1998年7月，國務院頒布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》取消福利分房，啟動住房改革，正式拉開了住房市場化的序幕。20年過去了，中國的住房市場已是全然不同的面貌：戶均住房套數超過1，多數一二線城市二手房交易量超過新房，進入存量時代……伴隨這些改變，房產中介也從最初的二手交易衍生服務逐漸邁向成熟和產業(yè)化。在2018年的今天，我們該如何去評價房產中介行業(yè)所經歷的這浮沉發(fā)展的20載時光呢？

9月5日，貝殼研究院舉辦“中介20年——歷史與進化，開啟新經紀時代”分享活動，首次回顧房地產經紀行業(yè)的20年發(fā)展史，全面梳理行業(yè)現狀和趨勢?；顒由?，貝殼研究院披露了眾多一手數據，從我國存量房交易的市場空間、經紀人生存現狀、企業(yè)品牌興衰等多個維度，以書寫行業(yè)史為初衷，完整還原一個行業(yè)從無到有，從野蠻生長到合作共生的全過程。

“伴隨存量時代的到來，中介行業(yè)也獲得了充足的成長空間。但站在今天這個時間點，還是要看到高流失率、低傭金率、惡性競爭、重復產能建設以及用戶滿意度不達標等依然是困擾行業(yè)的幾大難題，”貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領分享道，“未來只有走合作道路，構建‘共生型網絡（Co-Live），才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動行業(yè)向專業(yè)化、標準化演化。”

中介20年：全行業(yè)累計交易額突破30萬億

房產經紀是一個衍生行業(yè)，考察它的歷史和發(fā)展需要將其放置到房地產市場大環(huán)境變遷之下。毫無疑問，二手房市場的崛起是推動經紀行業(yè)發(fā)展成長的驅動力。我國二手房交易市場雖起步較晚，但發(fā)展迅速，從1998年不到百億的交易額擴大到如今的萬億級別，全國累計交易GMV已達到30.33萬億，交易總套數達2391萬套。

過去5年，二手房交易體量更是實現跨越式的增長。全國交易量達到1557萬套，占總交易額的70%。率先進入存量時代的超一線城市更是如此。過去20年，北京的二手房交易GMV是5.1萬億，交易總套數210萬套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;而上海的二手房交易GMV是6.6萬億，交易總套數365萬套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。且隨著存量市場進一步發(fā)展，二手房交易需求在中國核心城市已超過新房成為主導。

二手房市場催生并推動房產經紀行業(yè)逐步繁榮發(fā)展，圍繞二手房交易產生的經紀公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務逐步完善，形成完整的二手交易產業(yè)鏈，全國的經紀公司門店數超過20萬，有145萬經紀人服務于2億的社區(qū)家庭。

中介發(fā)展現狀：收入方差大，行業(yè)缺少協(xié)作

在二手交易市場，經紀人是鏈接需求雙方的紐帶。在行業(yè)發(fā)展的20年里，一大批職業(yè)經紀人隨著行業(yè)壯大成長起來成為行業(yè)的支柱力量，職業(yè)經紀人的價值比以往任何時候都重要。但反觀整個經紀人的群體的生存狀態(tài)卻并不理想——它們的收入總體偏低、波動性強、收入方差大，基尼系數高且增速分化，且經紀人之間普遍缺少合作。

具體來看，中介行業(yè)基尼系數偏高。一組值得關注的數據是，自2012年到今年，TOP15城市經紀行業(yè)基尼系數大部分保持在0.6-0.7之間，高于全行業(yè)平均水平30%。且各城市間分化較為嚴重，北京最低在0.5左右，廈門煙臺等城市接近0.7。貝殼研究院數據也顯示，經紀人收入過于集中在頭部經紀，頭部那10%的高收入經紀人，在收入中的占比高達40-50%，而尾部50%低收入經紀人，其收入占比僅有10%左右。這一收入差距在市場處于下行周期的時候將更為明顯。

