盤和林

隨著拿地成本資金成本越來(lái)越高倒逼著地產(chǎn)巨頭從傳統(tǒng)『拿地—蓋房—賣房』的產(chǎn)銷模式向金融深化模式轉(zhuǎn)型

2月1日，萬(wàn)科發(fā)布新總裁任命的第二天，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮和新任總裁祝九勝與媒體見面，郁亮調(diào)侃道：“據(jù)說(shuō)大家沒(méi)有?？偟馁Y料照片，所以請(qǐng)大家見個(gè)面?！庇纱瞬浑y看出，對(duì)萬(wàn)科這家明星房企而言，曝光度較低的祝九勝獲任，多少有些讓外界意外。

人稱“九哥”的祝九勝則稱：“我在萬(wàn)科已經(jīng)有7年的時(shí)間，絕對(duì)不是新兵。”他在萬(wàn)科任職高級(jí)副總裁期間，主要負(fù)責(zé)資金中心，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)管理總指導(dǎo)方針之一“以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)”就是他貢獻(xiàn)的，可見雖然爆冷，但出任萬(wàn)科新總裁實(shí)至名歸?！熬鸥纭鄙砩嫌幸粋€(gè)十分顯眼的標(biāo)簽——金融，2012年加入萬(wàn)科之前長(zhǎng)期在建行工作，并一路從支行副行長(zhǎng)做到分行副行長(zhǎng)。

還有一個(gè)特別有意思的現(xiàn)象，一篇廣泛在朋友圈流傳的《萬(wàn)科沒(méi)有太子》文章稱，沒(méi)有中南大，的確就沒(méi)了半個(gè)萬(wàn)科。祝九勝畢業(yè)于著名的財(cái)經(jīng)學(xué)府——中南財(cái)經(jīng)大學(xué)（現(xiàn)中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）。同樣畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)大學(xué)的師弟王文金是萬(wàn)科首席風(fēng)險(xiǎn)官，王海武是萬(wàn)科高級(jí)副總裁兼中西部區(qū)域CEO。筆者梳理了三大房企的“金融掌門人”發(fā)現(xiàn)，碧桂園總裁莫斌、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)及資本運(yùn)作管理的伍碧君、恒大副總裁兼金融集團(tuán)董事長(zhǎng)邱火發(fā)，他們都曾是中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)的學(xué)生，其中邱火發(fā)與祝九勝一樣，還曾是一家銀行北京分行黨委書記、行長(zhǎng)。

這顯然不是一個(gè)簡(jiǎn)單的巧合。背后折射的是我國(guó)房企已經(jīng)告別“拿地—蓋房—賣房”的傳統(tǒng)產(chǎn)銷模式，進(jìn)入地產(chǎn)金融化的下半場(chǎng)。地產(chǎn)行業(yè)正在悄然從傳統(tǒng)的產(chǎn)銷模式向金融深化模式轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)將與金融深度融合。因而，具有金融教育背景、金融從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人進(jìn)入地產(chǎn)巨頭的核心決策層，這也是祝九勝爆冷出任萬(wàn)科新總裁的最主要原因之一。

市場(chǎng)化后的房地產(chǎn)是最接近金融的行業(yè)之一，因?yàn)橥恋丶胺慨a(chǎn)具有顯著的不可以移動(dòng)性和排他性等特征，土地及房產(chǎn)具有抵押品的天然金融屬性，在土地出讓金、地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)銷售等諸多環(huán)節(jié)可以實(shí)現(xiàn)金融的高杠桿率。

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的聯(lián)系越來(lái)越緊密，房地產(chǎn)行業(yè)的金融化程度也越來(lái)越高。研究表明，房地產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的相關(guān)性越來(lái)越高，從2008年起，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售之間的關(guān)系開始弱化，而地產(chǎn)開發(fā)投資和資金的關(guān)系則不斷增強(qiáng)。

