李芳

【摘要】與其他項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，投入資金較多，建設(shè)周期較長(zhǎng)，管理工作較為復(fù)雜。近年來(lái)，隨著土地資源日趨緊張，土地成本愈來(lái)愈高，再加上房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題愈來(lái)愈嚴(yán)重，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)空間逐漸壓縮。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)若要獲得長(zhǎng)足、穩(wěn)定的發(fā)展，就必須進(jìn)一步完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，以管理作為切入點(diǎn)來(lái)控制項(xiàng)目成本，進(jìn)而獲得更大的利潤(rùn)空間?；诖?，本文對(duì)價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用進(jìn)行了綜合性分析，并提出了一系列觀點(diǎn)，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；價(jià)值工程；成本

1、價(jià)值工程特征概述

價(jià)值工程主要是指以提升產(chǎn)品或作業(yè)價(jià)值為目的，以產(chǎn)品或作業(yè)功能分析作為核心，盡最大可能通過(guò)最低壽命周期成本來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所需求的必要功能的組織性活動(dòng)。價(jià)值工程當(dāng)中所謂的“價(jià)值”本質(zhì)上是一種評(píng)價(jià)事物有益程度的尺度[1]。價(jià)值愈高則反映了事物的有益程度愈高，所能夠帶來(lái)的效益愈大；反之則說(shuō)明事物有益程度低下，所能夠產(chǎn)出的效益不夠理想。價(jià)值公式表達(dá)為V=F/C，其中V是效用或功能與費(fèi)用之比，即對(duì)象所具備的必要功能與獲取該功能總成本的比例；F是指對(duì)象的性能或用途，其本質(zhì)是對(duì)象的使用價(jià)值；C是指產(chǎn)品或作業(yè)在全壽命周期所耗費(fèi)的全部費(fèi)用，包括使用費(fèi)用及生產(chǎn)費(fèi)用[2]。

價(jià)值、功能以及全壽命周期成本是構(gòu)成價(jià)值工程的三大要素，并具備了以下特征[3]：（1）價(jià)值工程的核心為產(chǎn)品功能分析。從產(chǎn)品角度來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能才是吸引用戶的核心要素，并不是項(xiàng)目本身，通過(guò)功能才能夠滿足用戶的某些需求。如果從用戶角度出發(fā)，則需要注重產(chǎn)品功能開(kāi)發(fā)，并根據(jù)用戶實(shí)際需求，刪除部分多余或不必要的功能，以此來(lái)壓縮成本。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目功能進(jìn)行定量分析，將量化功能與量化成本進(jìn)行比值，從而獲得價(jià)值。（2）價(jià)值工程的基礎(chǔ)為集體創(chuàng)造活動(dòng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)成員相互協(xié)作，根據(jù)階段性特點(diǎn)，對(duì)產(chǎn)品功能載體進(jìn)行創(chuàng)新，并適當(dāng)簡(jiǎn)化功能載體，以節(jié)約材料及建設(shè)成本，提升項(xiàng)目整體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益。換句話說(shuō)，價(jià)值工程需要一個(gè)完整團(tuán)隊(duì)才能實(shí)現(xiàn)，其基礎(chǔ)為集體創(chuàng)造活動(dòng)。（3）在實(shí)現(xiàn)客戶功能要求的前提下，盡可能降低產(chǎn)品成本。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法相比，價(jià)值工程則是將價(jià)值、功能及成本“三位一體化”，進(jìn)行綜合考量，能夠讓產(chǎn)品功能與成本保持協(xié)調(diào)，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，有效控制成本，并提升經(jīng)濟(jì)效益。

2、價(jià)值工程應(yīng)用流程

價(jià)值工程是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，其主要流程包括確認(rèn)目標(biāo)、功能分析、功能價(jià)值評(píng)價(jià)、方案制定以及方案實(shí)施，以下對(duì)各環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)敘述[4]：（1）確認(rèn)目標(biāo)。首先，在價(jià)值工程應(yīng)用過(guò)程中，要確認(rèn)應(yīng)用對(duì)象。由于價(jià)值工程需要消耗大量的資源、財(cái)力、人力等，所以無(wú)法將所有的項(xiàng)目?jī)?nèi)容都作為價(jià)值工程應(yīng)用對(duì)象，需要進(jìn)行合理篩選，將能夠產(chǎn)出較大經(jīng)濟(jì)效益的內(nèi)容作為對(duì)象。從房地產(chǎn)項(xiàng)目角度來(lái)看，應(yīng)該將建設(shè)成本較高、數(shù)量較多、成本費(fèi)用占比較大的項(xiàng)目?jī)?nèi)容作為價(jià)值工程重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。其次，當(dāng)價(jià)值工程應(yīng)用對(duì)象確認(rèn)后，就需要對(duì)對(duì)象進(jìn)行充分的情報(bào)收集，以獲取價(jià)值工程所需的參考對(duì)象。通過(guò)與參考對(duì)象比較，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的改進(jìn)措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目情報(bào)收集主要包括了市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)趨勢(shì)、業(yè)主信息、地質(zhì)環(huán)境、施工技術(shù)、造價(jià)信息等。（2）功能分析。功能分析是價(jià)值工程實(shí)施過(guò)程中的核心內(nèi)容。首先，要結(jié)合已經(jīng)確認(rèn)的對(duì)象的功能進(jìn)行有效描述，對(duì)功能進(jìn)行細(xì)致分析與解剖。通過(guò)功能定義表述，能夠界定功能的基本屬性，并將對(duì)象功能范疇清晰地劃分出來(lái)。其次，從系統(tǒng)角度出發(fā)，對(duì)單項(xiàng)子功能之間的關(guān)系進(jìn)行整理，再以圖表的方式將這些單項(xiàng)子功能之間的聯(lián)系清晰表達(dá)出來(lái)，便能夠充分反映出產(chǎn)品核心功能與輔助功能之間的關(guān)系。（3）功能價(jià)值評(píng)價(jià)。根據(jù)功能整理結(jié)果對(duì)功能價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)價(jià)，具體評(píng)價(jià)流程如下圖1所示：

