陳爽

【摘要】隨著我國(guó)城市化水平的不斷提高，城市面臨著越來(lái)越突出的更新、改造等問(wèn)題，尤其是對(duì)于城市老舊小區(qū)改造的過(guò)程中往往會(huì)被忽視或者容易暴露出各種各樣的問(wèn)題。本文通過(guò)探討老舊小區(qū)改造的必要性，分析老舊小區(qū)在改造過(guò)程中存在的現(xiàn)狀與問(wèn)題，并提出對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】城市建設(shè)；老舊小區(qū)改造；必要性；對(duì)策

隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展，人民群眾的生活居住條件標(biāo)準(zhǔn)逐漸提升。城市內(nèi)部的老舊小區(qū)已經(jīng)無(wú)法跟上時(shí)代的需求，它們不僅影響著老城區(qū)居民的生活，同時(shí)也會(huì)制約城市的發(fā)展。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，近20年來(lái)我國(guó)新增的住宅面積約有80億平方米，其中需要改造的占到總數(shù)的一半左右。因此，如何能實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造工作，事關(guān)我國(guó)城市發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步。

1、老舊小區(qū)改造的必要性

1.1老舊小區(qū)改造是全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的要求

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，大多數(shù)的老舊小區(qū)已經(jīng)落后于時(shí)代的潮流。近年來(lái)，我國(guó)城市進(jìn)程加快，導(dǎo)致老舊小區(qū)沒(méi)有配套的設(shè)施，同時(shí)存在著嚴(yán)重的違章搭建等問(wèn)題，這直接影響到居民的生活質(zhì)量與美好城市的建設(shè)。我國(guó)各大城市城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)就是老舊小區(qū)改造，老區(qū)改造工作關(guān)系城市內(nèi)部廣大人民群眾的基本住房利益，能夠從源頭上解決老城區(qū)居民的生活難題，改善老城區(qū)群眾的生活狀況，是我國(guó)實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的要求。目前，國(guó)家越來(lái)越重視老舊小區(qū)改造工作，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理的若干意見(jiàn)》中明確提出：要穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)的綜合治理、危房和非成套住房改造，到2020年基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)、城中村和危房改造。

1.2老舊小區(qū)改造是城市建設(shè)投資的重要渠道

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，我國(guó)近十年來(lái)完成棚改房1500套，總建筑面積達(dá)到七億平方米，老舊小區(qū)的住宅面積約為八億平方米，需要改造的面積為棚改房的10倍之多。（此處數(shù)據(jù)是否有誤，沒(méi)看懂）2015年我國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造有效地削減了房地產(chǎn)效益下降對(duì)GDP增長(zhǎng)的負(fù)面影響，拉動(dòng)了GDP增長(zhǎng)。相對(duì)于棚戶(hù)區(qū)改造來(lái)講，老舊小區(qū)改造對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)推動(dòng)的作用會(huì)更加明顯，每年會(huì)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)。老舊小區(qū)改造，不但能消化一部分建筑市場(chǎng)的投資需求，而且不會(huì)影響到房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。因此老舊小區(qū)改造是城市建設(shè)投資的重要渠道。

2、老舊小區(qū)改造工作現(xiàn)狀及問(wèn)題

2.1老舊小區(qū)改造工作現(xiàn)狀

一般的，我國(guó)城市老舊小區(qū)改造主要有三種方式。第一種方式是維護(hù)保留。這種方式通常是應(yīng)用于歷史價(jià)值較高，具有傳統(tǒng)建筑風(fēng)格的小區(qū)。在改造的過(guò)程中主要是增強(qiáng)建筑的結(jié)構(gòu)，修繕恢復(fù)建筑外觀，維持小區(qū)的原貌。二是修繕升級(jí)。這種改造方式主要是針對(duì)一些不具有歷史文化價(jià)值、且多為上世紀(jì)集資建房的老舊小區(qū)。在改造的過(guò)程中，主要是采取修繕設(shè)計(jì)方式對(duì)小區(qū)外立面，結(jié)構(gòu)以及配套設(shè)施進(jìn)行加強(qiáng)。三是拆遷重建。城市內(nèi)部存在著一些年代久遠(yuǎn)的小區(qū)，它們往往結(jié)構(gòu)不穩(wěn)固、環(huán)境臟亂，已經(jīng)不適合人類(lèi)的居住，而且這些小區(qū)改造的意義已經(jīng)不大，在這種情況下通常采用拆遷重建的方式進(jìn)行改造工作。