縱觀全國經紀行業(yè)和經紀人作業(yè)現狀，缺少協(xié)作也是一大制約行業(yè)發(fā)展的問題。隨著國內一二線城市全面進入存量時代，經紀公司市場滲透率逐步擴大。從貝殼研究院的數據來看，各線城市滲透率普遍達到75%以上，但事實上，大城市的頭部企業(yè)市占集中度偏高，而門店小于10家的小規(guī)模作業(yè)公司在全國范圍內也占到了97%的比例，這反映出單兵作戰(zhàn)的行業(yè)現實，因為缺少合作而難以形成規(guī)模效應。

此外，為了更加科學地評估一個國家經紀行業(yè)發(fā)展的發(fā)展歷史和現狀，揭示與還原行業(yè)真相和問題，貝殼研究院首次提出一套“經紀行業(yè)指標體系”，從傭金費率、經紀行業(yè)規(guī)模、人均行業(yè)規(guī)模、人效、經紀人覆蓋情況和活躍經紀人數6大指標來判斷行業(yè)的健康度和成熟度。而就目前行業(yè)現狀來看，我國的傭金費率、人效和經紀人覆蓋率等均未達到國際成熟市場的標準。據貝殼研究院統(tǒng)計，目前中國的傭金率僅有2%，遠低于美國、日本等成熟市場5-6%的平均傭金率;中國的千人經紀人覆蓋率約為0.25%，也低于美國的0.6%;從人效來看，中國經紀人目前人均年單量約為3單，與美國相當，但時間投入卻是后者的2倍。

楊現領在會上也指出，通過這6項指標，既可以評估我國中介行業(yè)歷史、現狀，也能通過跨國比較尋找行業(yè)未來的發(fā)展方向。

行業(yè)未來趨勢：走向合作共生新經紀時代

經歷20年沉浮變化的中介行業(yè)也積淀了一些可圈可點的發(fā)展模式和規(guī)則，為行業(yè)未來的走向提供了一個個可堪借鑒的樣本。

首先，堅持真房源。楊現領指出，對于中國的房產經紀行業(yè)來說，真房源是一個怎么強調都不為過的準則。假房源不僅是對經紀品牌美譽的損失，更是對社會資源的浪費。以鏈家品牌為例，近半年，鏈家積累了50萬位購房者，如果都要經歷一次假房源的磨難，那么他們浪費的時間成本折算成金額將高達1.1億元。其次，聚焦人效提升。如何以技術和管理進一步提高經紀人人效，是行業(yè)需要持續(xù)思考的問題。楊現領分享了一組來自鏈家的數據：全國鏈家2018年上半年二手房房源錄入150萬套、客源錄入480萬次、成交量17萬套、帶看量430萬次，總帶看里程1561萬公里相當于將長征走了1250遍。再者，謀求合作。為了改善經紀行業(yè)長期以來單兵作戰(zhàn)的作業(yè)模式，今年貝殼找房成立以來將ACN合作網絡作為構建合作型生態(tài)的基礎，讓行業(yè)得以實現共享房源、分工協(xié)作、聯(lián)賣共贏。

“房產經紀行業(yè)走過20載春秋，傳統(tǒng)意義上的中介業(yè)務已無法適應行業(yè)的變化。在移動互聯(lián)網對中介行業(yè)的滲透如此之快，對住房消費影響持續(xù)深化的今天，信息的生產、分發(fā)與匹配、服務線上化等因素也將成為驅動行業(yè)走向下一階段的關鍵力量?！睏瞵F領在會上對經紀行業(yè)的未來趨勢做了一番剖析，他認為，行業(yè)未來需要發(fā)展“共生型網絡”（Co-live），所謂“共生型網絡”即是經紀人網絡“抱團”合作，多個中介品牌并存的生態(tài)圈，又是一個或多個新型交易服務新平臺，共同為消費者提供優(yōu)質服務，為中介企業(yè)、品牌和經紀人創(chuàng)造價值。

（本文作者系貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家。）