要素,并具備了以下特征[3]:(1)價(jià)值工程的核心為產(chǎn)品功能分析。從產(chǎn)品角度來(lái)看,房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能才是吸引用戶的核心要素,并不是項(xiàng)目本身,通過(guò)功能才能夠滿足用戶的某些需求。如果從用戶角度出發(fā),則需要注重產(chǎn)品功能開(kāi)發(fā),并根據(jù)用戶實(shí)際需求,刪除部分多余或不必要的功能,以此來(lái)壓縮成本。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目功能進(jìn)行定量分析,將量化功能與量化成本進(jìn)行比值,從而獲得價(jià)值。(2)價(jià)值工程的基礎(chǔ)為集體創(chuàng)造活動(dòng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)成員相互協(xié)作,根據(jù)階段性特點(diǎn),對(duì)產(chǎn)品功能載體進(jìn)行創(chuàng)新,并適當(dāng)簡(jiǎn)化功能載體,以節(jié)約材料及建設(shè)成本,提升項(xiàng)目整體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益。換句話說(shuō),價(jià)值工程需要一個(gè)完整團(tuán)隊(duì)才能實(shí)現(xiàn),其基礎(chǔ)為集體創(chuàng)造活動(dòng)。(3)在實(shí)現(xiàn)客戶功能要求的前提下,盡可能降低產(chǎn)品成本。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法相比,價(jià)值工程則是將價(jià)值、功能及成本“三位一體化”,進(jìn)行綜合考量,能夠讓產(chǎn)品功能與成本保持協(xié)調(diào),在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上,有效控制成本,并提升經(jīng)濟(jì)效益。

        2、價(jià)值工程應(yīng)用流程

        價(jià)值工程是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作,其主要流程包括確認(rèn)目標(biāo)、功能分析、功能價(jià)值評(píng)價(jià)、方案制定以及方案實(shí)施,以下對(duì)各環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)敘述[4]:(1)確認(rèn)目標(biāo)。首先,在價(jià)值工程應(yīng)用過(guò)程中,要確認(rèn)應(yīng)用對(duì)象。由于價(jià)值工程需要消耗大量的資源、財(cái)力、人力等,所以無(wú)法將所有的項(xiàng)目?jī)?nèi)容都作為價(jià)值工程應(yīng)用對(duì)象,需要進(jìn)行合理篩選,將能夠產(chǎn)出較大經(jīng)濟(jì)效益的內(nèi)容作為對(duì)象。從房地產(chǎn)項(xiàng)目角度來(lái)看,應(yīng)該將建設(shè)成本較高、數(shù)量較多、成本費(fèi)用占比較大的項(xiàng)目?jī)?nèi)容作為價(jià)值工程重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。其次,當(dāng)價(jià)值工程應(yīng)用對(duì)象確認(rèn)后,就需要對(duì)對(duì)象進(jìn)行充分的情報(bào)收集,以獲取價(jià)值工程所需的參考對(duì)象。通過(guò)與參考對(duì)象比較,能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題,并提出相應(yīng)的改進(jìn)措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目情報(bào)收集主要包括了市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)趨勢(shì)、業(yè)主信息、地質(zhì)環(huán)境、施工技術(shù)、造價(jià)信息等。(2)功能分析。功能分析是價(jià)值工程實(shí)施過(guò)程中的核心內(nèi)容。首先,要結(jié)合已經(jīng)確認(rèn)的對(duì)象的功能進(jìn)行有效描述,對(duì)功能進(jìn)行細(xì)致分析與解剖。通過(guò)功能定義表述,能夠界定功能的基本屬性,并將對(duì)象功能范疇清晰地劃分出來(lái)。其次,從系統(tǒng)角度出發(fā),對(duì)單項(xiàng)子功能之間的關(guān)系進(jìn)行整理,再以圖表的方式將這些單項(xiàng)子功能之間的聯(lián)系清晰表達(dá)出來(lái),便能夠充分反映出產(chǎn)品核心功能與輔助功能之間的關(guān)系。(3)功能價(jià)值評(píng)價(jià)。根據(jù)功能整理結(jié)果對(duì)功能價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)價(jià),具體評(píng)價(jià)流程如下圖1所示:

        通過(guò)合理評(píng)價(jià),將功能價(jià)值較低、改良期望值較高的功能作為價(jià)值工程應(yīng)用當(dāng)中的重點(diǎn)改進(jìn)對(duì)象。(4)方案制定。結(jié)合以上步驟作為參考,并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,制定出針對(duì)性的方案。方案的創(chuàng)造需要充分借助團(tuán)隊(duì)力量,通過(guò)相互探討、集思廣益,盡可能提出多種方案,并從中篩選出最優(yōu)方案。(5)方案實(shí)施。按照所制定的方案嚴(yán)格落實(shí),在方案實(shí)施過(guò)程中,要及時(shí)進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題。方案完成后,對(duì)整體實(shí)施效果進(jìn)行有效評(píng)價(jià)。

