【摘要】隨著近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)交易頻繁加強(qiáng)了管理與要求，相繼出臺(tái)多項(xiàng)法律法規(guī)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作主要包括對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)籍兩方面的管理，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主要指房地產(chǎn)以特殊財(cái)產(chǎn)表現(xiàn)的物權(quán)概念，其管理工作著重于產(chǎn)權(quán)資料的登記與整理；房地產(chǎn)產(chǎn)籍主要指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)檔案、賬冊(cè)、圖紙以及表卡等相關(guān)資料檔案，其管理工作較復(fù)雜，需對(duì)大量資料進(jìn)行登記、核對(duì)與管理?；诖?，本文就針對(duì)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)法；房地產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；價(jià)值評(píng)估

【中圖分類號(hào)】D923

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

1、產(chǎn)權(quán)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的表現(xiàn)形式

根據(jù)前文對(duì)產(chǎn)權(quán)相關(guān)概念的分析，我們可以看出，所謂哦產(chǎn)權(quán)其實(shí)包含著三大方面，可以從以下這三個(gè)方面加以區(qū)分：①產(chǎn)權(quán)的法人化，也就是法人所享有的產(chǎn)權(quán)權(quán)利，其內(nèi)容與法人的法定權(quán)利環(huán)環(huán)相扣，具體包含法人對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，即具有法人資格的企業(yè)對(duì)其選定的資產(chǎn)所有人授予的對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、企業(yè)其他法定權(quán)益享有的使用、占有、收益與處分的權(quán)利②產(chǎn)權(quán)的原始狀態(tài)，所謂產(chǎn)權(quán)的原始狀態(tài)，即產(chǎn)權(quán)享有人依照法律的規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)涉及道德第三人不正當(dāng)?shù)男袨榈膶?duì)抗與從屬關(guān)系；③產(chǎn)權(quán)的股權(quán)、債權(quán)形式，指在法人制度下，根據(jù)企業(yè)法人所享有的對(duì)于企業(yè)產(chǎn)權(quán)、資產(chǎn)的影響力和各項(xiàng)法律規(guī)定的權(quán)利，將原始狀態(tài)下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)或者債權(quán)的形式行為。在產(chǎn)權(quán)原始狀態(tài)下就出資的出資者可以享有債權(quán)人所享有的權(quán)利，卻不可以直接干預(yù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；根據(jù)認(rèn)知角度、形式內(nèi)容的不同，產(chǎn)權(quán)可以劃分為6個(gè)大的方面：第一，根據(jù)產(chǎn)權(quán)發(fā)展中，不同階段，不同情況下產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)方式，可以將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行細(xì)化分類為債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)等不同表現(xiàn)；第二，基于產(chǎn)權(quán)享有人的主體異差，以此為依據(jù)對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行細(xì)化劃分，可以分為初始產(chǎn)權(quán)兼?zhèn)浞ㄈ水a(chǎn)權(quán)還有行政產(chǎn)權(quán)；第三，根據(jù)產(chǎn)權(quán)享有者主體的不同性質(zhì)不同類別，基于此對(duì)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)部范疇進(jìn)行細(xì)化分類，產(chǎn)權(quán)能夠被劃分為國(guó)有產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)；第四，根據(jù)產(chǎn)權(quán)客體流動(dòng)方式的不同進(jìn)行劃分，可以將產(chǎn)權(quán)劃分為固有流轉(zhuǎn)資產(chǎn)和權(quán)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；第五，從產(chǎn)權(quán)客體的形態(tài)角度進(jìn)行劃分，可以將產(chǎn)權(quán)劃分為固定形態(tài)產(chǎn)權(quán)和無固定形態(tài)產(chǎn)權(quán)；最后，根據(jù)產(chǎn)權(quán)最終所有者身份的不同角度，可以將產(chǎn)權(quán)劃分為公民產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)、國(guó)家產(chǎn)權(quán)這三大方面。

2、市場(chǎng)法存在的問題

2.1可比實(shí)例不宜選取

市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)是根據(jù)市場(chǎng)成交實(shí)例來確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。為確保結(jié)果的公平性需要保證選用的可比實(shí)例的狀況及價(jià)錢必須真實(shí)可靠。但為了確保這一點(diǎn)，要靠著評(píng)估人員的自己的主觀思維來做決定。如此，就變成了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估中的一個(gè)明顯的悖論。

2.2因素差異不宜調(diào)整

調(diào)整可比實(shí)例與待評(píng)估房產(chǎn)之間的差異因素是市場(chǎng)法運(yùn)用中比較關(guān)鍵的一點(diǎn)。調(diào)整因素包括交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素。這些因素需要對(duì)待估房地產(chǎn)和可比實(shí)例的交易時(shí)間、所處地的繁華程度、交通便利情況、是否鄰街及周邊的環(huán)境進(jìn)行一個(gè)判斷。這些判斷都需要評(píng)估人員主觀來判斷，對(duì)評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)要求比較高，容易出現(xiàn)誤差。

2.3計(jì)算待估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)使用的公式過于簡(jiǎn)單

計(jì)算待估資產(chǎn)的價(jià)值，只需要把之前求出的經(jīng)過調(diào)整后的可比實(shí)例的價(jià)值進(jìn)行相加后進(jìn)行求平均數(shù)的計(jì)算。對(duì)于市場(chǎng)法在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估過程中的運(yùn)用來說，加和求平均數(shù)的方法顯得過于草率，不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，用簡(jiǎn)單的加和求平均數(shù)的方法可能會(huì)對(duì)之后的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響，出現(xiàn)誤差。

