趙永強(qiáng)

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)水平的不斷提高，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也隨之繁榮發(fā)展起來，同時(shí)全面預(yù)算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)中也得到了普遍的應(yīng)用，并且被很多企業(yè)大力推廣。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算大多包括業(yè)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算和資本預(yù)算，整體的全面預(yù)算工作具有一定的工作特點(diǎn)，需要耗費(fèi)大量的人工力量和時(shí)間。本文筆者以預(yù)算管理和房地產(chǎn)企業(yè)為切入點(diǎn)，積極探索全面預(yù)算管理在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理；房地產(chǎn)企業(yè)；應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，在企業(yè)建設(shè)與發(fā)展的過程中需要使用大量的資金成本，這些資金成本的有效使用能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的高效運(yùn)行。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作屬于系統(tǒng)化管理形式，管理的過程中將資金和成本融入到每一個(gè)環(huán)節(jié)。現(xiàn)如今我們國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策以及調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)變得越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)則也隨之有所改變，全面預(yù)算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的過程中具有十分重要的影響意義。

一、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問題

（一）管理階層對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不充分

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的發(fā)展過程中，有很多處于領(lǐng)導(dǎo)階層的工作人員都從內(nèi)心深處認(rèn)為企業(yè)的預(yù)算工作應(yīng)該由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門完成，而預(yù)算管理工作是不應(yīng)該有其他部門員工進(jìn)行參與的，這樣長(zhǎng)時(shí)間以來也就導(dǎo)致了企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行工作力度不夠大，預(yù)算管理工作進(jìn)行的過程中難免會(huì)出現(xiàn)一些難以解決的問題，而當(dāng)這些問題出現(xiàn)的時(shí)候不能夠得到及時(shí)的反饋與解決，導(dǎo)致企業(yè)很多現(xiàn)有資金都被浪費(fèi)或者閑置。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)研和精準(zhǔn)的評(píng)估，有很多需要預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)都與實(shí)際的指標(biāo)有所出入，會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展帶來很多不良的影響。

（二）預(yù)算體系存在配置不合理的問題

所謂的預(yù)算體系存在權(quán)限上和工作配置方面不合理以及重視力度不夠高的現(xiàn)象，其實(shí)主要就是表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部員工參與工作的積極性與熱情不夠高漲，同時(shí)也有很多部門的工作監(jiān)督力度不夠，企業(yè)內(nèi)部的各部門之間存在嚴(yán)重的誤解與分歧現(xiàn)象，而房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行的過程中也沒有設(shè)置專業(yè)的調(diào)節(jié)機(jī)構(gòu)來調(diào)節(jié)部門與部門之間的分歧問題。如果房地產(chǎn)企業(yè)的管理階層沒有從根本上對(duì)企業(yè)的預(yù)算進(jìn)行精準(zhǔn)的計(jì)劃與管理，那么就會(huì)使企業(yè)的預(yù)算編制無法最大限度地發(fā)揮編制的效果，造成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算指標(biāo)不夠合理的問題現(xiàn)象，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的未來持續(xù)發(fā)展。

（三）編制方法與編制程序不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制工作大多都是依托房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)預(yù)算工作而發(fā)展的，在運(yùn)行的過程中并沒有準(zhǔn)確地與其他的預(yù)算工作進(jìn)行完美的連接。很多房地產(chǎn)建筑企業(yè)也都沒有對(duì)自己企業(yè)的未來發(fā)展做好計(jì)劃，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的編制預(yù)算工作與企業(yè)的實(shí)際工作發(fā)生脫節(jié)，不能夠最大限度地去發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)編制預(yù)算的應(yīng)用價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)和高效運(yùn)行的過程中，對(duì)資金管理方面的工作過度的重視與關(guān)注，從而也就從根本上忽視了對(duì)企業(yè)的成本管理問題，對(duì)企業(yè)發(fā)展過程中的成本問題以及其他的項(xiàng)目問題都沒有投入很多的精力，這樣就會(huì)嚴(yán)重地降低房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制的精準(zhǔn)度。房地產(chǎn)企業(yè)往往都會(huì)按照自己企業(yè)的發(fā)展規(guī)律和發(fā)展計(jì)劃來編制工作，但是在編制工作的過程中難免會(huì)忽略某一環(huán)節(jié)。同時(shí)也有很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面投入的財(cái)務(wù)設(shè)備和財(cái)務(wù)管理資金不夠充足，使企業(yè)內(nèi)部工作人員的工作效率有所下降，并且在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的時(shí)候數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的精準(zhǔn)度也不夠高。

