彭成

摘 要：房地產(chǎn)稅，是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。本文只重點討論住宅類房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的狹義房地產(chǎn)稅。不同于其他類型房地產(chǎn)，住宅是人們安居樂業(yè)的前提和基礎(chǔ)，對于此類別房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅更是牽涉到每個人的切身利益。本文從房產(chǎn)占用土地入手，以現(xiàn)有土地使用稅和小區(qū)物業(yè)費制度試圖找到在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的法律構(gòu)成，以建立穩(wěn)定的地方財政收入體系，并間接增加房產(chǎn)持有成本兼顧社會公平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；住宅類；設(shè)計；地位；作用

1、未來房地產(chǎn)稅性質(zhì)不宜是財產(chǎn)稅

首先，按照一般法理財產(chǎn)稅是所得稅的補充稅，是在所得稅對收入調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，對納稅人占有的財產(chǎn)作進一步的調(diào)節(jié)。所以說征收財產(chǎn)稅有利于縮小貧富差距，這也意味著其征收的對象不是一般人，而是富人。近年來房價飛速上漲，我們擁有房子也水漲船高成為一筆不小財富。如今在北京、上海、深圳等一線大城市，每一個擁有房子的人都是數(shù)百萬，甚至數(shù)千萬富翁。如果從這一表象看，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)征收財產(chǎn)稅是合理的。但事實果真如此嗎？我們知道大多數(shù)家庭的房子是用作居住的，也就是房子的價格高低都是一個數(shù)字，他們不會沖向市場變成一筆巨大的財富。所以說大多人因擁有房子而擁有大量財富只是一個表象，只有擁有多套或別墅等豪宅人才稱得上是真正的富人。

其次，購買房產(chǎn)跟購買珠寶純消費行為不同，她還也是一種投資行為。根據(jù)亞當(dāng).斯密理論每個人的投資都是為了自己創(chuàng)造最大的財富，但是，他們通過追求自己的利益，更為有效地促進社會利益。以房產(chǎn)投資為例：多余的房屋可以出租，業(yè)主會得到租金，但是也解決了部分人的居住問題。如果我們稅務(wù)部門足夠努力，還可以從中獲得部分稅收。對于不賣也不租，留著占著，留著升值的現(xiàn)象，因房地產(chǎn)升值，財產(chǎn)所有人會獲利，甚至利益豐厚，我們會在交易環(huán)節(jié)對其征收所得稅。以所得稅性質(zhì)征收房地產(chǎn)稅可以直接調(diào)節(jié)納稅人的收入。這也許會讓目前部分中國人“殺富濟貧”心理得到一些滿足。

最后還有一個理論與實踐矛盾問題亟須解決。我們知道：對房產(chǎn)保值和增值功能貢獻最大的不是房子而是土地。僅就房屋而言自從建好后就開始變舊、貶值，直至報廢坍塌變得一文不值。

2、從城鎮(zhèn)土地國有角度設(shè)計未來房地產(chǎn)稅

法律規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地屬于國有?；谕恋貒?，目前附著在房地產(chǎn)的土地負擔(dān)主要有兩個：土地出讓金；城鎮(zhèn)土地使用稅。土地出讓金，一次性收取出讓土地使用年限地租總和，另一方面它又似有稅收的非租性質(zhì)，是個有著內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。城鎮(zhèn)土地使用稅是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟義務(wù)，具有強制性、無償性和固定性。嚴格地看，以上兩個制度功能具有一定的重合性。由于土地出讓金一次性收取，本文認為城鎮(zhèn)土地使用稅對持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅設(shè)計有較大的參考意義。

城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收。按性質(zhì)劃分它可以劃歸為資源稅。如果住宅用地是要交城鎮(zhèn)土地使用稅，那它無疑是房地產(chǎn)稅組成重要部分。但是目前大陸各省級政府都對住宅實行免征或暫免征土地使用稅的政策。對于住宅土地使用稅免征有兩個法源：第一、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，不過《條例》并沒有直接規(guī)定對住宅用地免征，免征政策來自第七條的授權(quán)。第二、《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》，它是國家稅務(wù)局配合《條例》出臺的細則。

如果按照以上兩個文件授權(quán)，對住宅一概免征土地使用稅缺乏一定的合理性。首先，《條例》第七條繳納確有困難的可定期減免。以上規(guī)定包括兩層意思：一是有繳納困難，是困難戶、低保戶？或是其他合理情形？二是根據(jù)困難時間、程度定期減免，不是永遠減免，困難解決的當(dāng)然要恢復(fù)征收。再有，可視困難的程度，有減有免，而不是只免不減。至于《辦法》中的授權(quán)，其實質(zhì)是對《條例》的細化和完善，但其解釋不應(yīng)超過上位法。所以《辦法》意思應(yīng)該結(jié)合《條例》確定，否則其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面積。對于過量占用土地的住宅也進行減免，這問題就更大了。

