閆仲堯

摘 要：如今，人工智能（AI）技術(shù)的迅猛發(fā)展對經(jīng)濟社會的各個領(lǐng)域都產(chǎn)生了重大影響，房地產(chǎn)投資決策階段引入AI也是未來發(fā)展的必然趨勢。針對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段的工作流程特點，提出引入AI后的投資決策優(yōu)化流程，有助于房地產(chǎn)企業(yè)減少前期策劃的時間長度并增加決策的科學(xué)性，從而降低投資的風(fēng)險性。

關(guān)鍵詞：人工智能；房地產(chǎn)開發(fā)項目；投資決策；科學(xué)性

1 人工智能研究現(xiàn)狀

人工智能技術(shù)主要是在計算機技術(shù)的基礎(chǔ)上，通過模擬某個領(lǐng)域的專家的思考決策方式，結(jié)合大數(shù)據(jù)分析方法，來使企業(yè)進行決策智能化。人工智能的概念是在上世紀中葉提出的，直到現(xiàn)在還一直處于應(yīng)用階段?，F(xiàn)階段有關(guān)人工智能的研究多集中在人工智能汽車、人工智能機器人等實物的開發(fā)和利用上，有關(guān)計算決策方面的研究并不多，而且大多集中在引入人工智能技術(shù)，解決某些財務(wù)上的復(fù)雜運算以及數(shù)據(jù)分析的過程。本研究主要是將AI技術(shù)引入，建立前期決策的案例數(shù)據(jù)庫，將房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段的大量計算自動化，從而使房地產(chǎn)項目前期決策智能化和科學(xué)化。人工智能不僅僅是收集和整理數(shù)據(jù)，更重要的是通過嚴重依賴于大數(shù)據(jù)的深度學(xué)習(xí)技術(shù)，將知識運用到實際運算中，得出合理的結(jié)果，做出客觀的判斷，而對人工智能進行建模時也重點體現(xiàn)出了規(guī)模經(jīng)濟、數(shù)據(jù)密集等相關(guān)的性質(zhì)，這非常符合房地產(chǎn)前期工作的特點。如果能將人工智能應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期決策中去，優(yōu)化投資決策流程，能夠極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率并減少一定的投資風(fēng)險。

2 人工智能在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用

2.1 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)前期投資決策流程

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目前期策劃流程如圖1所示。

但是，在這其中償債能力分析、營運能力分析、盈利能力分析、現(xiàn)金流量分析分別需要填若干張表格，并計算出財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等關(guān)鍵性指標，與行業(yè)基準指標進行對比，從而得出投資建議等等。然而在這個過程中，人工進行的重復(fù)計算過程比較繁瑣，需要消耗大量的人、財、物。

2.2 人工智能技術(shù)引入下的前期策劃流程優(yōu)化

人工智能的主要特點就是可以將重復(fù)的工作自動化，前期決策中的大量公式化計算可以在人工智能技術(shù)下轉(zhuǎn)化成相應(yīng)的代碼。本文主要是通過引入人工智能來科學(xué)地建立數(shù)據(jù)庫，并將實際案例的情況輸入系統(tǒng)，進一步將實際情況與系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行比較分析，自動填入前面所提到的各項表格信息，進行基礎(chǔ)計算等等，最終形成建議結(jié)論，為決策者提供參考，使決策更加準確。

人工智能下的房地產(chǎn)項目投資決策流程如圖2所示。

人工智能在前期策劃中的應(yīng)用主要有幾個步驟：

（1）數(shù)據(jù)庫的建立。需要大量的前期策劃案例，包括案例的坐落位置、樓盤情況、營銷計劃等各項信息的輸入。

（2）待開發(fā)地塊信息。需要在系統(tǒng)中輸入待開發(fā)項目的地塊信息，主要是前期所需要的各項信息。

（3）信息比對。將待開發(fā)地塊和數(shù)據(jù)庫中的各項信息進行比對，對地塊信息等各項非定量信息進行評估。并且根據(jù)之前設(shè)定好的重要性將各項非定量的信息轉(zhuǎn)化為定量的信息，在進行下一步的計算。

（4）“黑匣子”。“黑匣子”的過程，指的就是將各個表中的計算過程設(shè)置成代碼輸入系統(tǒng)中，系統(tǒng)將根據(jù)各個輸入值進行計算，最終輸出項目的各項投資決策指標。

（5）投資分析報告。根據(jù)“黑匣子”輸出的結(jié)果，結(jié)合投資分析的要求，形成文字版的投資分析報告，其中包括相應(yīng)的投資決策建議。此外，最終評價結(jié)果還可以結(jié)合系統(tǒng)工程學(xué)中的評價方法，對項目進行評價，并得出一個評價值，一邊和其他項目進行投資比較。同時，人工智能可以運行復(fù)雜程序并得出客觀的結(jié)果，甚至可以分析數(shù)據(jù)之間的相關(guān)與回歸關(guān)系。

3 可能遇到的問題及解決方案

數(shù)據(jù)庫的建立無論對于系統(tǒng)構(gòu)建和人工智能的后期分析都十分重要，正確選擇數(shù)據(jù)庫的建立方法至關(guān)重要。前期數(shù)據(jù)的輸入可以選取的開發(fā)工具為Visual Basic 6.0，數(shù)據(jù)庫的設(shè)計工具為Access 2010。以圖3為例。其中對于界面設(shè)想的解釋如下：在矩形框中是需要輸入數(shù)據(jù)的地方，在輸入完數(shù)據(jù)后，點擊橢圓形框“增加”，即所數(shù)據(jù)的項目及其各項信息就加入到了后臺的數(shù)據(jù)庫Access中。數(shù)據(jù)庫輸入過程可以根據(jù)地塊名稱、地理位置、圖片和各項信息。其中還應(yīng)包括具體經(jīng)營計劃的輸入，比如租售比例，租金、預(yù)期收入、銀行利率等等信息。同時該界面也可以實現(xiàn)查看功能，在查看到某個項目后，如果想從數(shù)據(jù)庫中剔除，則點擊橢圓形框“刪除”，即可從數(shù)據(jù)庫中刪除該項目。但僅僅靠手工數(shù)據(jù)信息并不夠達到信息準確分析的目的，還應(yīng)該進一步引入“爬蟲”技術(shù)，利用大數(shù)據(jù)的方法，準確挖掘前期分析所需要的樓盤數(shù)據(jù)。最終所形成的數(shù)據(jù)庫界面如圖4所示。

4 總結(jié)

根據(jù)人工智能自動計算和自我學(xué)習(xí)分析的特點，本文進行了房地產(chǎn)前期投資決策流程的具體分析，并提出了引入人工智能后的優(yōu)化流程。

本文的貢獻和局限性主要體現(xiàn)為以下幾點。

第一，指出了人工智能應(yīng)用的新領(lǐng)域，其在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用幾乎沒有被提及，本篇文章將人工智能引入到企業(yè)應(yīng)用提供了新的思路，從而使AI的應(yīng)用延伸到房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的前期投資決策中。第二，本文突破性地利用Visual Basic 6.0建立房地產(chǎn)開發(fā)項目管理數(shù)據(jù)庫，方便以后各項企業(yè)活動的開展。第三，幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決前期投資決策需要花費大量人、財、物的問題，而且進一步的利用大數(shù)據(jù)分析方法提高了財務(wù)分析的估算精度。但本文沒有全面地提出具體的系統(tǒng)編程實現(xiàn)路徑，此處有待于進一步深入研究。

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