【摘要】工程項(xiàng)目策劃指的是通過(guò)調(diào)查研究和收集資料，針對(duì)工程項(xiàng)目的決策和實(shí)施進(jìn)行組織，管理，經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的可行性科學(xué)分析和論證，目的在于保證工程項(xiàng)目完成后獲得經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益提供科學(xué)依據(jù)。本文從工程管理視角，基于房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命管理周期，將工程管理理念和房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃相融合，從組織策劃、決策策劃、實(shí)施策劃和運(yùn)營(yíng)策劃四方面進(jìn)行研究，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的決策和實(shí)施提供策劃方案。

【關(guān)鍵詞】工程管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目；房地產(chǎn)策劃

1、組織策劃-組織工具的應(yīng)用

項(xiàng)目管理的組織是項(xiàng)目管理目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的決定性因素，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的核心靈魂是組織策劃。工程管理的組織策劃涉及組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工、管理職能分工、工作流程和建立編碼體系等內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的策劃和運(yùn)作，須充分理解應(yīng)用組織論和組織工具，系統(tǒng)的確定組織結(jié)構(gòu)模式、組織分工和工作流程組織，明確各業(yè)務(wù)部門(mén)各自的角色、責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系，做到流程清晰、職責(zé)明確、操作準(zhǔn)確、監(jiān)督到位、溝通順暢。

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目運(yùn)作主要包括：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、項(xiàng)目設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目工程部、項(xiàng)目成本部。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部是項(xiàng)目前期階段的業(yè)務(wù)樞紐部門(mén)，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期論證、策劃組織、摘牌、交地和四證辦理工作，相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)配合運(yùn)作。項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)報(bào)批、設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)圖紙相關(guān)全過(guò)程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)工作。項(xiàng)目工程部是項(xiàng)目實(shí)施階段的綜合業(yè)務(wù)管理部門(mén)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)。項(xiàng)目成本部負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體投資的估算、預(yù)算和預(yù)決算控制工作。

2、開(kāi)發(fā)策劃-決策階段的開(kāi)發(fā)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃，是根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，以及未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)，結(jié)合自身（地塊、資金）條件，通過(guò)有效滿足市場(chǎng)需求的方式，最終達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目效益最大化和綠色建筑生態(tài)建設(shè)的最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)策劃，要先于實(shí)際的決策和項(xiàng)目產(chǎn)品的形成。它是一種科學(xué)的預(yù)測(cè)活動(dòng)，在整個(gè)工程建設(shè)中具有決定意義。前期策劃的主要任務(wù)是定義開(kāi)發(fā)什么，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，從而擬定具體的項(xiàng)目計(jì)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃主要內(nèi)容概括為市場(chǎng)研判、項(xiàng)目定位、運(yùn)行建議和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)四個(gè)部分。

（1）市場(chǎng)研判，是前期策劃的依據(jù)，對(duì)過(guò)去和已經(jīng)發(fā)生的進(jìn)行分析研究的同時(shí)還要對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展做出預(yù)測(cè)，尤其對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的市場(chǎng)情況做出判斷。

（2）項(xiàng)目定位，是前期策劃的核心內(nèi)容，通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和動(dòng)態(tài)變化的分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值取向進(jìn)行研判和設(shè)計(jì)，包括客戶定位、市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位。

（3）運(yùn)行建議，是前期策劃的操作設(shè)計(jì)。由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜過(guò)程，對(duì)環(huán)節(jié)的把控至關(guān)重要，運(yùn)行建議就是針對(duì)主要環(huán)節(jié)提出的操作設(shè)想。

（4）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是前期策劃的項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出測(cè)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，評(píng)價(jià)盈利能力和清償能力是否達(dá)到要求，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的不確定性分析，評(píng)價(jià)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力企業(yè)是否能承受。

3、項(xiàng)目策劃-實(shí)施階段的項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理策劃是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和任務(wù)組織工作的策劃，包括設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)任務(wù)的招投標(biāo)，合同結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、工作程序、制度及運(yùn)行機(jī)制，項(xiàng)目管理組織協(xié)調(diào)，管理信息收集等。項(xiàng)目管理策劃視項(xiàng)目系統(tǒng)的規(guī)模和復(fù)雜程度，分層次、分階段地展開(kāi)，從總體的輪廓性、概略性策劃，到局部的實(shí)施性詳細(xì)策劃逐步深化。