隨著拿地成本、資金成本越來(lái)越高，倒逼著地產(chǎn)巨頭從傳統(tǒng)“拿地—蓋房—賣房”的產(chǎn)銷模式向金融深化模式轉(zhuǎn)型。所以，我們可以看到，恒大等地產(chǎn)巨頭越來(lái)越熱衷收購(gòu)金融牌照，甚至出現(xiàn)地產(chǎn)金融集團(tuán)，參股控股銀行、證券、保險(xiǎn)、信托、基金，成立產(chǎn)業(yè)基金、并購(gòu)基金，實(shí)現(xiàn)負(fù)債多元化；與此同時(shí)，地產(chǎn)的證券化程度也越來(lái)越提高，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)，提高資產(chǎn)流動(dòng)性。

單從地產(chǎn)巨頭本身的盈利能力來(lái)看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)由高增長(zhǎng)高回報(bào)的“黃金時(shí)代”進(jìn)入到“白銀時(shí)代”，躺著都賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返，地產(chǎn)商的巨頭難以再依賴不規(guī)范拿地等實(shí)現(xiàn)財(cái)富野蠻生長(zhǎng)，轉(zhuǎn)而越來(lái)越依賴企業(yè)融資等金融能力。

據(jù)稱，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤(rùn)率下降至8.8%，作為一個(gè)資金高度密集型產(chǎn)業(yè)，資金成本直接決定企業(yè)的利潤(rùn)率。碧桂園2017年規(guī)模與利潤(rùn)交出最好的一份成績(jī)單，很大程度上來(lái)源于其融資成本創(chuàng)新低、資本結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)金流穩(wěn)健、周轉(zhuǎn)速度領(lǐng)跑行業(yè)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)商資金成本過(guò)高的話，賣再多房子都有可能是“楊白勞”。

資金的運(yùn)作能力甚至關(guān)系到地產(chǎn)商的生死存亡。在資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模的擴(kuò)張往往意味著財(cái)務(wù)杠桿的增加和負(fù)債水平的提升，從而增加公司的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。例如2008年國(guó)內(nèi)樓市全面調(diào)整局部區(qū)域房?jī)r(jià)下跌，曾讓不少此前過(guò)度擴(kuò)張的地產(chǎn)企業(yè)陷入現(xiàn)金流的困境。顯然，地產(chǎn)商不再是“拿地為王”“銷售為王”的時(shí)代了，誰(shuí)能有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)、現(xiàn)金流等金融能力，誰(shuí)才是真正的“王者”。

地產(chǎn)金融化從宏觀金融的角度并不是一個(gè)受歡迎的詞語(yǔ)，意味著金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，因而地產(chǎn)商往往對(duì)“金融化”一詞諱莫如深。因此，萬(wàn)科郁亮和祝九勝都否認(rèn)萬(wàn)科金融化，但卻無(wú)法否認(rèn)金融在未來(lái)萬(wàn)科中的重要地位。

祝九勝在見面會(huì)上稱：“郁總表示過(guò)萬(wàn)科不會(huì)直接做金融，金融化的思維和邏輯對(duì)萬(wàn)科是有借鑒意義的，我們會(huì)有限度地進(jìn)行探討?！庇袅烈卜Q如今地產(chǎn)行業(yè)如果不和資金安排結(jié)合在一起是很難做的，顯然金融屬性越來(lái)越強(qiáng)，但不能說(shuō)萬(wàn)科要金融化，“只是借助金融手段而已”。

事實(shí)上，“金融化”的確是個(gè)不夠準(zhǔn)確、不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目谡Z(yǔ)化表達(dá)，更為準(zhǔn)確的應(yīng)該是地產(chǎn)的金融深化。這意味著房地產(chǎn)和金融的深度融合，地產(chǎn)行業(yè)金融深化變革是地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)必然的趨勢(shì)與階段。而祝九勝則是這個(gè)趨勢(shì)和階段的寵兒。