李洪貴

摘要：近年來為嚴(yán)格貫徹上級有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策要求，積極應(yīng)對房價快速上漲，遏制炒房投機(jī)行為，先后采取了增加供給、住房限購、綜合整治等措施，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場運行;分析

一、近年來房地產(chǎn)市場運行情況

2012年首套首付由 20%上調(diào) 30%再上調(diào)到 40%，七折利率取消，二套由 30%上 調(diào) 50%再上調(diào)到 60%，三套停貸， 開發(fā)與地產(chǎn)及個人貸全面收緊。

2016年2月2日開始非限購城市的商業(yè)貸款首套房首付比例下降到低20%，二套房下降到30%。

近年來房地產(chǎn)市場延續(xù)2016年銷售大幅增長，其一，炒作大數(shù)據(jù)。“云上貴州”、“大數(shù)據(jù)之城”、“首個國家級大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚示范區(qū)”……貴州站在大數(shù)據(jù)風(fēng)口處，頭頂是有光環(huán)的。

其二，貴州補(bǔ)漲。2016年開始，一線城市去庫存逐漸過渡到二三線城市也瘋狂地去庫存，導(dǎo)致了全國房價普漲，作為省會城市，貴州樓市自然也進(jìn)入了補(bǔ)漲階段。

相關(guān)專家預(yù)測貴州這一輪補(bǔ)漲至少是要跟上昆明、南寧、太原等城市的價位才會到位。

也就是說，等貴州補(bǔ)漲到位了，房價自然也就穩(wěn)定了。

其三，棚戶改造。根據(jù)規(guī)劃，貴州到2020年是要基本完成2231萬平方米盤州市棚戶區(qū)城中村改造的，其中：

2018年實施棚戶區(qū)城中村改造58931戶，938.07萬平方米;

2019年實施棚戶區(qū)城中村改造48466戶，661.11萬平方米;

2020年實施棚戶區(qū)城中村改造48048戶，631.31萬平方米。

其四，炒房團(tuán)強(qiáng)勢進(jìn)入貴州花果園。之前有個朋友圈曾經(jīng)被一篇文章刷屏——《觸目驚心，炒房團(tuán)是怎么在短期內(nèi)把三線城市房價超高兩三倍的》。這其中就講到了貴州的花果園，這個占地1830萬平方米，計劃入住50萬人口的亞洲超級大盤。炒房團(tuán)先是排查出花果園的入住率超高，得知貴州還沒有地鐵房的概念。于是就計劃在地鐵交匯處，選擇流通盤較小的小區(qū)，打算一把吃掉所有的小戶型。

這樣成本低，容易轉(zhuǎn)手，也容易提高價格。一輪操作下來，不僅炒房團(tuán)賺了個盤滿缽滿，貴陽的整體房價也被抬上去了，觸目驚心。而每每說起花果園，很多人還是忍不住唏噓。下一步，萬科，巷隆，碧桂園大勢入侵盤州，想必盤州未來5年～涼都也會美譽(yù)天下。

二、市場預(yù)測

近年來，政府出臺了更加精細(xì)化的調(diào)控政策，并初見成效。從需求層面著手的政策，即限購限貸等一定程度上減少了外來購房者的投資比例，加上政府“限價”的根深蒂固，基本遏制住了房價上漲的勢頭。2018年，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，一是平穩(wěn)房價，住有所居;二是多渠道提高住房供給。只要房價“穩(wěn)控”目標(biāo)不解除，商品房價格難以大幅上漲。

三、主要穩(wěn)控措施

（一）實施住房限購政策

為加大宏觀調(diào)控力度，在全市范圍內(nèi)暫停向在本市擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房，以控制外來投資購房需求，平衡市場供需，避免購房投機(jī)及惡性循環(huán)。

（二）加強(qiáng)商品房預(yù)售管理

為引導(dǎo)市場的溫和轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)商品房預(yù)售行為，嚴(yán)格商品住宅許可管理，加強(qiáng)商品住宅項目備案價格監(jiān)管，加強(qiáng)商品房項目預(yù)售資金監(jiān)管、嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為等方面提出要求，并重新對商品房預(yù)售條件做了進(jìn)一步調(diào)整，以促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）實施土地出讓調(diào)控政策