        3、價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中的應(yīng)用分析

        3.1策劃階段

        房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的起點(diǎn),其涉及內(nèi)容較多,包括市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)細(xì)分以及項(xiàng)目定位等,該階段價(jià)值分析主要如下表1所示:

        客觀角度來(lái)看,房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃成果會(huì)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)實(shí)施、發(fā)展產(chǎn)生決定性影響。因此,項(xiàng)目策劃期間,除了要考慮一些基礎(chǔ)性因素外,還要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目所處環(huán)境變化,如樓房流行款式、市場(chǎng)成長(zhǎng)變化、土地稅收變化、融資政策變動(dòng)、城市商圈轉(zhuǎn)移等[5]。將這些變化因素均納入到價(jià)值分析當(dāng)中,以便在項(xiàng)目管理實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行動(dòng)態(tài)性調(diào)整,逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品增值。

        3.2設(shè)計(jì)階段

        設(shè)計(jì)階段應(yīng)用價(jià)值工程的過(guò)程中,除了要考慮基本的設(shè)計(jì)因素外,還要充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值。為了防止“前期投資小,后期開(kāi)支大”的情形出現(xiàn),設(shè)計(jì)人員需要在把握前期一次性投入成本的基礎(chǔ)上,將直接成本、間接成、隱性成本以及顯性成本均關(guān)聯(lián)起來(lái)。采取綜合性的方法,探究子項(xiàng)目工程內(nèi)容之間的相互關(guān)系,以獲取最優(yōu)組合。同時(shí),要明確評(píng)價(jià)指標(biāo),包括建筑密度、體積、平面系數(shù)、戶型等,形成合理的設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)模型。同時(shí),要對(duì)產(chǎn)品功能進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別。一些并不是產(chǎn)品所必需的功能,可適當(dāng)刪減,由此來(lái)控制建設(shè)成本。設(shè)計(jì)過(guò)程中,應(yīng)該將投資比重大、對(duì)項(xiàng)目影響最大且能夠產(chǎn)生潛在效益的部分作為價(jià)值工程研究核心,通過(guò)多重比較,篩選出最優(yōu)方案,得到既經(jīng)濟(jì)適用又達(dá)到功能要求的結(jié)果。

        3.3施工階段

        施工階段應(yīng)用價(jià)值工程的過(guò)程中,核心目標(biāo)主要包括兩點(diǎn):第一,要獲取最優(yōu)施工方案,以降低各建設(shè)產(chǎn)品單體消耗,從而降低生產(chǎn)部門平均勞動(dòng)損耗,以達(dá)到投資費(fèi)用控制目標(biāo)。因此,需要對(duì)不同施工方案進(jìn)行全面性的經(jīng)濟(jì)分析及技術(shù)分析,并對(duì)比不同方案之間的優(yōu)劣,最終獲得最優(yōu)方案。第二,要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品預(yù)期功能,并達(dá)到成本控制目標(biāo),則需要對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行合理編制。這就要對(duì)施工當(dāng)中的工作量、實(shí)務(wù)量、勞動(dòng)量等進(jìn)行精確的計(jì)算,并對(duì)人、財(cái)、物資源進(jìn)行優(yōu)化配置,讓功能、成本達(dá)到平衡,最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品增值。具體施工過(guò)程中,在滿足產(chǎn)品功能要求的基礎(chǔ)上,可通過(guò)替代材料、調(diào)整混凝土混合比、選擇低臺(tái)班費(fèi)用的施工機(jī)械等措施進(jìn)一步控制成本,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。與此同時(shí),要注重施工組織程序,以項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)、投資成本、進(jìn)度為核心,對(duì)各部分分項(xiàng)工程進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān),做到施工組織計(jì)劃緊湊連貫,將工序間隔時(shí)間控制到最小,并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能。

        結(jié)語(yǔ):

        房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的過(guò)程。工程質(zhì)量是房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本保障,產(chǎn)品功能則是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的基本要求。借助價(jià)值工程,能夠?qū)⒐δ?、成本以及價(jià)值三大要素充分關(guān)聯(lián)起來(lái),在滿足產(chǎn)品功能要求的前提下,盡可能降低成本,提升價(jià)值,從而讓項(xiàng)目獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。在價(jià)值工程運(yùn)用過(guò)程中,要將傳統(tǒng)粗放式管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化管理,通過(guò)細(xì)化目標(biāo),設(shè)定多重方案,并通過(guò)對(duì)比、篩選,獲得最優(yōu)方案,以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

        參考文獻(xiàn):

        [1]王敏.論價(jià)值工程的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本優(yōu)化[J].住宅與房地產(chǎn),2016 (21):97.

        [2]蔣葉.價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用[J].中國(guó)市場(chǎng),2016 (43):164-168.

        [3]陸慶強(qiáng).價(jià)值工程在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2011(04):14-15.

        [4]張金蘭,紀(jì)鵬飛,董紀(jì)昌.基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)用研究[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí),2011,41(17):76-84.

        [5]張妮麗.價(jià)值工程在建設(shè)工程項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用[J].四川建材,2014,40(02):255-256.

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