王珂伏　楊浩

【摘 要】 在很多人看來，二手房交易中的偷稅逃稅問題成為一個業(yè)內(nèi)公開的秘密。當(dāng)前我國二手房交易涉及轉(zhuǎn)讓方的稅種有：個人所得稅、增值稅及附加（包括：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加）、土地增值稅、印花稅；涉及受讓方的稅種有：契稅、印花稅。二手房計稅價格低于實際成交價，少報，瞞報現(xiàn)象嚴(yán)重。那么想要改善二手房交易中的偷稅逃稅問題，首先要分析賣方買方偷逃稅的動因和方式，再針對性地提出解決二手房交易市場中偷逃稅的解決方法。

一、買家購買二手房的主要動因分析與總結(jié)

1、戶口型二手房市場。由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量農(nóng)村人員和外地人員為了解決戶口問題，紛紛購買二手住房。

2、居住型二手房市場。隨著城市化進(jìn)程的加快和老城區(qū)改造力度的不斷加大，大量被拆遷舊房的居民拿著拆遷款走進(jìn)了二手房市場。

3、置換型二手房市場。部分居民為改善居住面積、經(jīng)濟(jì)條件或受工作地點的影響，售出地段好、面積小的房產(chǎn)，購進(jìn)地段稍差、面積大的住房因此形成二手房市場。

4、學(xué)區(qū)型二手房市場。為了給孩子選擇一個更好的學(xué)校，家長紛紛向該學(xué)區(qū)區(qū)域內(nèi)購置房地產(chǎn)，一旦孩子升學(xué)后離開該學(xué)區(qū)，將其房產(chǎn)出售，此類的二手房流動性大，也是望子成龍的家長們必不可少的付出。

5、投機(jī)型二手房市場。由于近期房產(chǎn)不斷增值，一部分人將多余的資金投入到房地產(chǎn)交易市場，尤其是中心城區(qū)的二手房，增值速度快，這部分人不以居住為目的，而以取得投資收益為目的。

二、二手房交易過程中偷稅逃稅的主要手段分析

1、在交易中故意“做低交易價格”，使用“陰陽合同”。

這種做法實為偷稅漏稅，違反稅法。中介公司們?yōu)榱藫寠Z客戶資源，就在市場中散播自己能把合同的價格做得更低，契稅和印花稅相應(yīng)交得更少。對工薪階層的買房者而言，能少交則少交。正是市場中存在這種供需關(guān)系，違反法律的事情才開始放在桌面上談。稅法規(guī)定，計稅價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定征收，但由于缺乏對二手房交易價格信息足夠的掌握，政府部門難以制定較為合理的市場指導(dǎo)價，稅務(wù)機(jī)關(guān)也就難以取得有力證據(jù)證明交易合同的虛假性。

2、在二手房交易過程中以租代售。

房產(chǎn)中介代賣方找到買主后，若買賣雙方不愿承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)，買家先以向原房主租住的方式入住，交給原房主房租。等原房主的產(chǎn)權(quán)證滿兩年期限后，再辦理過戶手續(xù)。這樣，賣方不會再為房子購買不足兩年要繳稅費(fèi)而發(fā)愁，同時獲得售房收益及出售日之前的房租收益。但是，目前以租代售是兩年期內(nèi)售房者最普遍采用的避稅方式，雖然這可以充分利用售房者的房屋資源，避免空置損失，但一旦房價在租期大漲，房主因此毀約不再出售房屋，租了幾個月的買主的利益將受到損失，反之亦然。

3、在二手房交易過程中不過戶先公證。

先通過買賣雙方公證買賣合同，并約定兩年期滿后再行過戶。買方為防止賣方兩年間出現(xiàn)不誠信問題，雙方約定在買方付與賣方一定金額的房款后，將房產(chǎn)證留于買方或第三方公證人保存。但是目前在我國有關(guān)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售，買房人的利益將無法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質(zhì)疑。

4、在二手房交易過程中找物業(yè)改底單。

買賣雙方可找物業(yè)公司的人，直接把賣房合同的底單改掉，在房產(chǎn)證上直接寫買主的名字，這樣就避免交納相應(yīng)稅費(fèi)。但是改了底單就等于改了原來的購房合同，重新簽了一個新合同，原來合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方都將面臨權(quán)益無法保證的問題。

三、針對二手房交易過程中的偷稅逃稅問題提出的解決措施

征服除了監(jiān)管困難這個理由之外，各級地方政府也沒有出臺嚴(yán)厲的政策去規(guī)范二手房交易，這也加速了二手房的流通，增加了稅收。但這無形中助長了市場中這股歪風(fēng)，畢竟偷稅漏稅屬于違法行為。但究竟何為合法避稅和非法逃稅，又有誰去考究呢？

目前對于二手房交易合同的審查，主要是針對對房屋朝向，申請人資質(zhì)等方面。而具體房屋交易價格以及由此所需交納的房屋交易稅費(fèi)，則具體由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門考察。所以針對二手房交易過程中的偷稅逃稅問題，主要提出了下列一些解決的建議：

1.開發(fā)房屋交易搜價軟件，掌握房價最新動態(tài)。

不管是國家政策變動的影響，還是交易者隱瞞，我們都不能忽視市場這只看不見的手。二手房交易信息在網(wǎng)絡(luò)和中介機(jī)構(gòu)比較集中，網(wǎng)絡(luò)提供的主要是交易者的估價，中介機(jī)構(gòu)更多的是實時成交價格。房屋交易搜價軟件可以把這些數(shù)據(jù)匯總、比對，對同城同一區(qū)域房屋的交易價格階段性更新，為稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整成交價格給予更科學(xué)的指導(dǎo)。

2.加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的管理，虛報重罰。

中介機(jī)構(gòu)是二手房交易的重要橋梁。它們更了解交易雙方的需求和市場變化。但利益趨使，為了更多促成交易，他們幫交易者鉆稅法的漏洞，減少國家稅收。房屋交易個人所得稅的稅務(wù)檢查，應(yīng)將中介機(jī)構(gòu)作為重點。對虛報價格，弄虛作假等情況，一經(jīng)查實，一定嚴(yán)懲。重者可以建議工商部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照。

3.加強(qiáng)與其他部門的配合，建立聯(lián)網(wǎng)機(jī)制。

對于家庭唯一生活用房難以查實的問題，需要加強(qiáng)相關(guān)各部門的配合，利用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立信息共享的聯(lián)網(wǎng)機(jī)制。例如存量房交易評稅系統(tǒng)，該系統(tǒng)根據(jù)已采集的房產(chǎn)區(qū)位、市場條件和房地產(chǎn)特征等數(shù)據(jù)自動進(jìn)行分析，從而產(chǎn)生二手房交易對象的交易評估值。存量房交易評稅系統(tǒng)能在短時間內(nèi)對商品房進(jìn)行準(zhǔn)確評估，只要把房源信息輸入電腦，系統(tǒng)就會自動生成交易評估值和稅費(fèi)。這種系統(tǒng)更加便捷、高效、公平。無論是一個地區(qū)各個部門之間，還是跨地區(qū)的部門之間，都能夠查到個人住房的完整信息，為征稅提供準(zhǔn)確依據(jù)。個人二手房交易的征稅，要加強(qiáng)征管，也要完善相關(guān)稅制。要與國家宏觀調(diào)控相呼應(yīng)，又要保持稅法的嚴(yán)肅性。相關(guān)稅制建設(shè)仍是一項長期艱巨的工作。