2.2老舊小區(qū)改造工作存在的問(wèn)題分析

近年來(lái)，我國(guó)老舊小區(qū)改造已經(jīng)取得了豐碩的成績(jī)，但是仍存在著比較嚴(yán)重的問(wèn)題。目前，老舊小區(qū)改造工作存在的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面。一是難以籌集改造資金。目前，我國(guó)大多數(shù)城市的小區(qū)改造資金主要來(lái)源于政府資金，而面向社會(huì)籌集資金的渠道較少，這樣不僅會(huì)對(duì)城市財(cái)政造成一定的壓力，且不利于社會(huì)資本在城市建設(shè)中的應(yīng)用。二是在改造過(guò)程中協(xié)調(diào)管理的難度較大。通常情況下，老小區(qū)改造工作要對(duì)小區(qū)的供電、供水、供氣等配套設(shè)施進(jìn)行全面的升級(jí)，在這個(gè)過(guò)程中就會(huì)涉及到眾多的部門(mén)，同時(shí)老舊小區(qū)改造工程對(duì)于消防、電信部門(mén)、居委會(huì)等單位來(lái)講也存在著很大的協(xié)調(diào)問(wèn)題，一旦協(xié)調(diào)不成功很容易造成工程的停滯。三是建設(shè)管理工作不規(guī)范。在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，常常會(huì)遇到施工質(zhì)量較差的問(wèn)題，其主要的原因就是建設(shè)管理工作不規(guī)范。這種問(wèn)題的存在不僅不能有效的完成老舊小區(qū)改造工作，還很有可能損害城市居民的利益。

3、老舊小區(qū)改造的對(duì)策

3.1創(chuàng)新管理模式

不同地方、不同城市的老舊小區(qū)的情況也是不同的，因此在改造過(guò)程中所遇到難度也是不同的。這就要求在進(jìn)行了老舊小區(qū)改造工作時(shí)要能夠因地制宜地針對(duì)不同的小區(qū)進(jìn)行不同的改造方式與管理方式。首先，在政府為主的基礎(chǔ)上建立協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌各部門(mén)的工作。在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，往往會(huì)涉及到供電、供水、供氣、民政等多個(gè)部門(mén)，如果沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，就無(wú)法保證項(xiàng)目的實(shí)施。其次，在進(jìn)行老舊小區(qū)改造工作前，要制定總體的改造規(guī)劃。要根據(jù)城市的整體規(guī)劃，明確老舊小區(qū)改造的內(nèi)容與改造進(jìn)度，保證改造工期與質(zhì)量。最后要充分調(diào)動(dòng)各單位的積極性，對(duì)所有參與老舊小區(qū)改造工作單位引入考核制度，獎(jiǎng)勵(lì)能夠較好完成改造工作的單位，同時(shí)也要批評(píng)不能及時(shí)完成改造工作的單位，從而激發(fā)各單位對(duì)于老城區(qū)改造工作的積極性。

3.2渠道引進(jìn)資金

由于老舊小區(qū)在改造工作中常常遇到資金短缺的問(wèn)題，因此多渠道引進(jìn)資金可以有效的解決老舊小區(qū)改造過(guò)程中存在的資金短缺問(wèn)題。一方面要拓寬籌資的渠道，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與到老舊小區(qū)改造中，為老舊小區(qū)改造資本注入新鮮的血液。如，利用老舊小區(qū)所在的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將老舊小區(qū)閑置土地或臨街土地進(jìn)行再次開(kāi)發(fā)，用開(kāi)發(fā)酬金來(lái)吸引社會(huì)資本。另一方面就是加強(qiáng)政府財(cái)政的扶持力度，政府財(cái)政適當(dāng)減免相關(guān)參建企業(yè)的負(fù)擔(dān)，降低納稅比例，從而吸引建設(shè)單位參與到老舊小區(qū)改造工作中。

3.3增加配套設(shè)施，提高小區(qū)管理

在老舊小區(qū)去改造的過(guò)程中，除了要對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固和修繕外立面外，還要對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施進(jìn)行加強(qiáng)。主要加強(qiáng)兩類(lèi)的配套設(shè)施：一類(lèi)是環(huán)境設(shè)施，包括小區(qū)內(nèi)的綠化、硬化等，保證在改造后的小區(qū)能夠成為環(huán)境優(yōu)美的新型社區(qū)。二是基礎(chǔ)設(shè)施的配套。包括小區(qū)內(nèi)各種管線的改造、服務(wù)用房等，尤其是在我國(guó)已經(jīng)步入老年社會(huì)的背景下，應(yīng)當(dāng)提供更多的老年人配套服務(wù)設(shè)施，如健身設(shè)施、無(wú)障礙通道等。另外，在改造工作完成后，可以通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的物業(yè)公司、成立小區(qū)業(yè)務(wù)員會(huì)等方式提高小區(qū)的管理工作，為小區(qū)的后續(xù)發(fā)展提供保證。

結(jié)語(yǔ)：

老舊小區(qū)改造工作雖然存在著眾多的問(wèn)題，但是其在我國(guó)社會(huì)發(fā)展中占有重要的地位。我國(guó)在推動(dòng)老舊小區(qū)改造的過(guò)程中要充分發(fā)揮政府的職能，積極尋找出適合老舊小區(qū)改造的有效途徑，重視提高老舊小區(qū)居民的生活質(zhì)量，為圓滿(mǎn)完成全面建設(shè)小康目標(biāo)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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