房地產稅立法推進的消息總是成為焦點話題。目前，全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。

按照“立法先行、充分授權、分步推進”的總體思路，房地產稅的大致框架已經浮出水面。具體到房地產稅開征時間，由于立法工作尚在初審準備階段，業(yè)內普遍認為近期開征的可能性不大。

征收房地產稅已經按下確認鍵，公眾關注的焦點普遍在于這些問題：房地產稅為何征、如何征？對房地產市場影響如何？對哪些人群影響最大？

輪廓已逐漸清晰

攸克（自媒體“攸克地產”創(chuàng)辦人）

今年全國兩會期間，3月4日，全國人大發(fā)言人張業(yè)遂在被問及房地產稅問題時表示，房地產稅方案已在內部征求意見；3月5日，在十三屆全國人大一次會議上，總理在政府工作報告中提出“要深化財稅體制改革”“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產稅立法”；3月7日，財政部副部長史耀斌用超過900字的“篇幅”談及房地產稅，對房地產稅征收目的、征收對象和范圍、計稅依據(jù)和標準及推進的程序和步驟作了說明。

相比于往年的原則性表述，今年關于房地產稅的說法，一次比一次具體?？梢哉f，房地產稅的基本輪廓已經逐漸清晰：

首先是“立法先行”，根據(jù)目前的立法進程，房地產稅立法工作的完成不會晚于2020年。史耀斌在談及房地產稅立法進展時，用了“完善”一詞——“我們正在設計、完善，同時再進行論證和聽取意見”。這說明，基本方案已經完成，目前各主管部門正在一個已基本形成共識的基礎方案上進行進一步的工作。

史耀斌用數(shù)百字談論國際上房地產稅的制度設計，并且提到“房地產稅制度設計有四個共性安排”“在所有國家的房地產稅制度安排里面，都有一些稅收優(yōu)惠”。相比于此前社會熱議的房地產稅“免征”條件，以“優(yōu)惠”表述這部分內容，也說明未來各地可能出臺不同的減免稅標準。

房地產稅立法和房地產稅改革，涉及到歸并現(xiàn)行涉及房地產的各稅種。在稅務“減免”“歸并”方面，首先是房地產的在建環(huán)節(jié)，業(yè)內人士認為概率非常高的是“歸并城鎮(zhèn)土地使用稅”；其次是在房地產交易環(huán)節(jié)，包括兩方面內容：通過增加保有環(huán)節(jié)稅負，起到增加持有成本、去除住房投資屬性的目標；通過持有成本增加+交易環(huán)節(jié)稅負降低來促進更多住房進入市場流通，從而增加市場供應，穩(wěn)定房地產市場供求關系。

而“充分授權、分步推進”八個字，說明未來地方可以通過設立自身合適、合理的房地產稅征收方式、稅率，解決房地產稅在不同城市適用的問題。

房地產稅怎么收？市場已經建立預期

張大偉（中原地產首席分析師）

房地產稅和房產稅雖然只有一字之差，但完全是兩碼事。

房地產稅是一個綜合性概念，分為流轉環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)兩大類稅目。在房地產領域，從“開發(fā)建設、買賣交易、持有”這三個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都有相關稅種，這些稅種被稱為房地產稅。比如，流轉環(huán)節(jié)稅目里，有大家比較熟悉的印花稅、契稅、城市維護建設稅等；保有環(huán)節(jié)稅目則分為城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅和城市房產稅等。

而房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。也就是說，“房產稅”其實是“房地產稅”的一個組成部分，保有環(huán)節(jié)的稅收才是大眾頻繁提及的房產稅。

以我的觀察來看，最近一年，房地產調控與往年相比出現(xiàn)了更明顯的實效?！胺孔〔怀础薄白馐鄄⑴e”的觀念已經深入人心，房地產調控已經從過去的短效機制向長效機制轉變，而房地產稅就是長效調控機制中的一個重要環(huán)節(jié)。

按照目前業(yè)內人士對官方消息的認知共識，房地產稅很可能會這樣征收：各地房地產稅稅率差別會比較大，所以要全國人大、地方人大“充分授權”；“分步推進”則是從炒房問題比較嚴重的大城市開始推進，讓大家逐步適應、接受；按照評估價收稅，僅僅看房地產的原值，不考慮房屋價格巨大變化因素，顯然不合理；在征收房地產稅的同時，降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費；長期來看，不僅住宅要征收房地產稅，商業(yè)地產（商鋪、寫字樓、商務公寓）也要征收。