工程項(xiàng)目實(shí)施策劃是指為使構(gòu)思策劃成為現(xiàn)實(shí)可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和指導(dǎo)性的設(shè)想。實(shí)施策劃一般包括項(xiàng)目融資策劃、項(xiàng)目控制策劃和項(xiàng)目管理策劃。

（1）項(xiàng)目融資策劃。資金是實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。工程項(xiàng)目投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，不確定性大，因此資金的籌措和運(yùn)用對(duì)項(xiàng)目的成敗關(guān)系重大。建設(shè)資金的來(lái)源廣泛，各種融資手段具有不同的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)因素，項(xiàng)目融資策劃就是選擇合理的融資方案，以達(dá)到控制資金的使用成本，降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。影響項(xiàng)目融資的因素較多，這就要求項(xiàng)目融資策劃有很強(qiáng)的政策性、技巧性和策略性，它取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和項(xiàng)目實(shí)施的運(yùn)作方式。

（2）工程項(xiàng)目控制策劃。項(xiàng)目控制策劃是指對(duì)項(xiàng)目實(shí)施系統(tǒng)及項(xiàng)目全過(guò)程的控制策劃。包括項(xiàng)目目標(biāo)體系的確定、控制系統(tǒng)的建立和運(yùn)行的策劃。

（3）項(xiàng)目管理策劃。項(xiàng)目管理策劃是指對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和分項(xiàng)任務(wù)組織工作的策劃。它主要包括合同結(jié)構(gòu)策劃、項(xiàng)目招標(biāo)策劃、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)行機(jī)制策劃、項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)策劃、信息管理策劃等。項(xiàng)目管理策劃應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度，分階段分層次地展開(kāi)，從總體的概略性策劃到局部的實(shí)施性、詳細(xì)性策劃逐步進(jìn)行。項(xiàng)目管理策劃重點(diǎn)在提出行動(dòng)方案和管理界面設(shè)計(jì)。

4、運(yùn)營(yíng)策劃-使用階段的設(shè)施管理

作為建筑物全生命周期的管理，涉及三個(gè)方面：不動(dòng)產(chǎn)、技術(shù)設(shè)備及管理。運(yùn)營(yíng)策劃，我們要進(jìn)行費(fèi)用分析和優(yōu)化。優(yōu)化的目的是使不動(dòng)產(chǎn)保值增值，設(shè)施設(shè)備效能的提高。由此推動(dòng)全生命周期的管理進(jìn)程，提高設(shè)施設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)性。

通過(guò)對(duì)設(shè)施設(shè)備的全壽命周期管理，可以降低設(shè)施設(shè)備的壽命周期費(fèi)用，避免過(guò)高的使用費(fèi)用；避免過(guò)早、過(guò)高的投資 ；提高不動(dòng)產(chǎn)的利潤(rùn)率；實(shí)現(xiàn)規(guī)劃以及運(yùn)營(yíng)安全；實(shí)現(xiàn)設(shè)施管理服務(wù)項(xiàng)目的擴(kuò)展；針對(duì)經(jīng)營(yíng)管理階段進(jìn)行科學(xué)估算，實(shí)現(xiàn)安全、經(jīng)濟(jì)、綠色、智能經(jīng)營(yíng)管理。

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理策劃是理論和實(shí)際相結(jié)合的系統(tǒng)工程，是組織論通過(guò)組織工具應(yīng)用在工程管理當(dāng)中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過(guò)決策、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，有效地整合概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，集房地產(chǎn)企業(yè)策略面以思想、智力和策略的幫助支持下，給房地產(chǎn)項(xiàng)目出謀劃策，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。房地產(chǎn)策劃應(yīng)牢固樹(shù)立生態(tài)文明觀，貫徹綠色發(fā)展理念，致力于人與自然和諧發(fā)展，形成富強(qiáng)民主文明和諧美麗的現(xiàn)代化建設(shè)新格局。

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作者簡(jiǎn)介：

傅勇，青島萬(wàn)達(dá)東方影都投資有限公司。