傅智平

【摘要】伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國經(jīng)濟體系建設(shè)中的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之衍生出來的一系列房地產(chǎn)金融產(chǎn)品也日益增多，尤其以房地產(chǎn)信貸產(chǎn)業(yè)最為突出。而任何新事物的產(chǎn)生所帶來的影響都是雙面的，在享受其所帶來的成果的同時還要承受一定的風(fēng)險，尤其房地產(chǎn)作為一個高回報的行業(yè)，其金融風(fēng)險也相對較高。本文將就我國房地產(chǎn)金融所帶來的風(fēng)險提出一些防范措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；金融風(fēng)險；預(yù)防措施

1、房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中面臨的風(fēng)險

1.1政策風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的一大支柱，其投資會受到各種政策因素的影響與制約，國家層面或地方政策出臺的各種政策、法律規(guī)章等的變化、行業(yè)發(fā)展變動以及不規(guī)范的管理都會導(dǎo)致房地產(chǎn)金融面臨風(fēng)險。同時，部分地區(qū)一味地追求GDP增長，導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展過于依賴房地產(chǎn)開發(fā)投資，無形之中使政策風(fēng)險得以擴大。

1.2利率風(fēng)險

利率風(fēng)險會對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)、負債以及其他金融工具的價值產(chǎn)生影響，對其獲利水平也要重大關(guān)系。如果銀行存款利率不斷攀升，或者貸款利率下降，也或者銀行存貸款利率發(fā)生同向變動，導(dǎo)致利率差下降，都會帶來經(jīng)營效益方面的風(fēng)險，而房地產(chǎn)貸款回收期往往較長，利率變化也更加明顯，這也就意味著所面臨的利率風(fēng)險也更大。

1.3購買風(fēng)險

由于物價一直處于穩(wěn)定上升趨勢，導(dǎo)致相同金額的資金可能無法買到過去相同的商品，而正是這種物價發(fā)生的變化，對資金的實際購買力造成了不利影響，這種風(fēng)險也稱購買力風(fēng)險。證券市場上的投資證券的回報主要是通過貨幣形式支付，如果遇到通貨膨脹，則直接影響貨幣的購買力，導(dǎo)致貨幣投資效益下降，使得投資者蒙受損失。

1.4財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的周期性比較長，從取得土地、市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工一直到最終的銷售推廣，但是因為周期較長，導(dǎo)致部分賬款無法及時收回，引起壞賬，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)投資往往巨大，加上資金收回期漫長，企業(yè)會在很長一段時間內(nèi)處于資金短缺狀況，這就有可能面臨巨大的財務(wù)危機。此外，房地產(chǎn)投資不僅投資高，投資報酬率也比較高，相應(yīng)地也會面臨更大地風(fēng)險。

1.5信用風(fēng)險

這一風(fēng)險形成的原因主要是借款人不愿對貸款本息進行償還，或是無力進行償還，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)嚴(yán)重導(dǎo)致了信用風(fēng)險的發(fā)生。從住房購買者的角度分析來看，一部分原因是由于銀行在批準(zhǔn)貸款時對貸款人的信用審查出現(xiàn)失誤所造成的；另外一部分原因是由于借款人在還款的過程中出現(xiàn)失業(yè)、死亡等意外情況發(fā)生，導(dǎo)致失去償還的可能性；從房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展情況來說，在經(jīng)營的過程中一旦遇到銷售瓶頸、資金鏈斷裂，或是經(jīng)營虧損等情況造成企業(yè)倒閉，以至于無力進行還款。

1.6經(jīng)營風(fēng)險

這種風(fēng)險指的是由于公司經(jīng)營管理層所做出的經(jīng)濟決策失誤，引起房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平發(fā)生變化，進而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降。房地產(chǎn)資產(chǎn)具有不動性，和其他投資比起來也具有不可逆的，投資行為一旦發(fā)生，往往就難以撤回。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行貸款表現(xiàn)出高度依賴性，如果在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，面臨不確定性因素影響，銀行也會蒙受巨額風(fēng)險。

1.7流動性風(fēng)險

由于我國房地產(chǎn)貸款增長迅速，且在經(jīng)營管理過程中存在著一定的問題，所以從根本上蘊含著流動性的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)在經(jīng)營過程中，房屋購買者多以房產(chǎn)作為貸款抵押物，而當(dāng)借款人無力進行貸款償還時，銀行就會通過處理抵押房產(chǎn)的方式進行貸款補償，但是如果出現(xiàn)房產(chǎn)賣不出去的情況，直接導(dǎo)致銀行貸款難以收回，進而導(dǎo)致銀行現(xiàn)金存款匱乏，形成流動性風(fēng)險。

2、應(yīng)對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范措施

2.1嚴(yán)把貸款程序關(guān)

由于商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是最大的經(jīng)濟支柱，因此基于對雙方負責(zé)的態(tài)度，銀行在放貸這一個環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)。一方面，首先考核開發(fā)商是否具有完備的資質(zhì)，缺少任何一條都不可輕易的進行借貸。另一方面，還要對開發(fā)商的信用展開調(diào)查，對于過往的借貸行為是否按時歸還。另外對其借款情況同樣予以調(diào)查，看其是否轉(zhuǎn)移它用。

2.2強化風(fēng)險管理制度

基于商業(yè)銀行在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中的重要作用，所以必須在銀行風(fēng)險管理制度上進行強化?，F(xiàn)階段，我國商業(yè)銀行的貸款行為分為兩種，一種是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，一種是住房按揭貸款，而通過將兩種貸款進行分離，使銀行從根本上重視對開發(fā)商貸款發(fā)放的條件，加大對其把控力度，從而間接的降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

2.3完善相關(guān)的法律法規(guī)

整個房地產(chǎn)金融行業(yè)受到社會多方面的影響，由于對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，因此在整體的管理上仍然存在著弊端，還有未能涉及的方面。而房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，以及不合理的資金投入等都是在這一背景下產(chǎn)生的，因此完善相關(guān)的法律法規(guī)對整理整個房地產(chǎn)金融市場顯得尤為重要。對此，可以多學(xué)習(xí)一下國外的風(fēng)險防控機制，但是絕不能完全的照搬照抄，因為各國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展程度不同，不適用的體系帶來的只能是對整個房地產(chǎn)金融行業(yè)評估的錯位[4]。因此在吸取國外經(jīng)驗的同時，要根據(jù)我國具體的實際情況，建立完善的法律法規(guī)，使資金進行合理投入，建立完善的風(fēng)險防控機制和專業(yè)的風(fēng)險評估人士，對整個房地產(chǎn)金融市場進行管理，將房地產(chǎn)金融風(fēng)險降到最小，維護整個房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語：

從整體來看，我國房地產(chǎn)金融經(jīng)濟的發(fā)展與風(fēng)險并存，既不能脫離社會需求盲目發(fā)展，也不能忽略由此帶來的風(fēng)險，因為房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展的過程中起著舉足輕重的作用。只有通過多渠道、多方法的管控手段，才能不斷促進社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，維護整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，房地產(chǎn)金融經(jīng)濟也才能在穩(wěn)定的市場環(huán)境中蒸蒸日上。

參考文獻：

[1]蘇若辭.淺談我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)狀及對策[J].納稅，2017（8）.

[2]班健桂.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險影響經(jīng)濟發(fā)展防范的相關(guān)研究[J].經(jīng)濟，2017（2）：00140-00141.

[3]劉源.關(guān)于抑制我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的建議[J].中國管理信息化，2017，20（8）：107-107.

[4]劉奧.淺談我國金融風(fēng)險防范存在的問題及對策[J].經(jīng)營者，2017，31（8）.