由于房地產市場各主體對于征收房地產稅的預期已經建立，我認為，房地產稅開征后，市場很快可以適應，整體看，未來房地產市場的走勢必將逐漸平穩(wěn)。

受影響最大的是貸款炒房者

小偉（地產企業(yè)研究員）

公眾最關心的話題，是房地產稅出臺后房價會不會下跌。一派認為對于房價的影響不大，另一派則認為房價肯定會大幅下跌。

持第一種觀點的理由是，參考已經開征房地產稅的國家的情況，如日本、韓國、美國等，這些國家在開征房地產稅的前后，房價并沒有出現(xiàn)大幅下跌。在國內，重慶已經在試點征收房地產稅，但是當?shù)胤績r也沒有下跌。

持第二種觀點的人則認為房地產稅開征伴隨著租賃市場的發(fā)展，人們的購房意愿會大幅降低，而持房成本的增加導致更多房產進入市場流通，兩者合力，房價必然大幅下跌。

這兩種說法都有一定道理，但又都有一定片面性。征收房地產稅，是基于公平目的的一次社會財富調整，其本身并不創(chuàng)造額外的社會財富，決定房價的根本因素還是供需關系。那些說房地產稅會讓房價大跌，甚至讓樓市崩盤的所謂專家，都是在危言聳聽?？陀^的分析是，房地產稅出臺后，短期內炒房者會加快拋售掉手中的房產，造成市場上供給量增多，房價會下跌，但拋售不可能是長期的行為，長期來看，房價將趨于平穩(wěn)。

事實上，房地產稅開征，影響最大的是擁有3套以上房產的人群，尤其是加了杠桿，負債率非常高的炒房者。持有成本增加，再加上房子套現(xiàn)困難，貸款炒房者的好日子就到頭了。其次，租房成本也會增加。房東把每年要交的稅費分攤到房租里，是最可能的做法。

但是，對于擁有一兩套房的小家庭，房地產稅基本沒什么影響。假定一家有三四口人，人均享有60平方米的免征額度，整個家庭可以享受200平方米左右的免征額度，也就是一兩套房的面積。超出部分即便被征稅，這個金額也是普通家庭可以承擔的。

兩點政策建議

汪利娜（社科院經濟研究所研究員）

有人認為開征房地產稅是為了籌集財政收入，這個判斷不正確。政府工作報告釋放出“大力簡政減稅減費”的積極信號，將減稅上升為推進供給側改革的核心手段，可見其意義重大。在這樣一個減稅的大背景下，開征房地產稅與其說是籌集財政收入，不如說是調整稅種，有減有增，優(yōu)化財稅結構，為健全地方稅收體制鋪路。

我認同房地產稅的主要目的和功能是調節(jié)財富的分配。如何實現(xiàn)這一目標，還有許多先決條件需要審慎考慮。如何做到既保障中低收入家庭的基本住房消費權，又適當調節(jié)高收入家庭住房消費與投資，以達到縮小財富差距和消費差距的目的，都需要在房地產稅稅基或稅率設計中給予考慮。

有兩點政策建議：

為提高房地產稅實施的可行性，房地產稅的征收可借鑒重慶經驗，先從高收入家庭別墅、高檔住房（房產價值超過當?shù)仄骄狄欢ū壤┖驼加卸嗵鬃》坷塾媰r值較高的起步。也可對長期空置住房征稅，以鼓勵閑置住房進入租賃市場，增加租賃房供給，減少政府負擔，優(yōu)化資源配置。

加快與房地產稅制相關的配套改革，包括財稅體制、產權保護、信息披露、資產評估和糾紛調解機制等，提高房地產稅改革的整體性、相關性和系統(tǒng)性，體制機制的健全才能從制度上保障房地產稅的合法性、合理性和公正性。用總理的話來說就是“讓恒產者有恒心，讓投資者有信心，讓各類產權的所有者安心，給所有合法產權所有者都吃上長效定心丸”。