項(xiàng)杰

想要做好一項(xiàng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就特別有必要將成本控制到最低，以求達(dá)到質(zhì)量最優(yōu)，價(jià)格合適，這樣在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中才有立足之地，才更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

成本控制貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，其中從目標(biāo)成本到結(jié)算，成本之間的動(dòng)態(tài)成本控制尤為重要。

1、設(shè)計(jì)階段的成本控制

1.1運(yùn)用價(jià)值工程理論，把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。

投資測(cè)算過(guò)程包括投資論證階段測(cè)算和設(shè)計(jì)階段測(cè)算，這一階段運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。

如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值

1）功能不變，成本下降。

2）功能大幅提高，成本略有增加

3）功能提高，成本降低

4）功能略有降低，成本大幅降低

5）成本不變，功能提高。

1.2限額設(shè)計(jì)

首先確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo)

限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性.

1.3初步設(shè)計(jì)成本控制要從以下幾方面進(jìn)行控制

1.3.1建筑選材與各類(lèi)構(gòu)造做法結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇，外立面設(shè)計(jì)、電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向、變配電系統(tǒng)、道路斷面、公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化、精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本、鋼筋、砼用量、門(mén)窗開(kāi)啟方式等。

建筑：根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷(xiāo)售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理，主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計(jì)算配置合理，人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計(jì)荷載取值、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面合理。

根據(jù)多年的總結(jié)，對(duì)鋼筋及混凝土指標(biāo)進(jìn)行限制，從而達(dá)到控制成本的目的。

以下是我們通過(guò)多年的工程實(shí)踐總結(jié)，在蘇州地區(qū)的某些房產(chǎn)項(xiàng)目的控制指標(biāo)：

普通多層住宅及公寓（7層或20m及以下上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標(biāo) 44千克/M2，砼含量限額指標(biāo)0.36（m3/m2）

普通多層住宅及公寓（7層或20m及以下獨(dú)棟自帶全埋地下室鋼筋限額指標(biāo)105千克/M2，砼含量限額指標(biāo)0.8（m3/m2）

普通多層住宅及公寓（7層或20m及以下獨(dú)棟自帶全埋地下室鋼筋限額指標(biāo)105千克/M2，砼含量限額指標(biāo)0.8（m3/m2）

小高層住宅及公寓（7層<建筑層數(shù)<12層）上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標(biāo) 45千克/M2，砼含量限額指標(biāo)0.38（m3/m2）

小高層住宅及公寓（7層<建筑層數(shù)<12層）獨(dú)棟自帶全埋地下室鋼筋限額指標(biāo) 155千克/M2，砼含量限額指標(biāo)0.8（m3/m2）

花園洋房上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標(biāo) 47千克/M2，砼含量限額指標(biāo)0.4（m3/m2）

花園洋房獨(dú)棟自帶全埋地下室鋼筋限額指標(biāo) 100千克/M2，砼含量限額指標(biāo)0.8（m3/m2）

別墅、雙拼上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標(biāo) 49千克/M2，砼含量限額指標(biāo)0.42（m3/m2）

別墅、雙拼自帶全埋地下室鋼筋限額指標(biāo) 95千克/M2，砼含量限額指標(biāo)0.8（m3/m2）

高層住宅及公寓（建筑高度<60M） 上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標(biāo) 48千克/M2，砼含量限額指標(biāo)0.39（m3/m2）

高層住宅及公寓（60M≤建筑高度<80M）上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標(biāo) 53千克/M2，砼含量限額指標(biāo)0.39（m3/m2）

高層住宅及公寓（80M≤建筑高度<100M）上部結(jié)構(gòu)鋼筋限額指標(biāo) 57千克/M2，砼含量限額指標(biāo)0.4（m3/m2）

連接各主體結(jié)構(gòu)的綜合全埋地下室（含部分6級(jí)人防地下室）一層地下室鋼筋限額指標(biāo) 150千克/M2，砼含量限額指標(biāo)1.2（m3/m2）

連接各主體結(jié)構(gòu)的綜合全埋地下室（含部分6級(jí)人防地下室）二層及二層以上地下室鋼筋限額指標(biāo)限額指標(biāo) 140千克/M2，砼含量限額指標(biāo)1.05（m3/m2）

