謝宗明 史繼紅
案例重現(xiàn)
B公司於2003、2004年即取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,建設(shè)工程施工許可證(獨(dú)缺土地使用證),廠房建設(shè)招標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工驗(yàn)收證照、報(bào)告基本具備,也基本上拿到了消防安全環(huán)保的審批手續(xù)。然新豐公司代為承諾申請(qǐng)土地指標(biāo)後,一直沒有下文,土地批復(fù)、出讓合同、土地證均未辦理。
目前該地塊及地上建築物一部分租給清飄紙業(yè)做進(jìn)口紙,另一部分出租給一物流鏈公司(但有2/3出租面積屬於在規(guī)劃外加蓋搭建)。
2003年,B公司的投資人A公司與當(dāng)時(shí)經(jīng)管該地塊「資產(chǎn)運(yùn)作」的上海前進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司(股東之一是新豐鎮(zhèn)前進(jìn)村民委員會(huì))簽訂《意向書》,約定A公司以總投資2000萬元(人民幣,下同),批租前進(jìn)村李宅隊(duì)土地30畝,每畝14.8萬元,並在該地塊註冊(cè)企業(yè),提到需簽訂《土地批租意向書》及《國有土地出讓合同》,約定簽訂意向時(shí)付定金3萬元/畝,取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證後付2.5萬元/畝,簽訂正式《國有土地出讓合同》後按合同規(guī)定付清餘款。後於2003年6月,以成立後的B公司與上海新豐工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》,內(nèi)容還是重申或細(xì)化了土地出讓面積、價(jià)格、付款方式等。
2006年10月,新豐公司發(fā)給B公司通知,稱根據(jù)「滬府發(fā)(2003)66號(hào)文件精神和某府發(fā)(2003)某號(hào)」文件精神,針對(duì)已建未取得土地批文的專案用地,已上報(bào)進(jìn)行專案用地確認(rèn),「以便對(duì)既成事實(shí)專案認(rèn)可,給予用地指標(biāo)」,為此新豐公司與B公司簽訂《專案協(xié)議》,約定出讓金價(jià)格為12.8萬元/畝,批租面積為43.5畝,另需繳納「鎮(zhèn)?;稹?,總價(jià)款約730萬;簽訂本協(xié)議時(shí)付219萬,取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證後,付土地款的50%,計(jì)365萬,付清餘額後發(fā)可發(fā)放土地批文簽訂征地包乾和出讓合同。A,B公司於2003、2004、2006年先後付給前進(jìn)公司、新豐公司「土地款」總共304.4526萬元。
出租給清飄紙業(yè)與物流鏈公司的租賃房屋是否屬於違章建築?
在大陸相關(guān)法律法規(guī)中,並沒有明確定義何謂違法建築,從現(xiàn)行法律規(guī)定看,「違法建築」大多情況下特指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等建設(shè)專案規(guī)劃、審批手續(xù)而建造的建築物、構(gòu)築物,如未經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)的房屋、超期臨時(shí)建築等。
B公司的租賃房分為在規(guī)劃、施工許可內(nèi)容內(nèi)建設(shè)的房屋,以及超出規(guī)劃許可範(fàn)圍違法建設(shè)加蓋、搭建的房屋。事實(shí)上,B公司已取得建設(shè)手續(xù)的規(guī)劃內(nèi)的房屋是否違章建築,也並非蓋棺定論,司法界尚存有爭議,這是因?yàn)閮A向違章建築認(rèn)定者援引了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中有相關(guān)規(guī)定:
「第三十八條……以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)專案,在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同後,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)專案的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同,向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中,擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件?!构食诌`建意見者認(rèn)為,取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必要手續(xù)是取得國有土地使用權(quán)出讓合同,否則,該建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得違法,應(yīng)予取締或撤銷。
