■ 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長　柴 強

解決住有所居的問題是個世界性的難題。現(xiàn)在還很難說國際上有哪一個國家把老百姓的住房問題解決得非常好。我國提出來的是住有所居的目標(biāo)。

借鑒國外成熟地區(qū)的做法，可以少走彎路。

我們在住房租賃方面跟誰比？借鑒什么？本文主要列舉美國、英國、德國、日本、新加坡、香港地區(qū)的例子，從租住率、租賃住房的類型、租金的管制、租約的保護、租賃立法等方面，與中國做一個對比。

一、比較

（一）租住率

1.不同國家和地區(qū)租住率的水平是不同的。市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家的租住率，正常的區(qū)間是35～50%，有兩個特例，這兩個特例是國際上公認(rèn)住房問題解決比較好的國家：一個是德國，租住率偏高一些，為56%；一個是新加坡，極低，只有9.2%。

2.租住率的變化趨勢。二戰(zhàn)之前和之后的一段時間不太正常，后來發(fā)展得比較穩(wěn)定，總的來講，租住率相對比較穩(wěn)定，只有小幅的波動，德國、日本的租住率十幾年來基本上是小幅下降的趨勢。德國1998年是59.7%，2014年是56%；日本2003～2013年，十年期間下降了1.1%左右。

3.同一國家租住率的高低變化規(guī)律。總的來講，城市越大，家庭規(guī)模越小，離婚率越高；年紀(jì)輕、收入低，出租率越高，這是一個常識。城市越大出租率越高，列舉一下美國、德國、日本的情況。美國采用了2013年數(shù)據(jù)，德國采用了2014年數(shù)據(jù)，日本采用了2013年數(shù)據(jù)。美國紐約租住率全國第二，是64%，租住率第一的城市是邁阿密。德國柏林租住率是86%。日本租住率最高的是沖繩，50%，最低的是奈良，24%。

家庭規(guī)模越小，租住率越高。德國單身家庭的租住率高達(dá)72.4%，全國的平均水平是56%。英國60歲以下的單身家庭租住率達(dá)到了55.9%，全國的平均水平是34.8%。這兩個國家，兩人及兩人以上家庭的租住率明顯低于全國的平均水平。

離婚率高，租住率也就很高。德國的離婚率高達(dá)50%以上，2014年有孩子家庭租住率是78.8%，有孩子沒有離婚的是43.2%。英國的情況也是這樣，有孩子的離異家庭租住率是68.5%。

年紀(jì)越輕，租住率越高。德國八成以上25歲以下的住戶為租客，大部分住戶至少要到35歲或以上才能買房自住。英國16～24歲的群體中租住率高達(dá)88.8%，65歲以上是22.7%的租住率。

收入越低，租住率越高?？偟膩碚f，家庭狀況較好的會更傾向于置業(yè)自住，收入較低的家庭，租住率較高。例如，美國1960～2000年間，雖然全社會的住房自有率不斷上升?（意味著全社會的租住率不斷下降），但貧困家庭租房而非買房的比率越來越高（因貧困家庭的住房自有率越來越低）。

租住率按照家庭來算比較科學(xué)，但是我們沒有詳細(xì)甄別租住率的內(nèi)涵，下一步還要深入研究。

（二）租賃住房類型

租賃住房的類型多種多樣，但總體來看，以市場為主，政府為輔；以租金補貼為主，提供低租金住房為輔；居民出租為主，機構(gòu)出租為輔。

1.租賃住房中私房與公房的比例

總的來說，以私有住房租賃為主，政府住房租賃為輔。

租賃住房或租住家庭中，租住政府提供公房的比率一般不超過20%，德國、日本、美國較低，英國、法國相對較高，我國香港地區(qū)是一個例外，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個比率。在香港，61.7%的人租住政府的房子，他們稱之為公屋，其他國家和地區(qū)均沒有這種特例。

德國大約有98%的租賃住房為私人租賃住房，政府提供的公共租賃住房僅占2%。日本2011～2013年，由政府提供的公共租賃住房僅占7.8%。

香港目前仍以政府提供低租金住房（公屋）為主。2017年香港的租住家庭中，租住政府公屋的占61.7%，折算到全社會的家庭里占31%，等于1/3的人在政府公屋里租房子住。租住私人住房的占38.3%。實際上就是六四比，占全社會的19%，而且公屋的租金很低，大概為市場租金的1/4，所以公屋是供不應(yīng)求。跟我們早期是一樣的，采取輪候的辦法，平均輪候的時間現(xiàn)在是4.6年，他們覺得很長了，有些人等不及了，就去租社會的房子了。