3、完善我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度的舉措

3.1確立并發(fā)展交付占有制度

在大陸法系經(jīng)典國(guó)家立法中，交付占有作為一種制度，被法律確立為房地產(chǎn)交易中房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的基本公示方式。在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律行為中能否去采用交付占有的方式來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在我國(guó)法學(xué)界還有爭(zhēng)論。一般認(rèn)為，由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)是依法產(chǎn)生并發(fā)生轉(zhuǎn)移效力的，因登記而發(fā)生效力，與該房地產(chǎn)是否交付無關(guān)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)并沒有經(jīng)過登記程序，所有在法律意義上房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此房屋所有權(quán)仍然是房地產(chǎn)公司的。但是在事實(shí)上，買受人可能已經(jīng)在該房屋中居住了數(shù)年之久，這對(duì)于買受人來說，是非常不公平和難以接受的。按照民法原理，在房屋的交付占有中，首先，原房屋產(chǎn)權(quán)所有人通過交易資源放棄了對(duì)房屋的所有權(quán)，同時(shí)又有買受人購(gòu)買房屋的意思自治，還有交付占有的公示形式，確定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)轉(zhuǎn)移該是毫無疑義的。

3.2制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記法

《物權(quán)法》的頒布，雖然為我國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立與完善提供了一個(gè)基本的原則，但是從立法角度而言，構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從法律基礎(chǔ)上來說，一要對(duì)現(xiàn)有的與《物權(quán)法》立法精神相悖的相關(guān)房地產(chǎn)登記法律法規(guī)進(jìn)行清理修訂，保持法制的統(tǒng)一性；二要制定具體的規(guī)范房地產(chǎn)登記的專門法律—房地產(chǎn)登記法，從法學(xué)理論的建設(shè)上為統(tǒng)一登記制度提供法理支撐與保障，結(jié)束房地產(chǎn)登記法律散亂、層次多、相互矛盾的情形。

3.3確定統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)《物權(quán)法》在房地產(chǎn)登記制度的管轄權(quán)上采取了回避性的做法，即沒有規(guī)定一個(gè)明確的、統(tǒng)一的、競(jìng)合的房地產(chǎn)登記部門。對(duì)于這種現(xiàn)狀，國(guó)家立法機(jī)關(guān)的解釋是，由于建立統(tǒng)一登記制度可能會(huì)涉及到房地產(chǎn)行政管理體制問題，同時(shí)也與不少單行法律的規(guī)定存在沖突與混淆，因此，對(duì)該問題的論證還須謹(jǐn)慎。《物權(quán)法》在出臺(tái)之時(shí)就歷經(jīng)許多波折，甚至引發(fā)了意識(shí)形態(tài)領(lǐng)域的爭(zhēng)論，因此，暫時(shí)對(duì)于有爭(zhēng)議、意見分歧較大的相關(guān)問題不予規(guī)范，暫時(shí)回避爭(zhēng)議，集中力量解決現(xiàn)實(shí)操作中急需解決的大多數(shù)問題，這是立法中應(yīng)該采用并且以及采用的一種行之有效的思維方法。

考慮到我國(guó)房地產(chǎn)登記由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的體制已維持了多年，而且從當(dāng)前的實(shí)際情況出發(fā)，采用沿用已久的現(xiàn)狀，即國(guó)家房地產(chǎn)管理行政機(jī)關(guān)進(jìn)行房地產(chǎn)登記更為妥當(dāng)。但隨之而來的問題是建設(shè)行政主管部門與國(guó)土資源行政主管部門出于行政權(quán)力擴(kuò)張的天然本性，很難就統(tǒng)一房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)問題達(dá)成共識(shí)。因此，國(guó)家立法機(jī)關(guān)在統(tǒng)一房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)這一問題上不僅要聽取建設(shè)行政主管部門、國(guó)土資源行政主管部門的意見，更要聽取廣大老百姓、法院、金融機(jī)構(gòu)等的意見。具體地說，可以合并現(xiàn)有地方上的土地登記機(jī)關(guān)和房屋登記機(jī)關(guān)，成立統(tǒng)一的房屋上地資源管理局來辦理登一記事項(xiàng)。在我國(guó)，土地和房屋登記機(jī)關(guān)皆為行政機(jī)關(guān)，在各地都有建制，其合并統(tǒng)一較容易操作。

3.4確定不同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)方式之間的效力

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的公示方式所要解決的是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)取得是否有效以及效力究竟如何的問題，當(dāng)承認(rèn)了多元化的公示方式之后，就需要明確各種公示方式之間在涉及交易第三人之時(shí)的效力關(guān)系。一般而言，在多個(gè)買受人通過不同的公示形式取得物權(quán)之時(shí)，由于房地產(chǎn)登記是由行政領(lǐng)域房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)來進(jìn)行的，因此房地產(chǎn)登記以國(guó)家的信譽(yù)來對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)進(jìn)行擔(dān)保，其公示效力是無與倫比的，因而效力層次也是最高的。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

陸敏華，建銀造價(jià)咨詢有限責(zé)任公司浙江分公司。