然而,城鄉(xiāng)規(guī)劃法是2008年1月1日始實(shí)施,後於B公司建設(shè)專案的建成,也遠(yuǎn)後於專案協(xié)議,之前的建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理流程可能體現(xiàn)在部門規(guī)章上而非一級(jí)法律中(城鄉(xiāng)規(guī)劃法前身城市規(guī)劃法,上面這一條是沒有的),且辦理流程的相關(guān)規(guī)定也不如城鄉(xiāng)規(guī)劃法那麼清晰,只有2008年實(shí)施的城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確規(guī)定必須憑出讓合同辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,否則按照六十一條:「未依法在國有土地使用權(quán)出讓合同中確定規(guī)劃條件或者改變國有土地使用權(quán)出讓合同中依法確定的規(guī)劃條件發(fā)放建設(shè)用地許可證的,責(zé)令整改?!挂簿褪钦f受該法約束,在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)後,一般不太可能出現(xiàn)沒有出讓合同就辦出建設(shè)用地規(guī)劃許可證的情況,繼而不可能辦出建設(shè)工程規(guī)劃許可證,那麼根據(jù)該法第六十四條:「未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可採取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的,限期改正,處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款;無法採取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實(shí)物或者違法收入,可以並處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?!惯@才是依國家特別法層面規(guī)定界定的某一類違建。
B公司專案所有的建設(shè)手續(xù)是,2003、2004年辦好的,當(dāng)時(shí)具體建設(shè)手續(xù)的合規(guī)化沒有上升到一級(jí)法律的層面來界定。所以筆者傾向性認(rèn)為在規(guī)劃內(nèi)的建築物部分不能簡單地因一些用地手續(xù)的不完善就把它界定為違章建築 。畢竟,《物權(quán)法》第三十條規(guī)定:「因合法建造事實(shí)行為設(shè)立或者自事實(shí)行為成就時(shí)就發(fā)生效力」。合法建造就是指建造時(shí)符合當(dāng)時(shí)的規(guī)定,而不是現(xiàn)在的規(guī)定,且手續(xù)形式上合規(guī)完備,這麼多年來無人提出或申訴要求撤銷該些手續(xù),報(bào)建手續(xù)的合法存在成為不能憾動(dòng)的事實(shí)。
但超出用地規(guī)劃許可,施工規(guī)劃許可的部分屬於違章建築,因?yàn)閷0附ㄔO(shè)時(shí)已頒佈的《城市規(guī)劃法》就已明確規(guī)定沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證即開工建設(shè)違法。
B公司與承租方清飄紙業(yè)簽訂的租賃合同是否有效?
合同無效是一個(gè)比較重大的司法判定,根據(jù)相關(guān)司法解釋,判定合同無效必須要有國務(wù)院制定行政法法規(guī)(如條例)及以上級(jí)別的法律明確規(guī)定合同無效情形的依據(jù)。沒有該級(jí)別以上法律明確規(guī)定無效的的情形列舉,不得隨意判定無效。
關(guān)於司法實(shí)踐方面,2009年最高人民法院發(fā)佈的《關(guān)於審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:「出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效」。
所以如前所述,筆者即然傾向性認(rèn)為B公司規(guī)劃內(nèi)建築不屬於違章建築,自也傾向性認(rèn)為因出租該些建築物而簽訂的租賃合同應(yīng)為有效合同。
引申開來說,根據(jù)筆者的司法經(jīng)驗(yàn),無論租賃房屋有沒有土地權(quán)屬證明,沒有報(bào)建手續(xù)的,即使出租方、承租方都不希望合同無效,法院仍一律判決租賃合同無效,但仍支持承租人需支付給出租人等同於租金的「房屋占有使用費(fèi)」,只是若該等房屋是違建承租人舉證確實(shí)不能按原約定用途正常使用的,承租人可提出適當(dāng)減少使用費(fèi)數(shù)額。
B公司出租房屋部分屬違章建築,租賃合同是否有效?
