李春水

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要包含養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老金融與養(yǎng)老用品四方面。由於養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自身穩(wěn)定持續(xù)的特性，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將逐漸受到相關(guān)資本的青睞。根據(jù)全國老齡工作委員會(huì)預(yù)測(cè)，大陸?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)規(guī)模到2030年有望達(dá)到22萬億元（人民幣，下同），產(chǎn)業(yè)前景非常可觀。

截至2015年底，大陸65歲以上老年人占總?cè)丝诒壤秊?0.5%，已經(jīng)超過國際老齡化標(biāo)準(zhǔn)。而預(yù)計(jì)到2020年，這一資料將激增至2.6億。20年之後，老年人口將達(dá)到4億人，並長(zhǎng)期保持4億人的規(guī)模。由於大陸出生率的持續(xù)下降以及民眾預(yù)期壽命的持續(xù)上升，大陸老齡化進(jìn)程將會(huì)進(jìn)一步加速，催生對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大需求。

養(yǎng)老納入國家戰(zhàn)略

經(jīng)過十多年的積累和發(fā)展，當(dāng)前中國老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境已經(jīng)有了翻天覆地的變化。老年人特別是城鎮(zhèn)老年人及其子女的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)日益增強(qiáng)，購買老齡用品和老齡服務(wù)的觀念開始形成，社會(huì)輿論也越來越關(guān)注老齡用品和老齡服務(wù)的生產(chǎn)與供給，越來越多的生產(chǎn)服務(wù)商積極參與發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，中央明確做出了大力發(fā)老齡產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略部署，有關(guān)部門已經(jīng)出臺(tái)了一系列政策，地方政府自覺發(fā)展區(qū)域老齡產(chǎn)業(yè)的積極性也越來越高。積極貫徹落實(shí)老齡產(chǎn)業(yè)的具體部署。

近年來，中國大陸先後印發(fā)了《關(guān)於加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》和《關(guān)於促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》等檔推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。2015年11月，國務(wù)院的一個(gè)常務(wù)會(huì)議，決定推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)結(jié)合，更好保障老有所醫(yī)、老有所養(yǎng)，出臺(tái)了《關(guān)於積極發(fā)揮新消費(fèi)引領(lǐng)作用加快培育形成新供給新動(dòng)力的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新發(fā)展。當(dāng)然，「十三五」規(guī)劃也明確提出「推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合」，養(yǎng)老作為「健康中國」的一部分，已被提升到國家戰(zhàn)略性高度。通過梳理2000年以來的養(yǎng)老政策，除原本的引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和鼓勵(lì)培養(yǎng)專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)人員外，近期政策更著重強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)合。在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方面，支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)院協(xié)作開展醫(yī)療服務(wù)；在居家養(yǎng)老方面，支持發(fā)展遠(yuǎn)端和上門醫(yī)療服務(wù)。即形成以「居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依託、機(jī)構(gòu)為支撐」的養(yǎng)老模式。

2017年9月5日，中國保監(jiān)會(huì)副主席陳文輝在外資保險(xiǎn)公司座談會(huì)上表示，鼓勵(lì)外資保險(xiǎn)公司進(jìn)入養(yǎng)老、健康等專業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

2 0 1 7年8月，財(cái)政部、民政部、人社部聯(lián)合發(fā)佈通知，鼓勵(lì)運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)培育與發(fā)展。

各路資本躍躍欲試

大陸目前佈局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，尤其是中高端養(yǎng)老項(xiàng)目的，基本都是保險(xiǎn)公司和地產(chǎn)公司。前者有錢，後者有地。

中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)的資料顯示，截至2017年6月，共有8家保險(xiǎn)公司投資了28個(gè)保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)專案，計(jì)畫投資金額近670億元，實(shí)際已投資金額超過237億元，全部建成時(shí)可以提供33萬張床位。早在2014年，大陸就已經(jīng)有超過80家房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。

目前地產(chǎn)公司運(yùn)營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式多為租售並舉，仍處於探索期。地產(chǎn)公司運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式多為租售並舉，包括出售老年公寓，自己持有並運(yùn)營社區(qū)內(nèi)的康復(fù)和養(yǎng)護(hù)中心。這樣既可以像出售傳統(tǒng)物業(yè)那樣快速回籠資金、保持企業(yè)健康的周轉(zhuǎn)率，也能產(chǎn)生足夠的營運(yùn)現(xiàn)金流支持起相對(duì)高昂的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)公司以萬科、綠城、保利地產(chǎn)、聯(lián)想控股、香江國際、複星為代表，目前大大小小已有80餘家。這些房企發(fā)揮自己在拿地、建設(shè)和專案運(yùn)作方面的特長(zhǎng)，已經(jīng)建立起了一定規(guī)模的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式，仍舊處於探索階段。

