本刊記者 林蔓

從近日克爾瑞發(fā)布的2018年一季度房企TOP100銷售排行榜來看，碧桂園、中國恒大、萬科位于前三，龍湖、華潤、金地等企業(yè)增速明顯放緩，其中金地同比下降18.2%，分化程度可見一斑。

此外，在近日披露的房企年報(bào)中，紛紛提及在粵港澳大灣區(qū)的布局，疊加改革開放40周年，擁有土地儲(chǔ)備資源豐富的企業(yè)可以關(guān)注。

房企銷售分化

59.3%。而TOP10-TOP30的門檻則相對增長平緩。

今年以來，龍湖、華潤、金地等企業(yè)增速明顯放緩，龍湖和華潤同比僅增長2.5%和17.7%。

分析人表示，2017年年底龍頭房企沖刺業(yè)績消耗了較大的貨值，年初短期內(nèi)貨源難以補(bǔ)充。此外，由于政策持續(xù)收緊，房企普遍出現(xiàn)預(yù)售證獲取延后的情況。預(yù)計(jì)二季度開始，房企將加大推盤力度，為提前完成全年銷售目標(biāo)打下基礎(chǔ)。

近日，克爾瑞發(fā)布2018年1-3月房地產(chǎn)公司TOP100銷售排行榜，總體銷售規(guī)模19526.6億元，同比增長28.8%。從一季度增長來看，有43家超過50%，13家位于30%-50%之間。碧桂園、中國恒大和萬科地產(chǎn)位居前三，均超過1500億元，分別為1878.4億元、1618.0億元和1519.8億元。

值得注意的是，隨著房企競爭不斷加劇，2018年第一季度百強(qiáng)房企各梯隊(duì)的銷售金額入榜門檻提升顯著。其中，TOP3和TOP50門檻分別達(dá)到了1517.3億元和99.1億元，與去年同期相比，增幅分別達(dá)到38.3%和

頻頻落子粵港澳大灣區(qū)

2017年3月5日李克強(qiáng)總理作的《政府工作報(bào)告》中明確提出，要推動(dòng)內(nèi)地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃。黨中央和政府希望把它建成未來的世界第四大灣區(qū)，高度繁榮發(fā)達(dá)的世界級城市群以及中國新的經(jīng)濟(jì)增長極。

同年，12月20日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“科學(xué)規(guī)劃粵港澳大灣區(qū)”被寫入2018年經(jīng)濟(jì)工作。這與十九大報(bào)告一脈相承，并標(biāo)志著包括9個(gè)內(nèi)地城市和香港、澳門2個(gè)特別行政區(qū)的粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃將進(jìn)入正式實(shí)施、全面啟動(dòng)的新階段。

而今年，政府工作報(bào)告再次出現(xiàn)“粵港澳大灣區(qū)”，對此，分析人士表示，在改革開放40周年之際，具有連接港澳等特殊優(yōu)勢的粵港澳大灣區(qū)將在2018年迎來實(shí)質(zhì)性推動(dòng)，并有望依托港澳的優(yōu)勢，為“一帶一路”倡議作出更大貢獻(xiàn)。

隨著粵港澳大灣區(qū)的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、人口增長紅利，軌交的暢通及基建的完善，都將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來更大的機(jī)遇。股市動(dòng)態(tài)分析周刊記者注意到，在近期舉行業(yè)績發(fā)布會(huì)上，多家房企表示頻頻落子，積極布局粵港澳大灣區(qū)。

具體來看，一類是大本營位于粵港澳大灣區(qū)的房企，如碧桂園、萬科、恒大、保利等；一類是進(jìn)軍意圖明顯的外來房企，包括正處于高速擴(kuò)張時(shí)期的閩系房企，如泰禾、融信、禹洲；以及距離粵港澳大灣區(qū)較遠(yuǎn)的規(guī)模房企，在全國化擴(kuò)張需求推動(dòng)下，加上看好灣區(qū)未來的發(fā)展機(jī)遇，也開始積極的在廣州、深圳、佛山等地頻頻布局，典型代表為融創(chuàng)、龍湖、綠城等等。

值得一提的是融創(chuàng)，相較其他企業(yè)，融創(chuàng)在2016年才進(jìn)入這一區(qū)域，然而截至2017年中期，已布局深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、珠海、中山、江門等8市。據(jù)克而瑞方面統(tǒng)計(jì)，從2016年開始計(jì)算，一年半來融創(chuàng)中國在粵港澳累計(jì)新增拿地734.5萬平方米。

龍頭股仍值得關(guān)注

目前一、二線城市庫存去化月數(shù)大致在9個(gè)月左右，已經(jīng)低于一般12個(gè)月的合理水平，供不應(yīng)求的市場格局并未改變，房價(jià)上漲壓力猶存。而部分三、四線城市市場熱度持續(xù)提升，房價(jià)、地價(jià)快速上漲，需求端調(diào)控的政策難言全面放松。

正因?yàn)榈蛶齑嫦麓嬖趦r(jià)格上行風(fēng)險(xiǎn)，將推動(dòng)中央和地方政府推進(jìn)供給端政策的放松，比如加大土地供應(yīng)量和放松預(yù)售證監(jiān)管。在土地市場上，一、二線

城市優(yōu)質(zhì)土地拍賣對企業(yè)資質(zhì)、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)要求更高，小型房企拿地的難度驟增，龍頭房企高門檻下的拿地優(yōu)勢愈發(fā)明顯，同時(shí)，在改革開放40周年之際，疊加粵港澳大灣區(qū)優(yōu)勢，具備兩個(gè)條件的房企值得關(guān)注。

相關(guān)A股標(biāo)的招商蛇口、萬科A。招商蛇口（001979）：公司2017年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入總額754.55億元，同比增長18.69%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.20億元，同比增長27.54%。公司全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積570.01萬平方米，同比增長20.98%，簽約銷售額1127.79億元，同比增長52.54%，首次邁上千億臺(tái)階。銷售均價(jià)19785元/平米，同比增長26.09%。公司綜合毛利率37.7%，同比提高了3.1個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)結(jié)算毛利率38.4%，同比上升10.9個(gè)百分點(diǎn)。

公司前瞻性戰(zhàn)略布局粵港澳大灣區(qū)，目前已高度滲透該區(qū)域11個(gè)重點(diǎn)城市中的6個(gè)，粵港澳大灣區(qū)未結(jié)貨值占比達(dá)35%，受益于粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃，片區(qū)價(jià)值有望快速提升。萬科A（000002）：公司2017年?duì)I業(yè)收入、歸母凈利潤分別為2429億元、281億元，分別同比增長1%、33%。受益于公司2017年銷售高增長，現(xiàn)金回流加快，截至2017年末公司凈負(fù)債率降至8.84%，較2016年下降了17.0個(gè)pct，在行業(yè)內(nèi)處于極低水平；當(dāng)前公司在手貨幣資金高達(dá)1741億，有息負(fù)債1906億，有息負(fù)債中即期占比僅33%；現(xiàn)金對即期有息負(fù)債的保障系數(shù)超過200%。在未來整體融資趨緊的環(huán)境下，公司健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，具備逆市加杠桿空間，未來有望進(jìn)一步鞏固龍頭優(yōu)勢。

此外，當(dāng)前萬科物管、物流、商業(yè)及長租已躍居行業(yè)龍頭地位，同時(shí)養(yǎng)老、冰雪、教育等均有明顯突破，創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。