2.政府提供低租金住房與發(fā)放租金補貼比例

總的來說，政府以發(fā)放租賃補貼為主，提供低租金住房為輔。美國、德國、英國等國家，政府曾經(jīng)直接投資建設(shè)租賃住房，或者通過金融（如提供長期的低息或無息貸款）、稅收手段鼓勵、引導(dǎo)社會祖本投資建設(shè)租賃住房，以較低租金出租給低收入者居住。但是后來逐漸減少，主要向低收入家庭提供租金補貼，通過市場租賃解決居住問題。

例如，美國20世紀(jì)30年代至90年代，政府直接建設(shè)了大量的公共住房，供低收入群體租住。但因公共住房引發(fā)了種族隔離、貧富差距擴大、犯罪率提高、政府負(fù)擔(dān)加劇等問題，進(jìn)入21世紀(jì)后逐年削減乃至停止了公共住房建設(shè)，甚至開始拆除或更新衰敗的公共租賃住房，將政策的重心轉(zhuǎn)移到向低收入群體提供租房券，對建設(shè)、改造、收購低收入群體租住的可支付住房的企業(yè)和個人采取稅收抵免等經(jīng)濟援助，引導(dǎo)市場力量解決居民的住房困難。再如，德國2016年享受政策性住房租賃的家庭中，約94%的家庭獲得了租金補貼。

3.私有租賃住房中居民與機構(gòu)的比例

總的來說，私有租賃住房中，以居民直接出租為主，機構(gòu)出租為輔。德國私有的租賃住房中，居民租賃住房約占66%，機構(gòu)持有租賃住房約占34%。機構(gòu)租賃住房里面，住宅合作社提供的占了一半以上。香港除房屋協(xié)會外，目前機構(gòu)化住房租賃極少，主要是高級公寓（服務(wù)式公寓或公寓式住宅）。

日本2011～2013年，在私有租賃住房中，居民租賃住宅約占82.9%，機構(gòu)持有租賃住房約占1.4%。值得說明的是，日本居民租賃住房雖然占比很大，但65.2%的居民租賃住房由機構(gòu)負(fù)責(zé)運營管理。

（三）租金管制

總的來說，早期多有租金管制，以德國為例，目前都在逐步放寬。租金管制簡單講就是業(yè)主能不能隨意確定租金和漲租金。租金管制經(jīng)歷了從嚴(yán)格到寬松，從全部到局部，乃至到取消的過程。租金管制的主要措施是制定指導(dǎo)租金或租金收取標(biāo)準(zhǔn)，限制租金上漲頻次和幅度，對市場租金進(jìn)行監(jiān)測等。

德國比較明顯，目前法律上的規(guī)定仍然是這樣?，F(xiàn)在有了一些放松，德國制定了指導(dǎo)租金，或者是合理的租金表等作為參考的標(biāo)準(zhǔn)，一年內(nèi)漲租不能多漲，連續(xù)漲累加起來不能超過多少，超過多少屬于犯罪。近年來在一些地方也開始放松了，在德國也有一些取消了租金管制的個例。新加坡、香港歷史上都實行過租金管制，但是后來都廢止了?？偟膩碇v，對租金實行直接管制的不多。

（四）租約的保護

主要是提前終止租賃合同和續(xù)租的問題：不得隨意終止租約，要提前告知。去年筆者去法國考察的時候發(fā)現(xiàn)，在法國的冬季，即使租戶欠租也不能隨意驅(qū)趕租戶。筆者了解到，在冬天業(yè)主是不能驅(qū)趕租戶的，即使租戶拖欠租金。在續(xù)租方面，日本規(guī)定住宅租賃可繼承。

（五）住房租賃立法

一般有專門的住房租賃立法，但新加坡沒有。德國有?《住房租賃法》《住房補貼法》《租房法》等多部專門的住房租賃立法。美國有《統(tǒng)一住宅業(yè)主與租戶法》。英國有《業(yè)主與租戶法》。香港有《業(yè)主與租客（綜合）條例》。其他還有普通法，比如民法總則、民法通則，一般租賃關(guān)系都適用的一些規(guī)定。

（六）租金收入比

即房租支出占家庭可支配收入的比重。認(rèn)為合理的租金收入比為不超過25～30%，如德國為25%，美國為30%。政府應(yīng)對超過的家庭給予租金補貼。

（七）租金回報率

一般為4～6%，而我國目前僅為1.5%左右。例如，德國租金回報率長期穩(wěn)定在4～5%之間，而金融市場的長期國債收益率為2～3%。

二、啟示與建議

（一）啟示

第一，各國都有住房租賃市場，但租住率是否高、租賃市場是否發(fā)達(dá)，與居住問題解決得好壞并無必然聯(lián)系。

例如，通常認(rèn)為解決居住問題較好的德國和新加坡，甚至分別被稱為德國模式和新加坡模式，在住房租賃方面是兩個相反的極端。德國的住房租賃市場發(fā)達(dá)，租住率高達(dá)56%，有多部專門的住房租賃立法。而新加坡的租住率極低，僅為9.2%，且沒有專門的住房租賃立法。