一般認(rèn)定合規(guī)建築部分有效,違章建築部分無效,但同樣違章建築部分的房屋占有使用費(fèi)一般會(huì)得到支持。另外,如此認(rèn)定以後的處理問題,也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況考慮。
站在承租人角度,如果他意圖主張其單方解除合同不屬其違約行為,其申辯理由可能是雖然租賃物部分違建,但違建面積的存在嚴(yán)重防礙他對(duì)整個(gè)租賃物的正常的完整的使用權(quán),要求解除整個(gè)租賃合同,法院可能會(huì)考量違建面積與有證面積的比例,比如違建面積低於有證面積,就很可能不支持解除。但像B公司如果出租給物流鏈公司的租賃物有2/3是違建,該公司以此為由解除合同的,可能會(huì)得到法院支持並判令B公司承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。反之,如果該公司不願(yuàn)意解除合同,由B公司以大部分是違建為由主張解除整個(gè)合同的,配合以B公司認(rèn)為違建部分過多,造成諸多安全環(huán)保消防方面的隱患等理由,解除合同亦可能得到支持。
在雙方可繼續(xù)履行合同情況下,畢竟合同部分租賃物因違建而無效,該如何處理,筆者認(rèn)為,承租人願(yuàn)意繼續(xù)使用的,可繼續(xù)支付房屋占有使用費(fèi),不願(yuàn)意繼續(xù)使用,且可分割予以返還的,法院會(huì)支持返還,違建已類似於合規(guī)建築的添附無法分割返還的,筆者仍傾向於認(rèn)為法院仍會(huì)支持出租人收取違建部分的房屋占有使用費(fèi)。
租賃合同被認(rèn)定無效,或者租賃合同因大部分無效而合規(guī)建築部分亦被支持解除後的責(zé)任承擔(dān)。
《合同法》第216 條規(guī)定:「出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人,並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。出租人對(duì)房屋本身合法與否是明知的,也有義務(wù)保證出租房屋系其合法有權(quán)出租的房屋,符合雙方合同約定的用途?!谷绻鲎夥课輿]有建設(shè)工程規(guī)劃許可證導(dǎo)致房屋租賃合同無效,出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。
承租人在承租房屋時(shí),也應(yīng)盡到相應(yīng)的審慎義務(wù),要求出租人出示房屋的產(chǎn)權(quán)證件或?qū)徟掷m(xù)。如果承租人未盡必要審核義務(wù),對(duì)於損失的產(chǎn)生也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
所以,一般來講,出租人對(duì)於房屋的情況明知,對(duì)於合同無效所產(chǎn)生的損失,司法實(shí)踐中將認(rèn)定出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)70%以上的責(zé)任。但如果承租人對(duì)於房屋是違法違章建設(shè)的情況是明知的,仍與出租人簽訂租賃合同(比如B公司租賃合同中三令五申具有承租人對(duì)房屋狀況完全知悉,仍堅(jiān)持承租,需承擔(dān)相應(yīng)後果類似的聲明與約定),對(duì)於這種情況下的損失責(zé)任分配,也不能因此得出由承租人承擔(dān)主要甚至全部損失的結(jié)論,畢竟出租人是房屋的建設(shè)者或者受益者,對(duì)房屋的情況也最為熟知,如果出於經(jīng)濟(jì)利益的考慮,明知違法仍將房屋出租,過錯(cuò)明顯,仍應(yīng)由出租人承擔(dān)50%以上的責(zé)任。
房屋租賃合同無效,當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,法院一般應(yīng)予支持。
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時(shí),已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除,因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
致於物流鏈公司事例若被判認(rèn)因違建面積過多而合規(guī)面積亦得以合同解除的,除違建被認(rèn)定為無效部分根據(jù)上述規(guī)則處理,合規(guī)部分的解除也可以參考前述規(guī)則處理,合同中另行規(guī)定違約解除後賠償條款的,也參照該條款進(jìn)行。
當(dāng)然以上依裝飾裝修現(xiàn)值確定賠償基數(shù)的,也要考慮約定剩餘未履行合同期限與整個(gè)合同期限的比例以及合同到期不續(xù)租後裝修添附物處理(是為出租人利用,還是必須拆除)的相關(guān)約定來綜合考量賠償基數(shù)。