注：1） 結(jié)構(gòu)鋼材及混凝土包含剪力墻、柱、梁、樓板、空調(diào)板、窗臺(tái)板、陽(yáng)臺(tái)欄板、外墻線腳、屋頂構(gòu)件等混凝土結(jié)構(gòu)的受力及構(gòu)造鋼筋；不含施工措施及損耗部分鋼筋、預(yù)埋件鋼筋、圈梁、過(guò)梁、構(gòu)造柱、砌體拉結(jié)筋、混凝土墻梁與砌體間加掛的鋼絲網(wǎng)等。

1.3.2.強(qiáng)電設(shè)計(jì)方面：主要電氣負(fù)荷指標(biāo)配置、供電范圍、變壓器臺(tái)數(shù)合理，進(jìn)出線通道是否合理設(shè)備選擇、出線回路計(jì)算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理發(fā)電機(jī)供電范圍、容量和臺(tái)數(shù)選擇合理，敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號(hào)截面經(jīng)濟(jì)合理強(qiáng)電設(shè)計(jì)方面弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理、各系統(tǒng)管線走向布置合理.

具體控制成本的做法有以下幾點(diǎn)：

1）在滿足現(xiàn)行民用建筑規(guī)范的條件下，應(yīng)急照明盡量設(shè)應(yīng)急線供電，盡可能避免設(shè)末端切換供電。

2）高層配電豎井內(nèi)盡量不要采用母線槽，優(yōu)先采用預(yù)分支電纜；

3）由電表箱至戶(hù)箱用電線，盡量少用電纜；

4）戶(hù)內(nèi)箱采用總漏電開(kāi)關(guān)，回路不設(shè)漏電開(kāi)關(guān)，以降低成本，用戶(hù)根據(jù)需要布置漏電開(kāi)關(guān)數(shù)量規(guī)格型號(hào)

5）在滿足規(guī)范的條件下，穿線管盡量選擇PVC管，少用鋼管；

6）地庫(kù)應(yīng)急用電與正常用電分開(kāi)，以減少發(fā)電機(jī)容量，應(yīng)急燈具只在車(chē)道設(shè)置，不得在車(chē)位設(shè)置；

6）室外一般低壓主電纜選用4芯電纜，型號(hào)就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的。

7）小區(qū)（室外）配電線路最省方案排序：普通電纜+全程穿管→鎧裝電纜+全程穿管→普通電纜+電纜溝→鎧裝電纜+電纜溝。但當(dāng)電線、電纜根數(shù)達(dá)到一定數(shù)量集中敷設(shè)時(shí)，可能選用電纜溝敷設(shè)方式更省，具體需要通過(guò)實(shí)際方案測(cè)算才能確認(rèn)。

1.3.4弱電設(shè)計(jì)方面：

設(shè)計(jì)參數(shù)合理、計(jì)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)；系統(tǒng)流程合理、設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護(hù)方便。

1.3.5主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟(jì)合理

1.3.6綜合管網(wǎng)方面：包括道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價(jià)分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。

1.3.7給排水工程主要從以下幾個(gè)那個(gè)面進(jìn)行控制。

1）地下室及豎井內(nèi)給水管采用鋼塑復(fù)合管，入戶(hù)水表后給水管采用PP-R管；戶(hù)內(nèi)排水管及排水立管采用普通UPVC管，轉(zhuǎn)換層和排出管采用加厚UPVC管；少用鋼管及鑄鐵管。

2）室外埋地消防管道與生活管道采用PE管；盡量少用鍍鋅管或鑄鐵管。

3）化糞池盡量加大容量，減少數(shù)量；

4）根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品組合（高層、小高層、多層），進(jìn)行供水方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選，成本遞減順序?yàn)椋簬渥冾l加壓控制系統(tǒng)；無(wú)負(fù)壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等；

5）盡量減少檢查井?dāng)?shù)量，道路上污水（雨水）檢查井間距在15米以上。

1.3.8編制概算，對(duì)投資進(jìn)行控制。通過(guò)編制概算，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的投資進(jìn)行控制

1.4施工圖階段結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化

1.4.1結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化

（1）主體結(jié)構(gòu)型式的確定

設(shè)計(jì)合同內(nèi)明確設(shè)計(jì)單位必須提供兩種以上的基礎(chǔ)方案（含樁型、樁位布置等）以供比選；如因各種因素導(dǎo)致單方案設(shè)計(jì)，須提供專(zhuān)項(xiàng)方案可行性報(bào)告進(jìn)行具體說(shuō)明

（2）基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的確定

樁基工程必須由設(shè)計(jì)、工程、成本參與方案評(píng)審后方可確定；各基礎(chǔ)類(lèi)型的成本大致按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、預(yù)應(yīng)力管樁、筏板、灌注樁