第二，政府對住房租賃市場都有支持。總的來說，除香港外，政府直接投資建設(shè)低租金租賃住房的情況越來越少，改為以發(fā)放租金補貼為主，盡量發(fā)揮市場作用。

第三，沒有“租購?fù)瑱?quán)”的說法，實際上不是要租購?fù)瑱?quán)的問題，而是享受教育等公共服務(wù)不應(yīng)與住房掛鉤的問題。

第四，我國住房租賃市場的發(fā)展空間很大，但住房租賃市場發(fā)展空間不等于機構(gòu)化住房租賃的市場空間。

我國住房租賃市場雖然有很大的發(fā)展空間，但如果扣除較大比例的居民直接出租或通過經(jīng)紀(jì)出租和一定比例的公房租賃，對住房租賃企業(yè)來說，住房租賃市場沒有想象得那么大。

目前雖然要補專業(yè)化、機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)這個短板，促進(jìn)其發(fā)展，但不能走極端，現(xiàn)在已過熱，要防止一哄而上的風(fēng)險。此外，目前的租金回報率很低，靠租金收入難以良性循環(huán)。大量住房租賃企業(yè)一味做大規(guī)模，特別是分散式轉(zhuǎn)租型，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，將會給大量業(yè)主和承租人帶來租金和押金損失。

（二）建議

1.要重點扶持和大力發(fā)展面向新市民和家庭的住房租賃市場

目前因租金回報率低等原因，“長租公寓”主要是面向收入較高的單身青年，甚至許多“長租公寓”為安全考慮，不租年齡超過50歲、帶老人、帶小孩的，并不準(zhǔn)使用燃?xì)?。解決這部分群體的租住問題很重要（他們甚至是租住的主要群體之一），國外有研究認(rèn)為，40歲以下的青壯年群體更偏好離中心城區(qū)近、就業(yè)機會多、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施齊備的公寓式住宅，但建立租購并舉的住房制度，主要是通過發(fā)展住房租賃市場，解決大量買不起房的新市民和家庭的居住問題。

2.要重視居民住房出租市場的發(fā)展和規(guī)范，特別是規(guī)范住房租賃經(jīng)紀(jì)行為

從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)來看，居民住房直接或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出租仍然占主體，所以傳統(tǒng)租賃方式仍不能忽視，需要規(guī)范發(fā)展。

3.加強對分散式轉(zhuǎn)租型住房租賃模式的跟蹤研究

機構(gòu)化住房租賃主要是集中式自持型公寓式住宅。除日本“全部委托管理”占租賃住房的65%外，像我國目前這種將分散的居民住房包租下來，然后進(jìn)行裝修、配置家具家電、再對外出租的分散式“長足公寓”模式很少，是不是發(fā)展方向，是否可持續(xù)，還有待較長期的實踐檢驗，當(dāng)然也希望搞出中國特色。這里面是不是有產(chǎn)權(quán)的問題？我的房子你進(jìn)來裝修了，配家具家電了，將來怎么解決也值得思考。

4.既要提高人們的租住意愿，又要提高人們的出租意愿

一是要平衡好出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)前承租人相對來說處于弱勢，很有必要偏重于保護承租人的權(quán)益，但又不能過于加大出租人的責(zé)任和義務(wù)。

二是要從減輕住房出租稅費、增加住房持有成本等“軟硬兼施”兩個方面，引導(dǎo)和迫使人們將閑置住房拿來出租。

三是要使房價、房租、居民收入之間的關(guān)系走向正常化。目前，租金相對于房價來說過低，相對于居民收入來說較高，對發(fā)展住房租賃市場不利，特別是面向新市民和家庭的住房租賃。從長遠(yuǎn)看，必須使租金回報率、租金收入比回歸到正常合理的區(qū)間內(nèi)。我們國家目前租金相對于房價來講可以說是過低，租金回報率只有1.5%；相對于居民收入來講又很高了，逼得很多人只能合租，租很差的房子。特別是中央要發(fā)展面向新市民和家庭的公房租賃，從長遠(yuǎn)來看租金回報率，租金收入比必須回歸到合理的區(qū)間范圍內(nèi)。