（四）考核與激勵(lì)機(jī)制不夠完善

企業(yè)在發(fā)展的過程中，企業(yè)的發(fā)展信息以及企業(yè)運(yùn)行過程中所得到的數(shù)據(jù)信息往往都是不對(duì)稱的，可以說企業(yè)的預(yù)期理想信息效果與企業(yè)的實(shí)際發(fā)展過程中的信息效果不符合，導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算工作的時(shí)候，預(yù)算指標(biāo)都無法達(dá)到預(yù)期的理想效果。企業(yè)在生產(chǎn)和運(yùn)行的過程中會(huì)實(shí)行全面預(yù)算管理，但是很多企業(yè)都制定出財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)化與升級(jí)問題，并沒有對(duì)企業(yè)發(fā)展過程中的其他指標(biāo)做出正確的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，因此，不能夠從根本上去推動(dòng)企業(yè)預(yù)算編制工作的持續(xù)發(fā)展。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的措施

（一）加強(qiáng)全面預(yù)算戰(zhàn)略管理

為了能夠更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理戰(zhàn)略，企業(yè)可以積極成立預(yù)算管理的組織和一些機(jī)構(gòu)。作為房地產(chǎn)企業(yè)子單位的主要負(fù)責(zé)人員，相關(guān)的負(fù)責(zé)管理人員應(yīng)該全面地承擔(dān)起房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行精準(zhǔn)的調(diào)整與分析。房地產(chǎn)企業(yè)總監(jiān)的主要工作就是要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算工作進(jìn)行考核，這種考核工作大多都是以預(yù)算為基礎(chǔ)而進(jìn)行的，同時(shí)也會(huì)使用正確的預(yù)算方式來最大限度地激發(fā)起房地產(chǎn)企業(yè)工作人員的工作熱情。

房地產(chǎn)企業(yè)不僅要做好預(yù)算執(zhí)行工作，也要做好預(yù)算考核工作，這就意味著對(duì)總公司下發(fā)的預(yù)算計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員不能夠?qū)@些計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行隨意的調(diào)整，調(diào)整這些計(jì)劃的時(shí)候也要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的實(shí)際狀況以及未來的發(fā)展趨勢(shì)而做好調(diào)整計(jì)劃。在進(jìn)行調(diào)整工作的時(shí)候要以公司的利益為出發(fā)點(diǎn)，以便于防止相關(guān)的調(diào)整計(jì)劃會(huì)嚴(yán)重影響公司的經(jīng)濟(jì)效益收入。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算考核，與其他傳統(tǒng)的企業(yè)的預(yù)算考核工作有著很大的區(qū)別，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)定考核標(biāo)準(zhǔn)和考核條件的時(shí)候會(huì)有所難度。對(duì)其他執(zhí)行部門來說，這些執(zhí)行部門的所有工作開展，都應(yīng)該以房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算為出發(fā)點(diǎn)，做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的預(yù)算監(jiān)督與管理工作，并且要積極引導(dǎo)與鼓勵(lì)企業(yè)的工作人員能夠參與到全面預(yù)算管理工作中。

（二）提升全面預(yù)算的編制與執(zhí)行

企業(yè)在編制預(yù)算計(jì)劃的時(shí)候都會(huì)根據(jù)企業(yè)實(shí)際的利潤(rùn)指標(biāo)以及各種銷售指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算計(jì)劃的編制，編制的過程中還要適當(dāng)考慮企業(yè)的現(xiàn)有成本以及未來的發(fā)展成本。所使用的預(yù)算手段和預(yù)算方式應(yīng)該具有一定的科學(xué)性與合理性，工作計(jì)劃的編制要符合國(guó)內(nèi)與國(guó)外的政治和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形式。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算委員會(huì)的主要工作任務(wù)就是要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)目剂颗c修改，以便能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。預(yù)算工作的編制要避免消極的工作態(tài)度，應(yīng)該從方方面面的工作環(huán)節(jié)來制定切實(shí)可行的工作目標(biāo)，并且要不斷地去考核目標(biāo)是否可實(shí)行，從而找到適合本企業(yè)的實(shí)際預(yù)算方法和手段。

在提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制與執(zhí)行力度的時(shí)候，不僅要做好房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算編制與執(zhí)行工作，同時(shí)還要做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本開發(fā)預(yù)算與編制的工作。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)的過程中需要花費(fèi)大量的時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品銷售一般都會(huì)與國(guó)家的相關(guān)政策進(jìn)行掛鉤。在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行銷售的時(shí)候，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行精準(zhǔn)的市場(chǎng)分析與調(diào)查，從而更好地總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，做好房地產(chǎn)企業(yè)的銷售計(jì)劃調(diào)整工作。房地產(chǎn)企業(yè)的成本開發(fā)預(yù)算往往都會(huì)與房地產(chǎn)企業(yè)的工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用以及一些基礎(chǔ)的建筑安裝費(fèi)和設(shè)施費(fèi)有所聯(lián)系。在執(zhí)行工作進(jìn)行的過程中，主要的執(zhí)行工作人員需要充分考慮企業(yè)的實(shí)際成本預(yù)算，以房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展效率和質(zhì)量為依托，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)與銷售過程中的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算。