（3）結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核，結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核

1）輸入信息的審核

核對(duì)電算的基本信息如抗震分類(lèi)、抗震的重要性類(lèi)別、場(chǎng)地類(lèi)別、設(shè)防烈度、本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類(lèi)荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無(wú)刻意放大。

2）輸出信息的審核

檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。

1.4.2施工圖階段結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化的關(guān)鍵細(xì)節(jié)

細(xì)部做法的控制與審查，對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。

（1）Ⅲ級(jí)鋼的應(yīng)用

由于Ⅲ級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用

（2）正式施工圖紙建筑做法表與交樓標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)評(píng)審并保持一致；

（3）消防水池、設(shè)備房等優(yōu)先設(shè)置在地下室塔樓下

（4）地下室不做地坪漆，墻面、柱面不做抹灰，清理后批膩?zhàn)?、刷乳膠漆各一遍，高度至梁底（不含梁底面積），天棚可不考慮膩?zhàn)庸伟祝?/p>

（5）地下室底板避免整體建筑找坡、采用結(jié)構(gòu)找坡，地下室、裙房頂板采用結(jié)構(gòu)找坡；

（6）建筑設(shè)計(jì)優(yōu)先考慮平屋面，產(chǎn)品風(fēng)格需要，采用局部坡屋面與平屋面相結(jié)合；

（7）樓地面地坪采用結(jié)構(gòu)面原漿壓光（精裝交樓時(shí)不需要壓光），無(wú)論精裝、毛坯交樓不須做水泥砂漿二次找平；

（8）結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序：磚混結(jié)構(gòu)、矩形柱框架、異形柱框架、剪力墻、框架剪力墻、短肢剪力墻。

1.5設(shè)計(jì)變更的控制

對(duì)施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制要盡量減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來(lái)的額外費(fèi)用的發(fā)生。

要對(duì)設(shè)計(jì)變更簽證率控制，很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來(lái)設(shè)計(jì)變更占總建造成本的3-10%，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。

為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，建議采取的策略如下：

1）建立施工圖階段的長(zhǎng)期合作伙伴；

2）給予合理的設(shè)計(jì)周期；

3）完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)；

4）設(shè)計(jì)合同簽訂時(shí)要注明由于設(shè)計(jì)原因，變更過(guò)多，要適當(dāng)扣減設(shè)計(jì)費(fèi)用。

2、招投標(biāo)及合同管理環(huán)節(jié)的成本控制

招投標(biāo)及合同管理是成本管理過(guò)程中不可缺少的環(huán)節(jié)

成本管理還有一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)就是招投標(biāo)和合同管理階段。一個(gè)好的招投標(biāo)既可以從眾多的投標(biāo)者中選擇裝備精良、技術(shù)過(guò)硬、管理水平高、社會(huì)信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理的優(yōu)秀施工隊(duì)伍，又可使得我們得到一個(gè)清晰、易操作的經(jīng)濟(jì)合同，可為工程成本控制打下良好的基礎(chǔ)；但招投標(biāo)工作又是一個(gè)需各經(jīng)辦部門(mén)緊密協(xié)作、經(jīng)常與優(yōu)化設(shè)計(jì)，合理化方案研討交織的復(fù)雜過(guò)程，因此招投標(biāo)作得好，是錦上添花，作得不好，可使得前期工作功虧一簣。

通過(guò)合同管理規(guī)范合同簽訂的會(huì)簽審核體系，使施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種情況操作起來(lái)有法可依、有章可循，為今后的工程結(jié)算奠定扎實(shí)的路基。建立全面的招投標(biāo)制度和合同管理制度，同時(shí)嚴(yán)格合同管理，對(duì)合同條款逐一進(jìn)行研討保障合同的嚴(yán)謹(jǐn)性，針對(duì)不同的工程項(xiàng)目擬訂出相應(yīng)的合同模塊以提高合同的實(shí)用性，并將合同條款融入到招標(biāo)文件中，使招投標(biāo)和合同在成本控制方面相輔相成，發(fā)揮更大的作用。

3、施工階段成本控制

3.1土方工程

1）土方單位進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)做好原始地面標(biāo)高、地形圖測(cè)量繪制工作，由三方簽字確認(rèn)。土方工程完工，及時(shí)做好收方、標(biāo)高測(cè)量工作；并在工程結(jié)算時(shí)提供相關(guān)測(cè)量記錄；原貌標(biāo)高須作為合同附件。