通過(guò)合理評(píng)價(jià)，將功能價(jià)值較低、改良期望值較高的功能作為價(jià)值工程應(yīng)用當(dāng)中的重點(diǎn)改進(jìn)對(duì)象。（4）方案制定。結(jié)合以上步驟作為參考，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定出針對(duì)性的方案。方案的創(chuàng)造需要充分借助團(tuán)隊(duì)力量，通過(guò)相互探討、集思廣益，盡可能提出多種方案，并從中篩選出最優(yōu)方案。（5）方案實(shí)施。按照所制定的方案嚴(yán)格落實(shí)，在方案實(shí)施過(guò)程中，要及時(shí)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題。方案完成后，對(duì)整體實(shí)施效果進(jìn)行有效評(píng)價(jià)。

3、價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中的應(yīng)用分析

3.1策劃階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的起點(diǎn)，其涉及內(nèi)容較多，包括市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)細(xì)分以及項(xiàng)目定位等，該階段價(jià)值分析主要如下表1所示：

客觀角度來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃成果會(huì)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)實(shí)施、發(fā)展產(chǎn)生決定性影響。因此，項(xiàng)目策劃期間，除了要考慮一些基礎(chǔ)性因素外，還要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目所處環(huán)境變化，如樓房流行款式、市場(chǎng)成長(zhǎng)變化、土地稅收變化、融資政策變動(dòng)、城市商圈轉(zhuǎn)移等[5]。將這些變化因素均納入到價(jià)值分析當(dāng)中，以便在項(xiàng)目管理實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行動(dòng)態(tài)性調(diào)整，逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品增值。

3.2設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段應(yīng)用價(jià)值工程的過(guò)程中，除了要考慮基本的設(shè)計(jì)因素外，還要充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值。為了防止“前期投資小，后期開(kāi)支大”的情形出現(xiàn)，設(shè)計(jì)人員需要在把握前期一次性投入成本的基礎(chǔ)上，將直接成本、間接成、隱性成本以及顯性成本均關(guān)聯(lián)起來(lái)。采取綜合性的方法，探究子項(xiàng)目工程內(nèi)容之間的相互關(guān)系，以獲取最優(yōu)組合。同時(shí)，要明確評(píng)價(jià)指標(biāo)，包括建筑密度、體積、平面系數(shù)、戶型等，形成合理的設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)模型。同時(shí)，要對(duì)產(chǎn)品功能進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別。一些并不是產(chǎn)品所必需的功能，可適當(dāng)刪減，由此來(lái)控制建設(shè)成本。設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)該將投資比重大、對(duì)項(xiàng)目影響最大且能夠產(chǎn)生潛在效益的部分作為價(jià)值工程研究核心，通過(guò)多重比較，篩選出最優(yōu)方案，得到既經(jīng)濟(jì)適用又達(dá)到功能要求的結(jié)果。

3.3施工階段

施工階段應(yīng)用價(jià)值工程的過(guò)程中，核心目標(biāo)主要包括兩點(diǎn)：第一，要獲取最優(yōu)施工方案，以降低各建設(shè)產(chǎn)品單體消耗，從而降低生產(chǎn)部門平均勞動(dòng)損耗，以達(dá)到投資費(fèi)用控制目標(biāo)。因此，需要對(duì)不同施工方案進(jìn)行全面性的經(jīng)濟(jì)分析及技術(shù)分析，并對(duì)比不同方案之間的優(yōu)劣，最終獲得最優(yōu)方案。第二，要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品預(yù)期功能，并達(dá)到成本控制目標(biāo)，則需要對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行合理編制。這就要對(duì)施工當(dāng)中的工作量、實(shí)務(wù)量、勞動(dòng)量等進(jìn)行精確的計(jì)算，并對(duì)人、財(cái)、物資源進(jìn)行優(yōu)化配置，讓功能、成本達(dá)到平衡，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品增值。具體施工過(guò)程中，在滿足產(chǎn)品功能要求的基礎(chǔ)上，可通過(guò)替代材料、調(diào)整混凝土混合比、選擇低臺(tái)班費(fèi)用的施工機(jī)械等措施進(jìn)一步控制成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。與此同時(shí)，要注重施工組織程序，以項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)、投資成本、進(jìn)度為核心，對(duì)各部分分項(xiàng)工程進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，做到施工組織計(jì)劃緊湊連貫，將工序間隔時(shí)間控制到最小，并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的過(guò)程。工程質(zhì)量是房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本保障，產(chǎn)品功能則是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的基本要求。借助價(jià)值工程，能夠?qū)⒐δ?、成本以及價(jià)值三大要素充分關(guān)聯(lián)起來(lái)，在滿足產(chǎn)品功能要求的前提下，盡可能降低成本，提升價(jià)值，從而讓項(xiàng)目獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。在價(jià)值工程運(yùn)用過(guò)程中，要將傳統(tǒng)粗放式管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化管理，通過(guò)細(xì)化目標(biāo)，設(shè)定多重方案，并通過(guò)對(duì)比、篩選，獲得最優(yōu)方案，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

參考文獻(xiàn)：

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