（三）積極實(shí)施資金流監(jiān)控措施

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時(shí)候可以適當(dāng)成立起相應(yīng)的資金結(jié)算中心，資金結(jié)算中心的工作任務(wù)就是要對(duì)企業(yè)的支出資金與收入資金進(jìn)行合理的監(jiān)管與控制，總體來說就是以資金控制為核心工作的出發(fā)點(diǎn)，防止和控制房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有資金被浪費(fèi)以及無故流失的現(xiàn)象發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門可以適當(dāng)應(yīng)用財(cái)務(wù)系統(tǒng)里的各種資金模塊與實(shí)際的銀行現(xiàn)有資金進(jìn)行對(duì)接管理，資金對(duì)接能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金集中控制，從而最大限度地去提高現(xiàn)有資金的使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范管理，選用專業(yè)的工作人員來指導(dǎo)并且監(jiān)督預(yù)算工作的進(jìn)行和未來的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金對(duì)流監(jiān)控其實(shí)就是指現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)與實(shí)際的銀行進(jìn)行對(duì)接，這種對(duì)接往往都是以網(wǎng)銀形式而開展的對(duì)接工作。資金對(duì)接的時(shí)候要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)的銀行進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與控制，工作整個(gè)過程中也要及時(shí)辦理證書還要對(duì)完成的房地產(chǎn)工程進(jìn)行驗(yàn)收，只有當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目順利完成之后才能夠合理地對(duì)項(xiàng)目所使用的成本以及項(xiàng)目為企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)做出預(yù)算和估計(jì)。通過各種預(yù)算工作能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金合理規(guī)劃的目標(biāo)，從而對(duì)企業(yè)的收入經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)，并且制定科學(xué)合理的計(jì)劃來防范資金風(fēng)險(xiǎn)。

（四）完善全面預(yù)算激勵(lì)機(jī)制

其實(shí)全面預(yù)算管理工作的進(jìn)行與發(fā)展就是要通過建立起科學(xué)合理的激勵(lì)與管理機(jī)制而實(shí)現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要從根本上做好企業(yè)內(nèi)部工作人員的激勵(lì)與監(jiān)督工作。房地產(chǎn)企業(yè)的考核工作，如果沒有在工作進(jìn)行前就做出全面的評(píng)估與分析工作，那么整個(gè)考核工作的過程就不具有充分的公平性，并且不會(huì)發(fā)揮出強(qiáng)大的說服力效果。房地產(chǎn)企業(yè)的考核應(yīng)該制定較為規(guī)范的考核程序以及考核標(biāo)準(zhǔn)，所有程序與標(biāo)準(zhǔn)的制定都應(yīng)該以本企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r為依據(jù)，同時(shí)要遵循房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作人員的工作情況，根據(jù)這些工作人員的工作情況以及發(fā)展?fàn)顩r來制定關(guān)鍵性的指標(biāo)。其實(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，企業(yè)內(nèi)部工作人員的力量很重要，很多企業(yè)在發(fā)展的時(shí)候都會(huì)依靠企業(yè)內(nèi)部人力資源的力量來帶動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)建立起完善的考核與激勵(lì)機(jī)制，有利于幫助企業(yè)去了解現(xiàn)如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，以房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求為根本導(dǎo)向去經(jīng)營(yíng)與規(guī)劃自己企業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展工作，在這個(gè)過程中房地產(chǎn)企業(yè)能夠掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)發(fā)展數(shù)據(jù)信息。當(dāng)企業(yè)掌握了一手的信息之后，企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)考核工作人員就可以根據(jù)市場(chǎng)的現(xiàn)有信息而制定考核標(biāo)準(zhǔn)，使用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去考核房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作人員的工作效率和工作質(zhì)量。在對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行全面預(yù)算管理的時(shí)候，既要嚴(yán)格管理企業(yè)的各種指標(biāo)的財(cái)務(wù)狀況，同時(shí)還要適當(dāng)?shù)厝フ{(diào)動(dòng)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)。正確的考核與激勵(lì)機(jī)制可以促使工作人員投入更多的精力到工作之中。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作本身就是一項(xiàng)工序比較復(fù)雜的工作，做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作，對(duì)提高企業(yè)的管理水平和管理質(zhì)量都有著至關(guān)重要的影響作用。房地產(chǎn)企業(yè)要遵循客觀事物的發(fā)展規(guī)律，不斷地去調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，同時(shí)還要適當(dāng)?shù)亟Y(jié)合自己企業(yè)的實(shí)際發(fā)展實(shí)力，建立并且使用符合企業(yè)本身的發(fā)展體系。在整個(gè)預(yù)算管理工作進(jìn)行的過程中，要?jiǎng)訂T房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的權(quán)力工作人員積極參與，只有這樣才能夠最大限度地去發(fā)揮企業(yè)資金的實(shí)際作用和價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]張美萍.全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的問題分析及對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016（19）：52-53.

[2]張曉平.全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用[J].企業(yè)改革與管理，2016（17）：14+19.

（作者單位：西安高科集團(tuán)高科房產(chǎn)有限責(zé)任公司）