2）土方工程須進(jìn)行分批測(cè)量，分批收方、結(jié)算工作，避免后期爭(zhēng)議、扯皮。

3）依據(jù)土方開(kāi)挖方案，考慮現(xiàn)場(chǎng)土方平衡，留足土方回填量；

3.2 基坑圍護(hù)工程

1）常規(guī)支護(hù)方案有自然土方放坡，噴漿，掛網(wǎng)噴漿，預(yù)應(yīng)力錨桿+噴射，毛石擋墻，擋墻，深層攪拌樁，深攪樁+圍護(hù)樁+錨桿，鋼板樁等；設(shè)計(jì)須提供支護(hù)比選方案，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，選擇即滿足安全要求，又經(jīng)濟(jì)合理的方案。

2）達(dá)到5m以上的深基坑，優(yōu)先考慮階梯放坡。

3）攪拌樁、圍護(hù)樁提供打樁記錄，以便結(jié)算。

3.3主體工程施工階段

1）組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、成本控制部門(mén)進(jìn)行圖紙會(huì)審，提出優(yōu)化建議；

2）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)變更及現(xiàn)場(chǎng)零星委托總額進(jìn)行控制，不得超過(guò)總造價(jià)1%；

3）圖紙會(huì)審紀(jì)要不得作為結(jié)算依據(jù)，會(huì)審意見(jiàn)必須以工程通知單形式下發(fā)；

4）合同內(nèi)明確施工組織方案不作為結(jié)算依據(jù)，施工組織如涉及費(fèi)用事項(xiàng)，須根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況辦理驗(yàn)收確認(rèn)手續(xù)；措施費(fèi)包干范圍內(nèi)，不得另行核量、計(jì)費(fèi)。

5）為了即保證質(zhì)量又降低成本，主要設(shè)備及主要材料可以采用甲供或甲定乙供。

4、工程結(jié)算審核是成本控制的最后階段

工程結(jié)算的審核在成本管理過(guò)程中的作用同樣不可小看，是否能真正將工程成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，只有工程結(jié)算完畢才能體現(xiàn)，同時(shí)也是成本管理的一個(gè)重要組成部分。工程結(jié)算是一個(gè)艱苦、漫長(zhǎng)、繁瑣的過(guò)程，施工過(guò)程中的一點(diǎn)一滴都體現(xiàn)在工程竣工結(jié)算資料中，對(duì)以前歷史的回顧，回顧的清楚，結(jié)算就快，反之就慢。需要造價(jià)師用專(zhuān)業(yè)的眼光、豐富的經(jīng)驗(yàn)、敬業(yè)的精神進(jìn)行綜合的評(píng)判，對(duì)工程施工圖紙了然于胸，掌握施工合同條款內(nèi)涵，設(shè)計(jì)變更簽證條理清晰，竭盡所能排除施工單位一切“鉆空子”行為，爭(zhēng)取在成本管理的最后關(guān)頭，把好成本控制關(guān)。審核前首先應(yīng)審查相關(guān)竣工結(jié)算資料，從施工圖紙、施工合同到工程全過(guò)程的動(dòng)態(tài)資料都要一一核對(duì)，力求資料完整齊全，這樣才能確保審核工作的正常進(jìn)行。審核時(shí)要做好調(diào)查研究，深入工地現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)確計(jì)算工程量，合理套用各分項(xiàng)單價(jià)，根據(jù)合同規(guī)定選擇費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，逐條逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算、匯總，特別是現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用，應(yīng)審核其合理性和有效性，不能見(jiàn)有簽證就給予計(jì)量，杜絕和防范不實(shí)際的開(kāi)支，確實(shí)降低工程成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。工程結(jié)算審核完成后，是結(jié)算成果的總結(jié)、分析階段，將結(jié)算成果與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，找到差異、分析原因、揚(yáng)長(zhǎng)避短、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，變“被動(dòng)”為“主動(dòng)”，為下一個(gè)項(xiàng)目改進(jìn)功能、降低成本打下堅(jiān)實(shí)的基石。

為了保證結(jié)算審核的質(zhì)量，可以采用二審制，以第二次審核的誤差率作為對(duì)初審的考核指標(biāo)，進(jìn)行適當(dāng)獎(jiǎng)懲，從而保證結(jié)算審核的質(zhì)量，達(dá)到控制成本之目的。

總之只有對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)控制，才能降低成本，提高效益。