保險(xiǎn)公司通過保險(xiǎn)產(chǎn)品和養(yǎng)老服務(wù)相融合切入養(yǎng)老業(yè)。相比房企，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可採用兩種運(yùn)營模式：其一，投保人具備入住養(yǎng)老社區(qū)資格，並繳納一定的月租或服務(wù)費(fèi)；其二，即通過實(shí)物租賃的方式來實(shí)現(xiàn)收益。前者把保險(xiǎn)、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合在一起，將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)至30年左右，這也是險(xiǎn)企普遍接受的模式。保險(xiǎn)公司佈局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)試水養(yǎng)老地產(chǎn)的保險(xiǎn)公司有泰康、合眾、平安、太平等，其中泰康人壽的幸福有約和合眾人壽的合眾優(yōu)年項(xiàng)目較為成熟，其基本模式都是與保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤，以房屋的租住權(quán)替代傳統(tǒng)的保險(xiǎn)現(xiàn)金收益。

缺乏成熟商業(yè)模式

「在一線城市做2.5萬-3萬平方米的養(yǎng)老專案，加上重資產(chǎn)持有的話，沒十幾億做不下來?！购：金B(yǎng)老負(fù)責(zé)人譚超表示，「由於投資、回報(bào)、回收期太長(zhǎng)，民間資本、社會(huì)投資人不願(yuàn)意進(jìn)入這個(gè)行業(yè)?！?/p>

養(yǎng)老是長(zhǎng)期投資回報(bào)，和市場(chǎng)資本追求短期利潤(rùn)矛盾。養(yǎng)老項(xiàng)目一般五六年才盈虧平衡，十年以上才有回報(bào)很正常。

從投資的角度看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)並不比其他產(chǎn)業(yè)更賺錢。有過多年商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)歷的譚超分析，一般寫字樓的回報(bào)率為5%左右、工業(yè)地產(chǎn)為6%～7%、酒店為2%～3%，而養(yǎng)老的回報(bào)率為4%～6%，處於平均水準(zhǔn)。

「大家都想掙快錢，可養(yǎng)老是長(zhǎng)期回報(bào)、帶有公益性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)?！棺T超說，大陸對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)感興趣的資本都是通過銀行、信託管道融資，而這些資金往往追求當(dāng)期回報(bào)、短期利益，「願(yuàn)意進(jìn)行十年以上戰(zhàn)略投資的資本，幾乎沒有」。

從2013年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)「元年」至今，經(jīng)過四年多探索，出現(xiàn)了海航養(yǎng)老「和悅家」、泰康「燕園」、保利「和熹會(huì)」等養(yǎng)老項(xiàng)目，可整個(gè)行業(yè)缺乏成熟的商業(yè)模式、盈利模式、回報(bào)模式，中高端養(yǎng)老項(xiàng)目多數(shù)虧損，靠地產(chǎn)等主營收入彌補(bǔ)養(yǎng)老管理的成本。

「很多市場(chǎng)參與者，對(duì)於養(yǎng)老到底是做什麼的、為誰提供需求，沒搞清楚；養(yǎng)老服務(wù)的供應(yīng)商、投資人、需求方，每類人的角色沒搞清楚。」譚超說。

此外，中國社科院學(xué)部委員金碚的研究團(tuán)隊(duì)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，中國老年人在失能之前，不太願(yuàn)意到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更不願(yuàn)意與家人、社會(huì)隔離。

合理迎合養(yǎng)老訴求

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來10～15年將進(jìn)入黃金時(shí)代。長(zhǎng)期來看，由於中國自身服務(wù)業(yè)發(fā)展程度較低、老人家庭觀念強(qiáng)和未富先老等特點(diǎn)，不能照搬發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式。但是隨著大陸老年人口的不斷上升和家庭觀念的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老市場(chǎng)的潛力依舊巨大。未來的養(yǎng)老地產(chǎn)將不僅僅是以地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，而是結(jié)合服務(wù)業(yè)，實(shí)行跨行業(yè)整合（養(yǎng)生、護(hù)理和治療），甚至與旅遊相結(jié)合的模式。同時(shí)市場(chǎng)將趨於細(xì)分化，對(duì)於不同需求，如活躍老人、低度照顧老人和高度護(hù)理老人，有不同的關(guān)注點(diǎn)，產(chǎn)生對(duì)硬體和軟體服務(wù)不同的設(shè)計(jì)。