由于房地產(chǎn)市場預(yù)期的高漲，土地拍賣價格居高不下，為應(yīng)對土拍價格的不斷上漲，在土地出讓中實施“限地價競配建”措施，即溢價率達(dá)到限定值時，轉(zhuǎn)入投報配建保障性住房的程序，投報配建保障性住房面積最大者為中買人。

（四）穩(wěn)控房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展

一是督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自覺遵守政府穩(wěn)定房價政策措施，科學(xué)合理確定申報價格，落實明碼標(biāo)價制度。對首次開盤的樓盤價格申報綜合考慮周邊樓盤實際銷售價格及申報項目開發(fā)成本等因素，指導(dǎo)企業(yè)科學(xué)合理定價，防止虛高申報價格。其中對2017年起取得土地的新建商品房住房項目實施預(yù)售備案價格審議機(jī)制，由市府辦、發(fā)改（物價）局、公安局、民政局、國土資源局、規(guī)劃建設(shè)局、統(tǒng)計局、市場監(jiān)管局、城投集團(tuán)組成房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)。二是結(jié)合新建商品房投放、銷售、價格等指標(biāo)的變化情況，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)控制簽約節(jié)奏。對開發(fā)企業(yè)商品房銷售網(wǎng)簽實行一月一報，提前報備網(wǎng)簽計劃，統(tǒng)一統(tǒng)計、分析、籌備網(wǎng)簽指標(biāo)，合理安排和分配每個項目、不同業(yè)態(tài)的網(wǎng)簽量，精準(zhǔn)穩(wěn)控商品住房銷售均價。三是定期采集房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)，全面客觀反映房地產(chǎn)市場狀況和預(yù)期，及時科學(xué)判斷市場形勢，適時調(diào)整相關(guān)政策，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控。

（五）強(qiáng)化監(jiān)督，維護(hù)良好市場環(huán)境

嚴(yán)格把關(guān)預(yù)售申報環(huán)節(jié)，做到每個項目實地勘察，確保工程達(dá)到預(yù)售要求，督促企業(yè)嚴(yán)格按照法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定誠信經(jīng)營。加強(qiáng)與有關(guān)部門的密切配合，開展專項檢查、聯(lián)合執(zhí)法等行動，全面規(guī)范市場秩序。同時，建立健全房地產(chǎn)市場信息公示公告制度，進(jìn)一步加大違法違規(guī)行為的曝光力度。針對新埭、新倉、獨山港鎮(zhèn)主要面向上海購房群體的項目，基本以委托銷售為主，管理難度較大，我局將進(jìn)一步督促開發(fā)企業(yè)做好委托銷售機(jī)構(gòu)的相關(guān)備案工作，加強(qiáng)對銷售人員的規(guī)范培訓(xùn)和管理。此外，對企業(yè)的基本情況、資質(zhì)條件復(fù)核、開發(fā)經(jīng)營情況和依法經(jīng)營情況等開展一次專項清理工作，督促資質(zhì)過期或即將到期的企業(yè)及時來辦理有關(guān)手續(xù)，對于部分歇業(yè)的企業(yè)，要求及時辦理注銷手續(xù)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，營造良好的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境。

（六）深化改革，多點培育住房租賃市場

一是全力做好公共租賃住房保障和棚戶區(qū)改造等工作，持續(xù)提升政府住房保障能力，確保低收入住房困難家庭實現(xiàn)應(yīng)保盡保。結(jié)合“最多跑一次”改革，在要素保障、企業(yè)減負(fù)、優(yōu)化服務(wù)上下功夫，鼓勵開發(fā)企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步保障租賃房源供應(yīng)量以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)符合市場需求。二是強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)住房租賃市場相關(guān)政策制度的完善和落實，保護(hù)租賃利益相關(guān)方的合法權(quán)益，為租賃市場發(fā)展提供良好的制度環(huán)境，進(jìn)一步穩(wěn)定租賃關(guān)系。同時，積極貫徹上級“租售同權(quán)”等相關(guān)政策，保障租房人的公共服務(wù)權(quán)益，從根源上推動住房租賃市場發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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