王福興

【摘要】不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺涵蓋全國范圍內(nèi)3000多個四級登記機(jī)構(gòu)，具有機(jī)構(gòu)數(shù)量繁多、行業(yè)類型眾多及涉及范圍廣泛等鮮明特點(diǎn)，所面臨著水平層次不齊、發(fā)展程度不同及各級信息化基礎(chǔ)差異大等問題亟待解決，而構(gòu)建互聯(lián)互通、布局合理、內(nèi)容全面及覆蓋全國范圍的不動產(chǎn)登記信息管理平臺無法脫離統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)。本文以不動產(chǎn)登記信息化現(xiàn)狀為切入點(diǎn)分析信息化特征，就提出具體的數(shù)據(jù)庫建設(shè)思路進(jìn)行深入探究，旨在為相關(guān)技術(shù)人員積累更多的工作經(jīng)驗(yàn)提高數(shù)據(jù)庫建設(shè)有效性。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；數(shù)據(jù)庫建立；建設(shè)思路

自進(jìn)入21世紀(jì)以來，不動產(chǎn)登記由分散登記向統(tǒng)一登記轉(zhuǎn)變初步實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新，對于健全自然資源資產(chǎn)管理推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)作用深遠(yuǎn)，而信息平臺不止是不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”的主要組成部分，更是實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的技術(shù)支持。從健全社會征信體系、保證交易安全性及減輕群眾負(fù)擔(dān)等實(shí)際需求角度來看，信息管理平臺以保證不動產(chǎn)登記信息完整性、及時性及準(zhǔn)確性為前提條件向城市居民提供便捷依法的信息共享查詢服務(wù)[1]。由此可見，構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫實(shí)現(xiàn)前端登記業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)掛接更新數(shù)據(jù)。同時，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫以各級別各部門龐大的海域、草原、林地、房屋及土地登記資料為基礎(chǔ)。本文針對統(tǒng)一不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)思路的研究具有重要意義。

1、不動產(chǎn)登記信息化現(xiàn)狀

從土地登記角度來看，我國現(xiàn)已實(shí)行統(tǒng)一宗地編碼且開發(fā)統(tǒng)一宗地代碼電子文件管理系統(tǒng)及土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)，側(cè)重于試點(diǎn)部署及試運(yùn)行初步形成土地登記信息動態(tài)匯集及實(shí)時更新的技術(shù)制度[2]。歷經(jīng)第2次全國土地調(diào)查、農(nóng)村集體土地確權(quán)頒證及城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作以來，已同步推進(jìn)登記信息系統(tǒng)及數(shù)據(jù)庫建設(shè)工作，促使信息化融入登記業(yè)務(wù)中，約超過70%市級及65%縣級已建立土地登記相關(guān)數(shù)據(jù)庫，約超過70%市級及50%縣級已建立地籍管理信息管理系統(tǒng)。此外，一些地級市實(shí)行統(tǒng)一開發(fā)部署形式推進(jìn)全市統(tǒng)一地籍?dāng)?shù)據(jù)庫及信息系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)程。

從房產(chǎn)登記角度來看，約超過70%市級及50%縣級已初步建立住房登記信息系統(tǒng)及數(shù)據(jù)庫，并且住建部組織進(jìn)行重點(diǎn)城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。從林地登記角度來看，部分省統(tǒng)一開發(fā)部署登記軟件或由市縣級林業(yè)部門自行購買及開發(fā)登記軟件，甚至部分省存在信息化尚未建立的可能性，約超過50%市級及40%縣級已初步建立林權(quán)登記數(shù)據(jù)庫，約超過40%及40%縣級已初步建立林權(quán)登記信息系統(tǒng)[3]。同時，從草原登記角度來看，草原登記9個省區(qū)中6個省區(qū)開發(fā)部署草原登記信息系統(tǒng)，約超過20%市級及20%縣級已建立草原登記數(shù)據(jù)庫，約超過10%市級及10%縣級已建立草原登記信息系統(tǒng)。

2、建設(shè)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫

2.1數(shù)據(jù)來源

一般說來，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)來源于日常登記業(yè)務(wù)、存量不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)、權(quán)籍調(diào)查結(jié)果數(shù)據(jù)及不動產(chǎn)審批、交易成果數(shù)據(jù)。其中，日常登記業(yè)務(wù)指不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)過程中所產(chǎn)生的登記過程信息及登記結(jié)果信息，均納入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫視為其數(shù)據(jù)更新的源頭；存量不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)指以往分散登記制度下所沉淀出大量的海域、草原、林地、房屋及土地等相關(guān)數(shù)據(jù)，以統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)為參照進(jìn)行整合構(gòu)建相應(yīng)的關(guān)聯(lián)體系。