未來房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)不僅是房產(chǎn)價值，房產(chǎn)面積也與之相關(guān)。本文不予認同理由是：一是如果按照房產(chǎn)面積確定征與不征的標準，又會陷入把房產(chǎn)稅定義為財產(chǎn)稅討論，關(guān)于這一點態(tài)度上文已經(jīng)說明了。二是由于土地資源的稀缺性造成了土地成為房產(chǎn)價值中最核心的地位。這一點上已經(jīng)予以說明。占用資源要付出代價，多占用資源更應(yīng)付出更多的代價。這就為用稅收杠桿調(diào)節(jié)提供了更有力的依據(jù)。三是以土地為基準征稅也降低了征稅的難度，提高了征稅的可操作性。按照此前上海房產(chǎn)稅試點的計稅方法，試點以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)，那么，房產(chǎn)評估價格如何確定卻存在一定難題。還有專家表示，評估的房價是計稅的重要依據(jù)，如何真正反映房地產(chǎn)市場的真實情況，對政府來說將是挑戰(zhàn)。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)這當(dāng)然不成問題，但是對于保有環(huán)節(jié)就不一樣了。這一階段征稅一樣需要一個相對公平、穩(wěn)定的征稅基礎(chǔ)。由于征稅規(guī)模龐大，相對于復(fù)雜且大量房地產(chǎn)價值評估，把房地產(chǎn)使用土地作為征稅依據(jù)具有更強的操作性。

3、房地產(chǎn)稅與地方財政收入

征房地產(chǎn)稅要成為地方財政主體部分，體現(xiàn)公共服務(wù)功能。這形成一個矛盾：小區(qū)公共設(shè)施是由維修基金而不是財政負擔(dān)，小區(qū)公共事務(wù)是由物業(yè)公司不是政府管理。既然業(yè)主支付物業(yè)費，買房時還交了一筆維修基金，那么相應(yīng)相關(guān)稅收就應(yīng)該相應(yīng)減少。有一個辦法緩解以上矛盾，目前小區(qū)公共設(shè)施尤其道路日益老化需要維修甚至新建，但是，隨著通貨膨脹和維修基金使用，住房維修基金早晚也有用盡的一天。按照規(guī)定維修基金將近用完要按照原標準續(xù)繳，這在實踐中很難做到。因為維修基金是購買房產(chǎn)時必須的費用，因此作為房價的一部分，業(yè)主接受起來不困難。可是如果再繳納一比小巨款，按照現(xiàn)今國民素質(zhì)接受起來就不容易了。如果維修基金用完，小區(qū)公共設(shè)施沒錢維護，這必然影響到小區(qū)內(nèi)部生活品質(zhì)，并產(chǎn)生上文提出的公平問題。這時小區(qū)業(yè)主們繳納房地產(chǎn)稅就應(yīng)該起作用，尤其在小區(qū)公共設(shè)施的維護、維修方面。我甚至認為房地產(chǎn)稅征收以后，維修基金最好只用于維修房屋本身，而其他公共設(shè)施的維護應(yīng)由政府稅費承擔(dān)，除非業(yè)主自己同意使用維修基金。這種維護方式還有一個契機，那就是中國城市要推廣的“街區(qū)制”。不僅“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”，還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”。如果封閉住宅小區(qū)逐步打開，那么不談其他方面，就公共設(shè)施的維護、管理費用就不應(yīng)該都由物業(yè)費和維修基金承擔(dān)了。

4、結(jié)束語

綜上，本文不贊成按照房地產(chǎn)的評估值來征收房地產(chǎn)稅，但是，以土地為核心設(shè)計的房產(chǎn)稅也沒有脫離房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并的立法方向。尤其對土地出讓金進行重新定義，不僅奠定房地產(chǎn)稅理論和現(xiàn)實征收的基礎(chǔ)，還為小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)確立合法地位及對其征收房地產(chǎn)稅找了突破口。盡管文中觀點可能存在偏頗之處，本文仍希望提供一些新的思路為未來房地產(chǎn)稅設(shè)計做出貢獻。

參考文獻

[1]中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，1990-5-19，第十二條

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[3]國家稅務(wù)局.關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（，1988）國稅地字第15號1988-10-24

（作者單位：上海海賦置業(yè)有限公司）