由于不動產(chǎn)登記是在“事權(quán)不做調(diào)整，統(tǒng)一登記”的前提下實(shí)施的，那么審批和登記應(yīng)有統(tǒng)一的客體、主體和行為，這就決定了統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)應(yīng)涵蓋涉及的有權(quán)機(jī)構(gòu)。例如：幢落地及房落宗等；權(quán)籍調(diào)查結(jié)果數(shù)據(jù)指不動產(chǎn)界址測量及權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，是不動產(chǎn)登記的依據(jù)；不動產(chǎn)審批、交易成果數(shù)據(jù)指海洋、林業(yè)、農(nóng)業(yè)及住建等部門所批準(zhǔn)不動產(chǎn)設(shè)立文件及市場交易合同信息等。

2.2具體措施

除登記業(yè)務(wù)自身屬于數(shù)據(jù)更新過程或數(shù)據(jù)生產(chǎn)過程外，不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)無法脫離準(zhǔn)確完整的不動產(chǎn)登記歷史數(shù)據(jù)支持，便于業(yè)務(wù)登記過程中落地不動產(chǎn)單元明確相關(guān)聯(lián)系理清不動產(chǎn)“前世今生”視為后續(xù)審核的依據(jù)[4]。由此可見，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫以行政區(qū)域、地籍區(qū)域及地籍子區(qū)域相關(guān)影像數(shù)據(jù)資料為背景以不動產(chǎn)單元編碼為紐帶關(guān)聯(lián)與不動產(chǎn)單元業(yè)務(wù)登記過程、權(quán)利限制信息、權(quán)利人信息及自然屬性等內(nèi)容，為提供信息應(yīng)用服務(wù)提供支持。不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫遵循“分步走”原則先整合存量不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)建立數(shù)據(jù)庫，切實(shí)解決水平層次不齊、發(fā)展程度不同及各級信息化基礎(chǔ)差異大等問題。

因此在實(shí)際建設(shè)的過程中，相關(guān)技術(shù)人員遵循實(shí)事求是的工作原則積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，納入海域、草原、林地、房屋及土地等指標(biāo)全面清理相關(guān)數(shù)據(jù)，標(biāo)準(zhǔn)化整合已有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及時補(bǔ)充重要缺失信息，實(shí)行空間參考一致性處理整理后空間數(shù)據(jù)，待完成圖層合并、數(shù)據(jù)剔除及信息補(bǔ)錄環(huán)節(jié)后形成符合《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》要求的空間數(shù)據(jù)及相關(guān)屬性數(shù)據(jù)，以空間數(shù)據(jù)及相關(guān)屬性數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行統(tǒng)一編碼構(gòu)筑物、建筑物、宗地、地籍子區(qū)及地籍區(qū)域等空間數(shù)據(jù)，對于形成相應(yīng)的不動產(chǎn)信息登記簿具有顯著價值作用。此外，納入登記業(yè)務(wù)、權(quán)利人、權(quán)利數(shù)據(jù)、自然幢數(shù)據(jù)、宗地數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)等指標(biāo)編碼入庫。

此外，要充分考慮各事權(quán)單位對登記單元的新增、變更、滅失等數(shù)據(jù)變化的更新，以及審批信息的接入。這樣，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)為事權(quán)單位的審批提供依據(jù)，同時，事權(quán)單位的審批又是不動產(chǎn)登記的依據(jù)。

總而言之，從現(xiàn)階段我國不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)水平來看，短時間內(nèi)無法完成整合步驟。如何統(tǒng)一籌劃，又要職責(zé)分明，實(shí)現(xiàn)事權(quán)和登記統(tǒng)一協(xié)調(diào)，既做到準(zhǔn)確登記，又要保證便民高效，這是建設(shè)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的一個挑戰(zhàn)。

結(jié)語：

通過本文探究，認(rèn)識到不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)以存量不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，而長期以來受分散制度的影響，各行各業(yè)難以實(shí)行統(tǒng)一兼容的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，再者行業(yè)統(tǒng)籌力度及信息化建設(shè)模式間存在顯著差異性，積累數(shù)十年歷史資料中語義代碼、標(biāo)準(zhǔn)及介質(zhì)也不盡相同。因此，相關(guān)技術(shù)人員積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，貫徹“分步走”理念及因地制宜理念設(shè)置過渡期間進(jìn)行數(shù)據(jù)整合提供登記業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮歷史資料的數(shù)據(jù)支持作用壓縮過渡期，構(gòu)建出以宗地為基礎(chǔ)與日常登記業(yè)務(wù)呈緊密聯(lián)系可追溯歷史登記信息的統(tǒng)一不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，為推動相關(guān)技術(shù)發(fā)展奠定夯實(shí)基礎(chǔ)。

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